網傳“一線城市房租暴漲”？本報記者實地調查發(fā)現：上海住宅租金連續(xù)9個月下跌后上月微弱上揚

申城租金沒有非理性上漲，市中心部分房源緊俏

7月1日，上海已全面實施住房租賃合同網簽備案制度。通過網簽合同備案，對租賃企業(yè)加強監(jiān)管。

一則 “自如和蛋殼抬高租金哄搶房源”的帖子，把長租公寓推上輿論的風口浪尖。

據北京媒體報道，部分長租公寓為了爭奪房源，惡意抬升房租，導致北京房租顯著上漲。數據顯示，北京租賃價格指數已連續(xù)19個月上漲，部分區(qū)域在一年內漲幅超過40%。

上海住房租賃市場真實情況如何？記者實地探訪了上海部分中介機構和長租公寓企業(yè)，發(fā)現上海租賃市場整體平穩(wěn)，租金未出現非理性上漲。在市中心部分區(qū)域，“房源爭奪戰(zhàn)”正悄然打響。

上海的租賃市場整體平穩(wěn)

根據“中國房價行情網”數據顯示，國內一線城市普遍出現房租上漲趨勢，其中北京7月的租金比去年同期上漲21.89%，上海也出現上浮。

記者綜合上海本地多家專業(yè)機構數據顯示，在過去一年內，上海房租價格保持整體平穩(wěn)，“大幅上漲”消息不實。上海房屋租賃指數辦公室的監(jiān)測顯示，去年9月起，上海住宅租金水平持續(xù)回落，租金指數從1938點降至1898點，連續(xù)9個月呈現下行趨勢。直到今年7月，租金才出現微弱上揚。

上海市房地產經紀行業(yè)協會提供的報告則顯示，2018年上半年上海住房租賃平均價格較去年第四季度平均價格上漲2.7%，平均單位標準租金為64.2元/平方米/月，租賃市場供求總體平衡。負責報告撰寫的上海師范大學房地產研究中心主任崔光燦表示，2.7%的數據背后，監(jiān)控了上海1.4萬個住宅小區(qū)在今年上半年有租賃成交的約15萬套整租住宅，采取全樣本而非抽樣模式，具有較高客觀性和可信度。

市場觀察與監(jiān)測數據不謀而合。虹口區(qū)曲陽板塊的一位房地產中介說，“雖然租賃情況整體良好，但掛牌一個月以上沒成交的房源數量增多。”位于楊浦區(qū)中原板塊的一位房地產中介則表示，以往3至4月均算旺季，房源搶手，“供不應求”局面頻現。但今年同期的交易相對冷清，最多一天僅5至6人上門咨詢，和高峰時期一天10多人上門形成對比。

為何上海房租未出現明顯上漲？崔光燦認為，主要原因是房源供給較充足。來自中信建投證券的報告顯示，2015年樓市價格上漲時，房東紛紛將房源出售，導致出租房源減少，這也是2015年后上海房租迅速上漲的主要原因。但是2016年一系列調控政策出臺后，住宅銷售市場日趨冷靜，房東出現“由售轉租”，大幅增加市場租賃房源供給，供求關系發(fā)生變化。

市中心房源受到租客歡迎

2017年是長租公寓行業(yè)站上風口的 “元年”。伴隨多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度不斷推進，上海各大租賃企業(yè)迎來滾雪球式發(fā)展。記者從上海自如獲悉，今年自如將在全國擴張至100萬間房源，相比去年提升100%。魔方公寓預計在今年擴張5萬間—8萬間。青客預計將在2019年從原先的12萬間增長至24萬間……各大租賃企業(yè)發(fā)力“規(guī)模”意圖明顯。來自大型房企開發(fā)商、國企等多方主體也陸續(xù)試水長租公寓產業(yè)。

記者走訪上海各個區(qū)域的長租公寓企業(yè)發(fā)現，規(guī)模擴張背后，暗流涌動，在上海市中心部分區(qū)域打響“房源爭奪戰(zhàn)”。某“青客”公寓管家說，今年初，某知名長租公寓企業(yè)進入上海市場，初始規(guī)模較小，為搶占市場，他們在城市中心區(qū)域不惜成本收取房源。“一套房源，我們開價4000元，他們直接抬升到5000元。”

