原標(biāo)題：一季度上市房企凈利潤率繼續(xù)下調(diào)

　　截至2016年4月30日，房地產(chǎn)上市公司2015年年報和2016年一季度報公布完畢。從一季度業(yè)績報告來看，房地產(chǎn)銷售市場回暖明顯，但房企凈利潤率呈現(xiàn)出繼續(xù)下滑趨勢。

　　中原地產(chǎn)研究部針對滬深兩地122家房地產(chǎn)上市公司研究統(tǒng)計，這122家房企在2016年一季度的總營業(yè)收入達(dá)到了2100.96億，同比漲幅高達(dá)53.3%。在市場升溫的基礎(chǔ)下，3/4的企業(yè)成交上升，122家企業(yè)中只有32家企業(yè)營收下滑。

　　在2016年一季度樓市相對火爆的情況下，房企普遍呈現(xiàn)了收入增幅大幅超過利潤的現(xiàn)象。122家企業(yè)在2016年一季度的凈利潤合計為142.6億。整體來看，同比2015年上漲了8.5%。71家房企出現(xiàn)了利潤同比上漲。

　　但從凈利潤率看，122家房企平均凈利潤率為6.8%，相比2015年同期的10.3%依然呈現(xiàn)了非常明顯的下調(diào)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“一季度的業(yè)績顯示，大部分企業(yè)的利率出現(xiàn)了非常明顯的加速下調(diào)，預(yù)計房企的凈利潤率未來將維持下調(diào)的趨勢”。

　　張大偉分析認(rèn)為，首先，房地產(chǎn)市場整體銷售難度在加大，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，以價換量的現(xiàn)象仍然要持續(xù)一段時間。其次，土地市場競爭日趨激烈，房企一二線拿地更加艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持。另一方面，地王的頻繁出現(xiàn)增加了企業(yè)土地成本，大部分標(biāo)桿房企拿地集中在一二線城市，出現(xiàn)了很多地價超過房價的現(xiàn)象。

　　他表示，整體來看，房地產(chǎn)市場黃金期已經(jīng)過去。從市場復(fù)蘇的2015年開始，一直有企業(yè)陸續(xù)出售資產(chǎn)，包括股權(quán)出售、金融資產(chǎn)出售、退稅收入及政府獎勵等。

　　據(jù)東興證券對152家房地產(chǎn)上市公司2015年年報及2016年一季報的統(tǒng)計分析顯示，2015年營業(yè)收入仍在增加為12175.27億元，同比增長37.18%，但歸屬母公司的凈利潤增長較弱，為970.65億元，同比增長8.40%。

　　2016年一季度，152家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入2254.39億元，同樣出現(xiàn)上升現(xiàn)象，同比增長102.86%，歸屬母公司的凈利潤為168.73億元，同比增長35.18%。

　　“利潤同比乏力的原因是公司結(jié)算的毛利率下降”。東興證券分析師鄭閔鋼等分析認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)上市公司收入和凈利潤出現(xiàn)增長符合市場預(yù)期，凈利潤增長較弱主要是因為由于銷售產(chǎn)品的毛利率下降為28.68%，相比2014年同比下降了11.45%。目前商品房銷售回暖明顯，預(yù)計2016年的銷售毛利率將會有所回升。

由于房地產(chǎn)的銷售回暖，房地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都出現(xiàn)明顯改善，2015年房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。截至2015年底上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)加快，分別為0.32和0.28，同比分別上升16.02%和7.07%，房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)費用上升，而管理費用和營業(yè)費用下降，單位營業(yè)總收入的財務(wù)費用上升了6.02%，管理費用和營業(yè)費用分別下降達(dá)1.33%和8.28%。毛利率下降仍在持續(xù)達(dá)28.68%，毛利率的下降影響凈利潤的增長。

　　值得一提的是，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步上升達(dá)76.29%，同比上升了1.9%。

　　東興證券的研報認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍喜中有憂，由于房地產(chǎn)市場區(qū)域性差異仍在加大，銷售市場熱中過熱、冷中不熱，去庫存的總體進(jìn)程仍不十分理想。今后一段時間，政府糾偏的行為仍將持續(xù)，政策的不確定性影響著投資者對房地產(chǎn)板塊的投資信心。“我們認(rèn)為房地產(chǎn)股短期已出現(xiàn)回調(diào)，但行業(yè)本身大幅回升的動力仍不夠充分，5月份支持小幅反彈較為確定，較大的行情仍需要觀察”。