現(xiàn)代快報記者在現(xiàn)場看到會所正在裝修

　　公寓銷控表

　　會所外的廣告

　　買房子還享受4000多平方米的超大豪華會所，2002年，位于南京市江寧開發(fā)區(qū)的碧水灣西園項目推出利好條件，吸引了不少購房者。直到2015年，這所4層高的會所還被開發(fā)商閑置，不少業(yè)主經(jīng)常自發(fā)來這里健身娛樂。而今年4月6日，該小區(qū)的業(yè)主毛先生向快報熱線96060反映，會所內(nèi)部已經(jīng)被開發(fā)商分割成了精裝公寓，近日準備開始對外銷售。

　　會所正裝修，內(nèi)部已被隔成一個個小屋

　　這個會所共4層，歐式風格的外立面，建筑面積約4000多平方米，顯得氣派又豪華。4月6日，現(xiàn)代快報記者在小區(qū)南門現(xiàn)場看到，外部架滿了腳手架，內(nèi)部已經(jīng)改為了“幸福里·公寓”的銷售中心，正門外豎立著宣傳廣告牌。

　　一位置業(yè)經(jīng)理告訴記者，整個“幸福里”項目共3層，105套房源，戶型都為挑高復式精裝公寓，面積為27至55平方米不等。“目前還沒開盤，最近幾天來問的人已經(jīng)不少”。據(jù)了解，該項目的樣板房也還未完工，預計在4月15日左右開始對外銷售。

　　記者透過腳手架看到，在一層原本開闊的空間，已被分成一個個30平方米左右的小屋。除了銷售中心裝修一新外，分割后的公寓正在裝修。

　　會所產(chǎn)權(quán)歸屬，業(yè)主開發(fā)商都在爭

　　在一份當時的宣傳單頁上可以看到，“會所利好”被列為其中一條，“擁有4600多平方米的超大豪華會所，生活服務、強身健體、文化休閑一應俱全”。

　　小區(qū)業(yè)主毛先生告訴記者，2003年左右小區(qū)建成陸續(xù)交付，這個豪華會所一直被開發(fā)商閑置，業(yè)主就常常自發(fā)來這里活動。直到2015年開發(fā)商進駐小區(qū)，對會所改造裝修，引發(fā)不少業(yè)主不滿。雙方爭議的焦點在于這幢會所的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)，在商品房買賣契約附件上的小區(qū)總平面圖，位于小區(qū)南門的建筑標明為“社區(qū)服務中心”。“這個會所的建設(shè)成本已經(jīng)被打入小區(qū)商品房價格當中，相當于業(yè)主自己花錢買下來的。” 該小區(qū)業(yè)主監(jiān)事會副主任劉順芳告訴現(xiàn)代快報記者。他向記者出示了一份2007年江寧區(qū)物價局下發(fā)的函件。函件中顯示，碧水灣西園4層會所已按照物業(yè)公共用房被納入商品房成本。據(jù)此，業(yè)委會認為此處會所的產(chǎn)權(quán)應屬小區(qū)全體業(yè)主所有。

　　現(xiàn)代快報記者了解到，2002年，江寧碧水灣西園立項建設(shè)，建設(shè)方為江蘇華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2012年，該公司被江蘇紫淮投資實業(yè)有限公司整體收購，目前“幸福里·公寓”項目的開發(fā)商仍為江蘇華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但公司法人已經(jīng)發(fā)生變更。

　　江寧區(qū)不動產(chǎn)登記中心產(chǎn)權(quán)登記科陳艷告訴記者，經(jīng)過核實，2004年8月，江蘇華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在原江寧區(qū)房產(chǎn)管理局申請登記，這幢4層建筑為“辦公樓”，設(shè)計用途為“非住宅”。

　　一審二審都判會所歸開發(fā)商所有

　　現(xiàn)代快報記者了解到，2015年8月，業(yè)委會就會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題向江寧區(qū)人民法院提起訴訟，認為該會所是小區(qū)共有部分。

　　江寧法院認為，在開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主簽訂的《商品房買賣契約》中，明確約定，公共配套設(shè)施以規(guī)劃部門及主管部門批準定位為準，而規(guī)劃部門和房產(chǎn)部門并沒有將訴爭定位為小區(qū)的共有部分。但是業(yè)委會要求將訴爭房屋確認為碧水灣西園小區(qū)共有部分，缺乏事實及法律依據(jù)。也就是說，會所不歸全體業(yè)主所有。

　　因不服一審判決，2016年，業(yè)委會又向南京市中級人民法院上訴。南京中院表示，開發(fā)商并沒有明確承諾會所的所有權(quán)歸屬全體業(yè)主。南京中院二審駁回上訴，維持原判。

　　會所變“公寓”，能這樣改造嗎？

　　好好的豪華會所，開發(fā)商自行分割能行嗎？開發(fā)商表示，已經(jīng)報批了，并且拿到了建設(shè)工程規(guī)劃許可。現(xiàn)代快報記者查詢南京市規(guī)劃局網(wǎng)站公示欄看到，在2016年7月29日公示的一份建設(shè)工程規(guī)劃許可證上，開發(fā)商報批項目為“勝利西路18號辦公樓內(nèi)部改造工程”。在證書下角備注為，本次改造僅涉及建筑內(nèi)部平面分割調(diào)整。也就是說，會所內(nèi)部分割是允許的。

　　而將內(nèi)部大空間改成一間間小“公寓”，是否超出許可范圍？“如果僅僅是內(nèi)部分割，沒有增加高度或擴大面積或者改變用途，就沒有超出申報范圍”，南京市規(guī)劃局江寧分局法規(guī)科王建偉表示。

　　那這些“公寓”能拿到產(chǎn)權(quán)證嗎？江寧區(qū)不動產(chǎn)登記中心產(chǎn)權(quán)登記科陳艷表示，如果分割后的空間權(quán)屬和用途沒有發(fā)生變化，并且完工后通過了測繪、規(guī)劃、消防等多部門的審核，那是可以拿到產(chǎn)權(quán)證的。不過，現(xiàn)代快報記者了解到，會所本身性質(zhì)屬于辦公樓，以“公寓”的形式進行宣傳銷售，這就涉嫌欺騙消費者了。

　　開發(fā)商賣房一定要拿到預售許可？

　　有業(yè)主反映，這一批“公寓”并未拿到商品房預售許可證，就準備開始銷售。

　　江寧區(qū)住建局辦公室副主任許榮洲表示，早在10多年前小區(qū)內(nèi)商品房交付時，這處辦公樓已經(jīng)竣工。無論是整體建筑或是分割出來，都不屬于商品房預售許可的范疇，所以不能領(lǐng)到商品房預售許可證。這批公寓應該以存量房的形式進行交易。

　　改造后的“公寓”，是否違背商辦新規(guī)？

　　在今年3月8日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》。將辦公樓改成公寓，是否和新規(guī)相違背呢？

　　該通知中規(guī)定，商業(yè)辦公類非住宅類建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按單元式或住宅套型設(shè)計，其每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應不小于150平方米，此類套間面積不得超過本層建筑面積的20%，且不得分割銷售。

　　而現(xiàn)代快報記者查詢得知，在通知中標明，自發(fā)布之日（3月8日）起施行，之前尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商業(yè)辦公等非住宅類建筑，均按照本通知要求執(zhí)行。

　　南京市規(guī)劃局江寧分局工作人員表示， 該開發(fā)商已在去年7月，就拿到了對房屋內(nèi)部改造的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并不適用于新規(guī)。（蔡夢瑩）

來源：現(xiàn)代快報