“我們都不看好這家企業(yè)，價格戰(zhàn)打得太激烈，風險管控意識薄弱。”該管家表示。但由于“戰(zhàn)火”被挑起，其他企業(yè)只能跟進。“就像一場牌局，他們扔出一對王炸，我們難道坐等服輸？”

另一自如管家透露，在中山公園附近區(qū)域，共有40至50個住宅區(qū)，約數萬戶居民，其中已有1000戶“自如”房源。在安化路某住宅樓內，六層高的建筑里已有三層房源被改造為“自如”。“平均每個管家每個月要收取10套房源。”該管家介紹，從延安西路到蘇州河附近，“自如”房間套數在一年內已翻倍。

上海臨汾花園某居民告訴記者，由于小區(qū)周邊配套齊全，交通方便，頗受房屋中介青睞。曾有一套位置合理、大小居中的房源出租，由于房東在中介機構公開個人信息，引來多家代理經租企業(yè)爭奪。“每天要接到四五十個電話，都是長租公寓打來咨詢的。”

由于市中心房源受到租客歡迎，在激烈爭奪下，部分資本金不夠雄厚的長租公寓轉戰(zhàn)郊區(qū)。多位房屋管家表示，郊區(qū)房源競爭較少，拿房成本較低。因為房租較低，一樣受到租客青睞。

“蘑菇租房”CEO龍東平透露，實際上，在上海已涌現超過1200家租賃企業(yè)，參與房源競爭的不只有自如、蛋殼、青客等知名分散式公寓，更有數量龐大的中小型公寓。

“長租公寓不是暴利行業(yè)。”龍東平說。“長租公寓的成本除了房租外，還包括裝修攤銷、人員成本、獲客成本、增值稅等。一個公司化運作的長租公寓，假設從業(yè)主處租賃的成本為0.8萬/月，算上每套6萬元的裝修成本、運營維護、稅費和利息等，即便簽5年合約，也很難賺錢。”在他看來，長租公寓的發(fā)展宛如一條曲線，盈利只有兩種模式，第一種是維持100至1000套左右的小規(guī)模，只需2至3人管理，由于成本較低，盈利速度更快，對需要的房源能給出更高的價格。另一種模式是3萬—5萬間以上，必須不斷擴大規(guī)模，參與市場競爭，贏得資本青睞后參加行業(yè)角逐。“普通人目光都聚焦在自如、蛋殼等大型知名公寓企業(yè)，實際上，中小型公寓占據市場相當份額，他們不僅能盈利，且處于監(jiān)管盲區(qū)。”

多因素約束房屋租金定價

激烈的房源競爭是否直接推動房租上漲？這是房東和租客最關心的問題。事實上，房屋租金定價受多重約束，大多數情況下，租賃企業(yè)也不能為所欲為。

記者調查發(fā)現，目前長租公寓收取小區(qū)民宅主要分為四個流程：收房、定價、裝修和出房。其中，收房團隊負責前期獲取房源并和原房東談判，商議雙方都能接受的價格后，簽訂租賃合約。經過約60天裝修改造后，再掛上公寓的APP開放出租。

制定收房租金的標準是什么？“主要根據裝修和合同期限決定。”一位自如管家說。根據裝修不同，可將房源分為毛坯房、普通裝修房和精裝修房。其中，普通裝修和精裝修房源的收房可以高出毛坯房500元—1000元。這是因為裝修條件較好的房子，會降低長租公寓的裝修成本，自然能給原房東更理想的價格。

另一重要標準是租賃期限，分散式公寓從3年起租，租期每增加一年，月租金都會提升150元。這是由于長期租賃可以分攤裝修成本，租期越長，相當于每月均攤的裝修成本越低，給房東的租金就會越高。

那么長租公寓給出的價格是否高于市場價？多位租客反映，不僅沒有高于市場價格，反而比市場價更低。所謂的“價格戰(zhàn)”，只存在于市中心部分區(qū)域，上海整體未出現激烈抬價現象。例如在長寧區(qū)安化路附近某房源，約60平方米，兩室一廳，自如收房價格為5200元/月，低于周邊6000元/月的市場平均租金。

