走出對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)

堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”（熱點(diǎn)辨析）

吳思康

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性和指導(dǎo)性。貫徹落實(shí)中央精神，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須走出思想認(rèn)識(shí)上的一些誤區(qū)。

　　走出“高房價(jià)是剛需過旺的正常表現(xiàn)”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，大城市人口增長不斷擴(kuò)大住房剛性需求，供需缺口必然帶動(dòng)房價(jià)上漲。從我國實(shí)際看，一線城市已從快速擴(kuò)張階段進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶動(dòng)人口動(dòng)態(tài)平衡，人口有進(jìn)有出，總量相對(duì)穩(wěn)定。從國際經(jīng)驗(yàn)看，上世紀(jì)90年代，日本東京人口持續(xù)增長，但房價(jià)連續(xù)下跌7年之久；美國紐約2008年以來房價(jià)持續(xù)下跌，但新增人口達(dá)到幾十萬。雖然它們有受經(jīng)濟(jì)衰退和金融危機(jī)影響的因素，但也能證明城市人口集聚產(chǎn)生的剛需并不一定引發(fā)房價(jià)快速上漲。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，尤須防止住房成為炒作對(duì)象。

　　走出“房價(jià)應(yīng)完全由市場調(diào)節(jié)”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。有人認(rèn)為，房價(jià)是市場調(diào)節(jié)的結(jié)果，政府不應(yīng)干預(yù)。事實(shí)上，住房事關(guān)群眾基本生活，屬于半公共物品；而且，由于土地具有稀缺性，房地產(chǎn)市場屬于不完全競爭市場，需要政府從彌補(bǔ)市場失靈的角度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控。發(fā)達(dá)國家對(duì)房地產(chǎn)市場大都實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管。例如，德國出臺(tái)多項(xiàng)遏制開發(fā)商獲取暴利的政策，如果新開發(fā)房產(chǎn)售價(jià)超過合理房價(jià)的50%，開發(fā)商就會(huì)面臨高額罰款和最高3年監(jiān)禁的嚴(yán)厲處罰；美國設(shè)立土地使用價(jià)值稅、選址地價(jià)稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅收政策，限制房地產(chǎn)炒作；日本建立土地交易監(jiān)視區(qū)域制度，授權(quán)地方政府抑制房地產(chǎn)泡沫；韓國對(duì)非土地所有權(quán)人自住的土地交易征收60%的交易稅�？梢姡�政府用經(jīng)濟(jì)、行政等多種手段對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控是國際通行做法。

　　走出“依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。我國房地產(chǎn)市場長期存在較大供給缺口，加之房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)門檻低、利潤高，對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)作用大，因而各地依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的做法比較普遍。但是，如果社會(huì)資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，不僅不利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，還會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。例如，日本上世紀(jì)90年代以前房地產(chǎn)市場異常興旺，成為經(jīng)濟(jì)高速增長的重要?jiǎng)恿�，結(jié)果隨著房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)陷入長期衰退。當(dāng)前，應(yīng)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，摒棄土地財(cái)政和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)思維，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，著力振興制造業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　走出“房子是保值增值最佳投資品”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。有錢就購房置業(yè)是中國人自古就有的傳統(tǒng)觀念，加之土地是稀缺資源，很多人認(rèn)為房子只會(huì)升值不會(huì)貶值。實(shí)際上，隨著生產(chǎn)生活方式的改變，城市容量的彈性不斷增大。有研究預(yù)測，即使在深圳這樣的土地緊缺城市，現(xiàn)有建成區(qū)經(jīng)過結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能轉(zhuǎn)換、生活方式轉(zhuǎn)變，還可以大幅擴(kuò)大人口容量。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，當(dāng)年房價(jià)下跌70%；1997年亞洲金融危機(jī)后5年內(nèi)，我國香港房價(jià)下跌75%；2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)后，阿聯(lián)酋迪拜房價(jià)下跌近70%。房價(jià)大幅下跌，使很多中產(chǎn)家庭一夜之間負(fù)債累累�？梢�，房子并非最佳投資品。當(dāng)前，應(yīng)弱化住房的投資屬性，使其回歸居住屬性。加快建立適應(yīng)我國國情、符合市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又努力實(shí)現(xiàn)住有所居。

　�。ㄗ髡邌挝唬何錆h大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

　　《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2017年03月24日 07 版）