以底價成交的15號地塊雖然不在蘇州市中心，但交通比較便利。

　　前天下午，為期兩天的蘇州市大型土地網(wǎng)絡(luò)拍賣正式落幕，最終成功出讓19宗地塊，土拍共吸金132.51億。

　　值得關(guān)注的是，此次出讓的19宗地塊中，有一宗地塊計容建筑面積的50%可分割銷售，其余50%不可分割銷售且不得分割轉(zhuǎn)讓，只能用于租賃，出租人須在出租房屋前將承租對象信息進行報備。最終，該地塊的拍賣結(jié)果讓人有些出乎意料，成為本次土拍唯一一宗以底價成交的住宅地塊。

　　土拍直擊

　　5成房只租不賣，僅一家房企報價

　　據(jù)了解，以底價成交的15號地塊，位于蘇州市相城區(qū)高鐵新城聚金路西，萬莊街南，面積為21148平米，起拍樓面價為8269元/平米，其市場指導(dǎo)價樓面價為9800元/平米，網(wǎng)上競價中止樓面價為12250元/平米，規(guī)劃用途為住宅。

　　與其它幾宗住宅用地的火爆相比，15號地塊僅有一家房企報價，最終由蘇州高鐵新城發(fā)展有限公司以底價45468萬元競得，樓面價8269元/平米，堪稱本場土拍最“落寞”的住宅地塊。

　　該地塊周邊交通便捷，距離蘇州高鐵北站高架路、中環(huán)北線、蘇嘉杭高速的入口距離非常近。地塊西側(cè)緊鄰蘇州相城區(qū)影視產(chǎn)業(yè)園，地塊北側(cè)和南側(cè)現(xiàn)狀為空地。地塊的周邊還有一些社區(qū)型商業(yè)配套，可以滿足日常的生活需求。

　　地塊出讓前，蘇州市國土局發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓須知中明確規(guī)定：15號地塊計容建筑面積的50%可分割銷售，其余50%不可分割銷售且不得分割轉(zhuǎn)讓并只能用于租賃，出租人須在出租房屋前將承租對象信息報備高鐵新城管委會。

　　因為前期需要投入大量的資金，再加上如此嚴格的限制條件，讓眾多開發(fā)商望而卻步，只能以底價成交，競得者不是別人，正是蘇州高鐵新城發(fā)展有限公司。這也是蘇州第一宗計容建筑面積的50%“只租不售”的住宅用地。

　　■業(yè)內(nèi)觀點

　　未來或變身公寓，吸引高端人才

　　5月19日，我國第一部規(guī)范住房租賃的法規(guī)《住房租賃和銷售管理條例》（簡稱《條例》）公開征求意見。省住建廳下發(fā)通知，選擇南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等6個城市結(jié)合本地實際，在搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺、培育專業(yè)化住房租賃機構(gòu)、推進住房租賃規(guī)�；�經(jīng)營等試點模式中，開展培育和發(fā)展住房租賃市場的試點工作。此次蘇州出讓的15號地塊，正式成為“購租并舉”新政策的第一宗試點地塊。

　　南京地產(chǎn)界人士告訴揚子晚報記者，從這幅地塊的基本素質(zhì)上看，面積21148平方米，容積率2.6，這就意味著未來建筑面積為5.5萬平方米，按套均100平方米計算，總套數(shù)也就在550套左右。按照出讓條件，開發(fā)商只能銷售其中的一半，即275套，另外一半必須用于租賃，如此“苛刻”的條件，很難吸引開發(fā)商的關(guān)注。

　　這位人士稱，國企操盤的這幅地塊有可能變身人才公寓，借此吸引高端人才扎根蘇州，這在以往北京等地的自持地塊中已有所體現(xiàn)。

　　熱點觀察

　　出讓規(guī)矩多，“穩(wěn)房價”效果初顯

　　記者發(fā)現(xiàn)，此次蘇州公開出讓的8宗住宅地塊樓面價普遍不高，并沒有產(chǎn)生新地王。除了設(shè)定市場指導(dǎo)價外，大多數(shù)地塊都有特別規(guī)定。

