原標題：樓市面臨壓力測試？
近日，有媒體報道，溫州有住宅20年土地使用權到期，被當地國土部門告知需繳納高達20萬元、接近房價三分之一的土地出讓金方可續(xù)期，引發(fā)輿論嘩然。土地“70年大限”問題再度成為輿論焦點。
專家認為，“溫州土地使用權撞限”雖為特殊時代背景下的特殊產物，卻也是大規(guī)模土地使用權到期前的“預演”和“壓力測試”：一方面，《物權法》中“自動續(xù)期”表述模糊的問題已難繼續(xù)擱置；另一方面，若土地到期續(xù)費金額過高，對社會經濟穩(wěn)定均有負面影響。
有恒產者有恒心。專家表示，尊重民眾訴求，保護群眾利益，既是深化改革的必然要求，也是國家穩(wěn)定、社會發(fā)展的重要基石。應抓住契機，深化土地出讓改革，做到依法治國與民眾參與相統(tǒng)籌，群眾切身利益與國家長遠利益相統(tǒng)籌，加強頂層設計，系統(tǒng)穩(wěn)妥解決。
溫州土地“撞限”：
各地政府困惑 全國業(yè)主擔憂
近日，有媒體報道，溫州部分市民發(fā)現，其房屋面臨20年土地使用權到期，當地國土部門表示如辦理續(xù)期需花費近20萬元重新購買土地使用權，引發(fā)全國輿論嘩然。
溫州市國土局回應稱：《物權法》規(guī)定住宅建設用地使用權屆滿“自動續(xù)期”，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)，目前國家尚未出臺相關實施細則；基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續(xù)期手續(xù)。
對此，國土資源部火線介入，與浙江省國土資源廳組成聯(lián)合調研組，4月20日赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期延長問題。
“溫州土地使用權撞限”事件并非首例。如深圳國際商業(yè)大廈，最早的房產證在2001年就已到期，深圳市出臺相關規(guī)定：土地期滿，可按照公告基準地價的35％補繳續(xù)期。
2007年《物權法》正式出臺，規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，但由于缺乏細則且未明確是否收費，地方仍以“土政策”對待類似問題。2009年青島在處理類似情況時，以過去一年平均地價為基準，折算至建筑面積60％左右作為續(xù)期費用。
因相關法律不明確，對于因歷史原因形成的“20年土地使用權到期”現象，各地舉措不一。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會4月19日公開表示，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價。北京市國土局、廣東省國土資源廳表示，北京、廣東未出現大規(guī)模到期現象，目前住宅建設用地使用權期滿自動續(xù)期的具體細則尚未出臺，未來將按照中央統(tǒng)一部署操作。
記者在各地采訪發(fā)現，盡管溫州土地撞限問題具有特殊性，但由于《物權法》對于“自動續(xù)期”是否收費并不明確，仍引發(fā)大量業(yè)主對于“70年大限”后高額收費續(xù)期的擔憂。
天津市民崔先生表示，對于房產而言，地面建筑是隨著時間貶值的，土地是隨著時間升值的，理論上講一套房產70年后的主要價值就是土地價值。如果70年到期后，再收一次接近于整個房價的“土地出讓金”，豈不是相當于自己只是一次性“租”了70年房子？
上海市民羅先生剛剛于上海市區(qū)貸款購置一套住宅，羅先生擔憂地說：“年輕人攢錢不容易，買套房花了全家兩代人的積蓄，總不能剛剛還完銀行貸款又讓業(yè)主再買一次吧？”
此外，記者調查發(fā)現，民眾的擔憂主要集中于近年來房價上漲過快，遠遠超過收入增長水平。而面臨土地使用權即將到期的市民，多半為工薪階層，甚至不乏收入偏低群體，一次性繳納高額土地出讓金對他們而言，是個不小的負擔。
上海金融與法律研究院研究員聶日明認為，在未來住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現行土地出讓金的計算方式來繳納續(xù)期的土地出讓金，或會在社會上引發(fā)軒然大波�！段餀喾ā芬�(guī)定土地使用權可以“自動續(xù)期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。未來應該盡快探討出臺可行的解決路徑。
“高價續(xù)期”還是“無償續(xù)期”
專家認為，在依法治國和深化改革成為時代主題，房產成為居民財富最重要組成部分的今天，土地使用權如何續(xù)期問題已無擱置余地。“溫州土地使用權撞限”事件所引發(fā)的關注及社會反應表明，若土地到期續(xù)費金額過高，難免對樓市穩(wěn)定甚至社會穩(wěn)定產生一定影響。
