中基協(xié)嚴(yán)控房地產(chǎn)間接及債權(quán)融資 拒絕備案熱點(diǎn)城市“涉房投資”私募產(chǎn)品

趙學(xué)毅

　　2月13日晚間，中國基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》，明確私募資產(chǎn)管理計(jì)劃向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資不得用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金。同時(shí)，《備案管理規(guī)范第4號》強(qiáng)調(diào)不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

　　中基協(xié)稱，該協(xié)會(huì)前期備案、監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，部分證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓各類資產(chǎn)收（受）益權(quán)等形式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資。其中，個(gè)別產(chǎn)品還存在提供融資用于支付土地出讓價(jià)款、提供無明確用途的流動(dòng)資金貸款等情形。

　　此次發(fā)布的《備案管理規(guī)范第4號》，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策與行業(yè)現(xiàn)狀，對《暫行規(guī)定》相關(guān)要求進(jìn)行細(xì)化完善。一方面，從項(xiàng)目所在地來看，目前證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場，存在投向?yàn)楸本�、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市（以下簡稱熱點(diǎn)城市）的情況，個(gè)別熱點(diǎn)城市還較為集中，需進(jìn)一步強(qiáng)化落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策；另一方面，從項(xiàng)目屬性來看，投資項(xiàng)目目前多為普通住宅地產(chǎn)，而政策鼓勵(lì)的保障性住宅地產(chǎn)項(xiàng)目占比偏低。綜合上述因素考慮，本著分類對待的原則，《備案管理規(guī)范第4號》規(guī)定證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。

　　同時(shí)，《備案管理規(guī)范第4號》明確以下原則：一是熱點(diǎn)城市范圍將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整；二是根據(jù)深交所《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，界定納入規(guī)范的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目；三是對項(xiàng)目中同時(shí)包含多種類型住房的，明確要求計(jì)劃募集資金不得用于項(xiàng)目中普通住宅地產(chǎn)建設(shè)；四是明確投資標(biāo)準(zhǔn)化債券和股票，以及股權(quán)投資不受此限制。

　　中基協(xié)進(jìn)一步解釋稱：個(gè)別機(jī)構(gòu)可能通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)等方式規(guī)避相關(guān)監(jiān)管要求，變相投資于熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。為防止出現(xiàn)上述情況，《備案管理規(guī)范第4號》明確，以上述方式投資于熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，暫不予備案。《備案管理規(guī)范第4號》明確名股實(shí)債是指投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。