◎本報記者 王巍巍

  在全國上下一片“去庫存”的呼聲中，樓市本月迎來了多個重磅政策。2月2日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會宣布不限購城市首套房執(zhí)行首付最低兩成政策，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的再次購房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。22日，財政部、國家稅務(wù)總局、住建部昨日聯(lián)合發(fā)布調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。其中，首套住房且面積在90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%稅率征收契稅。此外，購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；滿兩年以上住房對外銷售的免征營業(yè)稅。業(yè)內(nèi)人士分析指出，新政將對改善性住房及二套房需求產(chǎn)生刺激性的作用。

  首套房最低首付降至20%

  2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》：在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

  春節(jié)假期過后，記者從銀行、新房售樓處、二手房中介機(jī)構(gòu)了解到，節(jié)前出臺的房貸新政目前已經(jīng)落地，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、工商銀行等銀行已執(zhí)行首套房兩成首付新政。部分商業(yè)銀行貸款部門負(fù)責(zé)人表示，房貸優(yōu)惠及首付比例要考慮客戶是否優(yōu)質(zhì)。

  “決定客戶是否能享受首付最低比例的因素有很多，主要是看客戶自身狀況。”某銀行信貸部門工作人員介紹，首先，要看個人征信情況，看其還款習(xí)慣、信用如何等；其次，要看其還款能力以及在該銀行有無其他業(yè)務(wù)。

  從徐州來看，并不是所有人都能享受到20%的首付。榮盛花語城策劃經(jīng)理苗猛告訴記者，節(jié)后售樓處看房者激增，但多數(shù)購房者仍然按照30%的首付比例購房。而在市區(qū)的海爾滟瀾公館，工作人員告訴記者，已有購房者成功辦理20%首付。

  在房貸利率方面，根據(jù)央行和證監(jiān)會的《通知》：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級市場利率定價自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個人住房貸款投放政策、風(fēng)險防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。這也就是說，在央行設(shè)定的范圍內(nèi)，各地、各銀行可以自主定首付比例以及利率優(yōu)惠政策。

  政策出臺后，一些準(zhǔn)備買房的購房者也在期待，房貸利率的優(yōu)惠幅度是否會進(jìn)一步擴(kuò)大。但從走訪的情況來看，不管是已執(zhí)行新政的銀行還是即將執(zhí)行新政的銀行，普遍執(zhí)行的仍是“最低9折”的利率優(yōu)惠政策。

  “首套房執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率。如果個人征信良好，收入穩(wěn)定，條件良好的話，有可能會享受到一定的優(yōu)惠。”一家銀行信貸部的工作人員說，他們會把客戶的相關(guān)情況上報到省行，由省行的相關(guān)部門進(jìn)行審批。但即使是享受優(yōu)惠的話，最低也是9折。

  不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前國家政策支持房地產(chǎn)市場的背景下，再加上當(dāng)前銀行的信貸額度比較寬松，也不能排除房貸利率優(yōu)惠幅度進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。

  樓市契稅、營業(yè)稅“雙降”

  上周五，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，該通知22日起執(zhí)行。

  上述通知稱，對個人購買家庭唯一住房（也就是首套房，家庭成員范圍包括購房人、配偶及未成年子女，下同），單套建筑面積（下同）為90平米及以下的，按1%的稅率征收契稅；90平米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。而此前二套房不論面積大小，均統(tǒng)一按3%的稅率征收。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

  市地稅局工作人員介紹，之前徐州市契稅收取按建筑面積共分為三個檔次：一、對個人購買住房，90平方米及以下，且該房屬于家庭唯一住房的，契稅按1%征收；二、90平方米以上144平方米以下，且該房屬于家庭唯一住房的，契稅按1.5%征收；三、凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，契稅按法定稅率3%征收。

  此外，《通知》對營業(yè)稅也進(jìn)行了很大調(diào)整，在2015年3月31日免征期調(diào)整為2年后，一些2-5年的次新房入市，且稅收負(fù)擔(dān)較5年以上的稅收負(fù)擔(dān)要輕。本次調(diào)整將以往持有時間超過2年的非普通住房可以按差額征收的政策，直接調(diào)整為以往的普通住房的優(yōu)惠給予了減免。

  “這對別墅、洋房等高檔二手房的交易成本將有重大影響。”徐州第一房屋總經(jīng)理于健分析，只有降低了交易環(huán)節(jié)的稅收，房地產(chǎn)市場才能活起來。去年3月31日起，2年以上（含2年）的普通住房已經(jīng)免征營業(yè)稅，144平方米以上的非普通住房，則要按5.6%的稅率差額征收營業(yè)稅。

  新房、二手房咨詢量均翻倍

  接二連三的政策利好，讓各個售樓處變得忙碌起來。

  “我們是新盤，目前還沒到開盤的時候，但是來咨詢的客戶比前段時間多了。”位于二環(huán)北路北宸天地項目負(fù)責(zé)人汪小潔告訴記者，政策利好落地在“金三銀四”旺季之前，對市場是極大的推動。

  “很難說是不是新政策影響的，但是近期成交量確實在增加。”榮盛花語城策劃經(jīng)理苗猛表示，這個春節(jié)都沒閑著，售樓處比平時還熱鬧�；�于對樓市回暖的判斷，花語城價格甚至比節(jié)前有所上調(diào)。

  “我們項目屬于中高端樓盤，樓市新政對剛需盤影響會更明顯。”海爾滟瀾公館營銷部汪雨告訴記者，海爾在售的房源里，100㎡以上的戶型賣得最好，更大的戶型暫時還處于咨詢階段，但是來了解的市民不少。都說新政對大戶型影響比較大，開發(fā)商會針對市場情況適時調(diào)整供應(yīng)的產(chǎn)品類型。

  在二手房方面，新政也促成了看房量的上升，第一房屋總經(jīng)理于健說，很多門店的咨詢量在近段時間成倍攀升。而部分售房的市民要求提高價格，因為營業(yè)稅減免后相當(dāng)于購房者更省錢，這部分市民希望趁新政之機(jī)將房子賣出更好的價格。

  “房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行后，對于購房者來說確實是一大利好，因為按照慣例房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)大多由買方擔(dān)負(fù)，買方可節(jié)省稅費(fèi)數(shù)萬元，可是賣方上調(diào)價格后，這個利好就被賣方搶走了，因此還是再觀望一段時間再說”。對于新房和二手房的漲價趨勢，業(yè)內(nèi)專家分析，本次契稅、營業(yè)稅調(diào)整，以及在實施不限購城市下調(diào)房貸首付款比例等，都是有助于房地產(chǎn)去庫存的政策。對于賣方來說，價格仍然是當(dāng)前購房者考慮出手的關(guān)鍵因素，建議賣方充分考量市場狀況、房源適銷性等方面問題，為房源合理定價，以免定價過高影響最佳出售時機(jī)。