中原地產首席分析師張大偉認為，住宅土地使用權到期如何續(xù)期，是埋在房地產市場的一顆“地雷”。若土地使用權到期后需“高價續(xù)期”，房價中隱含的土地價值將逐步顯性化，對當下的二手房價格會有較大影響，部分“剩余使用權”較短的二手房價格或大幅下挫。
天津社科院社會學研究所所長張寶義認為，房產一直是我國居民最重要的投資渠道，根本原因在于它的“保值性”。如考慮進“土地使用權到期續(xù)費”因素，那么房產的折舊速度將大大超過從前。假設土地使用權到期后需要很高的費用續(xù)期，則房產將從“保值產品”變成汽車一樣的“貶值產品”，對于保護居民財富、促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展均有不利影響。
張寶義認為，除70年產權住宅之外，還有大量建設在綜合用地上的50年產權住宅。由于業(yè)主此前對土地使用期限問題并不關注，這些期限不同的住宅在價格上相差不大。如因土地使用權續(xù)費問題致使期限較短住宅價格“憑空下降”，對于這些業(yè)主而言顯然有失公平。
中國政法大學民商經濟法學院教授薛克鵬認為，若土地使用權到期需“高價續(xù)期”，隨著土地使用期限減少，銀行也會降低對房屋抵押價值的評估，對金融系統(tǒng)也會產生一定影響。
“高價續(xù)期”同樣存在現實操作難度。上海中原地產高級研究員盧文曦認為，隨著近十年來房價的快速上漲，房屋價值與業(yè)主的可支配收入已不完全匹配。若在土地使用權到期后，需支付“房價三成”甚至更高的土地出讓金來續(xù)期，絕大多數家庭將無力繳納。且房屋的產權屬于業(yè)主，地方政府不可能因土地到期而剝奪房屋產權，真正落實起來難度也很大。
破解“70年大限”需頂層設計
專家普遍認為，有恒產者有恒心，土地問題事關國家根本。相關部門必須在堅持土地國有制的基礎之上，加強頂層設計，實現依法治國與民眾參與相統(tǒng)籌，群眾切身利益與國家長遠利益相統(tǒng)籌。
薛克鵬認為，當前各界對于“70年大限”的困惑和擔憂，最直接的原因在于《物權法》規(guī)定住宅建設用地使用權屆滿“自動續(xù)期”，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)卻沒有細則。在加強依法治國和全面深化改革過程中，既要堅決維護和落實物權領域的立法成果，又要對相關成果的模糊之處進行建設性的修補，使改革持續(xù)深化，法制更加健全，從根本上解決各界困惑。
上海華榮律師事務所律師許峰等業(yè)內人士認為，《物權法》經過全國人大表決通過，盡管存在不完善之處，但不應由地方政府任意解讀。一些地方政府以《物權法》規(guī)定不明確為由，對業(yè)主收取土地使用權續(xù)期費用，實質上在沒有上位法許可的情況下，憑空增加收費，明顯違背“法無授權不可為”的施政原則。同時，全國人大常委會應以“溫州土地使用權撞限”事件為契機，將當時《物權法》制定時懸而未決的事項加以明確，為今后提供解決框架。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，土地使用權續(xù)期問題涉及上億群眾切身利益，可謂牽一發(fā)而動全身。在完善相關立法過程中，需嚴格按照法律程序，切實加強公眾參與和專家認證，使民眾能充分參與到這項國家重大改革中來，做到于法有據、百姓認同。
專家認為，溫州等地出現的“20年土地使用權撞限”事件與當時土地出讓制度不健全有關，是特殊時代背景下的特殊產物。由于大部分住宅仍是70年產權，全國范圍內的大規(guī)模續(xù)期會發(fā)生在未來50年后。對于“70年大限”問題，應以當前的社會穩(wěn)定、經濟穩(wěn)定和政治穩(wěn)定為底線，切實維護群眾切身利益；長期需前瞻布局，切實維護國家長遠利益。
張寶義等接受采訪的專家普遍認為，溫州、深圳、青島等地出現的20年產權住宅到期現象，具有一定的歷史特殊性，且涉及的房屋數量較少。建議出臺全國性規(guī)定，對當時因政策不完善原因導致的20年土地產權現象實行“特事特辦”，業(yè)主以20年前的土地出讓金標準補齊土地價差，或借鑒深圳市做法統(tǒng)一無償順延至國家法定最高年期。
專家建議，“70年大限”到期后可對土地使用權續(xù)期實行“象征性收費”，或無償順延，并統(tǒng)籌未來的房地產稅改革來最終解決土地使用權續(xù)期問題。
上海財經大學教授陳杰認為，作為改革開放近四十年來的重要成就，我國居民絕大多數已經成為有恒產者，免費續(xù)期無疑是惠及絕大多數民眾的利好政策�？梢韵笳餍允召M實現續(xù)期，將土地使用權續(xù)期與房地產稅改革相結合，住宅土地使用權到期后，原使用人可以自動延續(xù)，但需要按照年度每年根據所評估住宅價值的一定比例繳納房產稅，以此填補地方土地財政缺口。
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