“長租公寓的主要競爭對手，其實不是同類公寓，而是自然租賃。”一位管家坦言。“如果價格比市場價高出太多，就無人問津。因此，公寓傾向于比市場價更低的價格獲取房源，再以高出5%—10%的價格重新出租。”上述安化路房源，自如重新出租價格為6260元/月，比市場平均租金略高。

記者調查發(fā)現，不同公寓對于房屋租金的報價機制不同。青客有專門的收益管理部，對獲取的所有房源制定標準價格，收房管家只能根據制定的標準價格進行輕微的一些浮動。而自如、蛋殼的報價往往由收房管家自己決定。“采房團隊如果和出租團隊分離，往往能制衡房屋租金，因為如果收房租金太高，出租團隊就會一票否決。”

多位房屋管家表示，目前在公寓企業(yè)內，收房管家的業(yè)務指標壓力較大，只要能在短期沖到業(yè)績前列，就會收到現金、禮物等各種獎勵。以“自如”臨平路商圈為例，收到的第一套房，管家能收到888元現金獎勵。

記者嘗試向自如、蛋殼、青客等多家中介出租一套價格偏高的房源，中介均拒絕不合理報價。當記者暗示自如管家，蛋殼公寓已接受了這一不合理報價后，這位管家驚訝地說：“這么高價格，他們瘋了吧！”幾經權衡，他還是放棄了該房源。

如何防范“房租上漲”風險

“房租上漲”輿論背后，監(jiān)管部門正在出手。8月17日，北京住建委等多個部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，要求他們不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源等。

上海應該如何防范類似情況發(fā)生？中原地產分析師張大偉認為，首先應健全市場數據監(jiān)管，目前對于租金尚沒有統一和權威的數據發(fā)布，包括市場存量房源數量、不同機構的租金水平等缺乏完整、透明的公開數據，可以強化內部調研，完善監(jiān)管部門內部的數據庫。

同時，應發(fā)揮國企“壓艙石”和“穩(wěn)定器”作用。據統計，2018年至今，上海已成交超過30幅租賃地塊。這些地塊普遍位于張江、前灘、市北、莘莊等熱門區(qū)域，周邊年輕工作群體規(guī)模很大，租房需求旺盛。自2017年下半年以來，上海已在租賃房需求量大的創(chuàng)新園區(qū)、產業(yè)園區(qū)、軌道交通站點等區(qū)域，先后推出29幅79.9公頃的土地，用于租賃住房建設，大體可興建租賃住房2.2萬套。

今年，上海將繼續(xù)增加租賃住房用地供給。8月14日，楊浦區(qū)租賃用地新江灣社區(qū)E2-02B地塊（新江灣城街道439街坊）出讓，地塊底價成交，成交總價3.5508億元，成交樓板價8089元/平方米。該公司于今年5月已經獲得1幅新江灣城的租賃地塊。

上海交通大學安泰經濟與管理學院教授陸銘介紹，上海在邁向“卓越的全球城市”和推進國際經濟、金融、貿易、航運、科技創(chuàng)新中心的進程中，迫切需要進一步吸引、聚集一流人才，大力發(fā)展住房租賃市場，是上海筑巢引鳳，保障人才“租”有所居的重要條件。為防止房租出現非理性抬升，上海的房屋供應總量也值得關注。他建議，現有大量工業(yè)用地密度較低，可嘗試轉化為多元化用地模式，兼容商業(yè)和住宅用途。對于住宅用地，可適度增加內部建筑容積率，有助于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海市房屋管理局市場監(jiān)管處副處長劉紀來介紹，上海住房租賃公共服務平臺自今年3月31日上線試運行，已實現房源發(fā)布、實名認證、合同網簽等基本功能，并提供租金查詢、金融服務、法律問答等便民服務，進一步規(guī)范上海住房租賃市場秩序，為市場參與各方提供安全、便捷、暢通的服務。7月1日，上海已全面實施住房租賃合同網簽備案制度。通過網簽合同備案，對租賃企業(yè)加強監(jiān)管。

未來，上海將不斷優(yōu)化完善住房租賃平臺功能，逐步實現住房租賃合同“網簽備案一體化”，真正做到“數據多跑路，群眾少跑腿”。同時依托平臺，逐步推進租賃住房信用體系建設，充分保障住房租賃各方合法權益。