　　具體為：13號地塊商業(yè)部分計容建筑面積不應(yīng)大于地塊總計容建筑面積的5%，不可分割銷售且不得分割轉(zhuǎn)讓；14號地塊商業(yè)部分計容面積不小于16000平方米，且其中不小于10000平方米在項目竣工備案后5年內(nèi)不可分割銷售且不得分割轉(zhuǎn)讓；17號地塊競買人報名時須提供其自行持有5年以上計容建筑面積10萬平方米以上（不含酒店、辦公等面積）商業(yè)的不動產(chǎn)登記證（或土地證、房產(chǎn)證）。地上建筑建成后，商業(yè)面積須全部由競得人整體持有經(jīng)營，不可分割銷售且不得分割轉(zhuǎn)讓。

　　此外，8宗地塊網(wǎng)上競價成交價格超過土地出讓市場指導(dǎo)價，需按《土地使用權(quán)網(wǎng)上競價超過市場指導(dǎo)價報價規(guī)則》約定相應(yīng)調(diào)整出讓價款交付時間，交地時間不變。簽訂土地出讓合同時，支付土地出讓金的60%，剩余土地出讓金和代征行政規(guī)費于2017年8月13日前付清。

　　多重限制下，導(dǎo)致此次網(wǎng)上土拍整體降溫，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓�。此次出讓的商服地塊中，由于各種條件限制，大部分地塊都是以底價成交的。從拍賣結(jié)果來看，8宗限價住宅地塊中有7宗地塊溢價，未來將進行現(xiàn)房銷售，1宗以底價成交；11宗商業(yè)地塊中有9宗地塊以底價成交，1宗溢價3.3%，1宗溢價31%。最高樓面價28256元/平方米，最高溢價率55.26%，與去年相比，樓面價有所回落，溢價率趨于平穩(wěn)。“限價拍賣”、“現(xiàn)房銷售”、“購租并舉”等新政策對穩(wěn)定蘇州房價、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

　　二手房中介：最近的成交量很少

　　蘇州高新區(qū)一家房屋中介的工作人員表示，目前大多數(shù)中介門店的銷售情況不容樂觀，成交量很少，近期成交的主要是剛需戶型，大量公寓房和大戶型被積壓。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，如果新房的價格維持調(diào)整或下降，二手房的掛牌量可能還會增加。自從5月份以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊。針對土地出讓方面的限制條件越來越多，“花樣”層出不窮，限地價、限預(yù)售、需自持、現(xiàn)房銷售、租售并舉等規(guī)定讓土地市場整體開始降溫，成交量及溢價率同比有所下降。土拍歷來被視為樓市的風(fēng)向標，對于此次土拍，多數(shù)計劃拿地的開發(fā)商都會比較謹慎，基本都是經(jīng)過仔細計算后才報價，而且每次出價均做長時間的考慮，也從側(cè)面證實了開發(fā)商謹慎拿地的心態(tài)。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，迫于市場環(huán)境和政策限制，開發(fā)商拿地不得不更加小心謹慎。雖然部分房企通過土拍拿到了心儀的地塊，卻并沒有讓樓面價再創(chuàng)新高，土拍過后市場逐漸回歸理性的同時，一些樓盤新推的房源價格也比較穩(wěn)定，并沒有出現(xiàn)大幅度的波動。

　　蘇州工業(yè)園區(qū)一家樓盤銷售人員表示，目前的在售房價和土拍之前相比并沒有增長，少量房源甚至還有較大幅度優(yōu)惠。有開發(fā)商表示，在蘇州房價節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)狀下，蘇州整體工資水平并沒有快速增長，導(dǎo)致很多客戶達不到購買力，未來蘇州的房價可能會進入滯漲期。據(jù)蘇州市住建部門負責(zé)人介紹，接下來蘇州市將結(jié)合實際，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場預(yù)期監(jiān)測，運用綜合調(diào)控手段，從需求側(cè)和供給側(cè)兩個方面實行雙向調(diào)控，與此同時，繼續(xù)加大土地供應(yīng)，特別是加大普通商品住宅的土地供應(yīng)，加快已供土地開發(fā)進度，增加普通商品住宅的有效供給，切實有效維護蘇州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的局面。（張畢榮 馬祚波）

來源：揚子晚報