溫州20年住宅用地使用權(quán)到期案例：是否有償續(xù)期引爭議 物權(quán)法暫未明確

人民網(wǎng)北京4月17日電 (余燕明)日前，溫州一批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期，地方政府要求續(xù)期須按房產(chǎn)價(jià)格三分之一繳費(fèi)。這部分業(yè)主也因?yàn)樽≌�土地使用�?quán)到期而無法完成房屋的買賣過戶。

　　這是溫州首例住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的案例，在此之前，全國范圍內(nèi)房屋土地產(chǎn)權(quán)到期的案例也較為少見，由此引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

　　溫州這批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期，主要是地方政府在處置國有土地使用權(quán)出讓制度轉(zhuǎn)換時的歷史遺留，此次涉及住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的房產(chǎn)約有600多套，主要集中在溫州市鹿城區(qū)內(nèi)。

　　溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清對外介紹，1990年國務(wù)院開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度，溫州為了推進(jìn)當(dāng)?shù)貒�有土地使用�?quán)出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。

　　“去年開始，溫州20年產(chǎn)權(quán)期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期，并且今年開始逐漸增多。”張少清介紹說。

　　目前，《物權(quán)法》對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，明確的是“自動續(xù)期”，但是《物權(quán)法》并未對續(xù)期年限以及是否有償續(xù)期進(jìn)行明確，在法律上有所保留。

　　“溫州市政府要求20年產(chǎn)權(quán)住宅用地使用權(quán)到期的業(yè)主按照房屋價(jià)格的三分之一繳費(fèi)續(xù)期，其實(shí)是不合理行為。”國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，目前物權(quán)法對房屋產(chǎn)權(quán)到期續(xù)期是否有償并未作明確規(guī)定，因此地方政府不應(yīng)該對這些產(chǎn)權(quán)到期房屋有償續(xù)期。

　　針對今后住宅用地使用權(quán)到期并且法律并無明確規(guī)定如何續(xù)期的問題，鄒曉云表示應(yīng)該至少厘清4個方面的內(nèi)容：

　　一是《物權(quán)法》明確規(guī)定住宅用地使用權(quán)期間屆滿應(yīng)該“自動續(xù)期”;

　　二是，接下來應(yīng)該推動在法律層面或者司法解釋上明確房屋土地使用權(quán)到期續(xù)期是否有償以及續(xù)期年限;

　　三是如果法律層面上沒有明確有償續(xù)期，那么，地方政府不應(yīng)該逾越法律規(guī)定和相關(guān)部委默認(rèn)住宅用地土地使用權(quán)到期有償續(xù)期;

　　四是即使有償續(xù)期，地方政府也應(yīng)該與相關(guān)部委或通過民意程序確定有償續(xù)期的繳費(fèi)額度或比例、續(xù)期年限，并且根據(jù)第三方獨(dú)立專業(yè)機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估。

　　事實(shí)上，在溫州這批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期案例之前，早在2004年深圳已經(jīng)出現(xiàn)過房屋土地使用權(quán)到期的情況。

　　北京隆安律師事務(wù)所房產(chǎn)律師馬玉珍分析說，他也注意到溫州這批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的案例，有一定的特殊性，屬于當(dāng)年推進(jìn)土地出讓方式的歷史遺留問題，目前《物權(quán)法》對產(chǎn)權(quán)到期只是規(guī)定自動續(xù)期，尚未明確如何續(xù)期。

　　“在司法實(shí)踐上有法律保留原則，是指行政行為只能在法律規(guī)定的情況下作出，法律沒規(guī)定的就不得作出。”馬玉珍說，這次溫州這批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的案例，是否按照地方政府要求的補(bǔ)繳房屋價(jià)格三分之一完成續(xù)期，或許也可參照法律保留原則。

　　深圳的國際商業(yè)大廈是國內(nèi)第一個房屋土地使用權(quán)到期續(xù)約的案例。彼時深圳國際商業(yè)大廈同樣由于歷史遺留問題，在同一樓棟內(nèi)，存在20年、30年、40年和50年4種產(chǎn)權(quán)年限的房屋，最早的20年產(chǎn)權(quán)部分到期。

　　為此，政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。延長方式包括補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。

　　規(guī)定進(jìn)一步明確，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%并按約定年期修正，補(bǔ)交地價(jià)一次性支付;土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由市國土管理部門定期公布。

　　按照出臺的這個規(guī)定，深圳國際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過補(bǔ)交土地出讓金，完成了續(xù)期，這也令后來眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。

　　但《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》針對的“到期房地產(chǎn)”是指房地產(chǎn)權(quán)利證書登記的土地使用年期屆滿的行政劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)，及原行政劃撥用地補(bǔ)交地價(jià)后轉(zhuǎn)為出讓用地但原年期未重新調(diào)整而土地使用年期已屆滿的房地產(chǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對此補(bǔ)充說，這種土地出讓金補(bǔ)繳續(xù)期的做法比較罕見，屬于地方土地歷史遺漏問題，即過去土地出讓過程中設(shè)定了不同的土地出讓年限，所以會出現(xiàn)補(bǔ)繳土地出讓金收入的做法。

　　他也進(jìn)一步指出，深圳此前產(chǎn)權(quán)到期補(bǔ)繳續(xù)期的案例，其本質(zhì)上和溫州是一樣的，即屬于非完全性質(zhì)、具有非典型性的產(chǎn)權(quán)屬性。對于此類物業(yè)土地使用權(quán)有償續(xù)期的做法，通過征收相應(yīng)土地價(jià)款的一部分或者征收房價(jià)的一部分，比較符合實(shí)際，是對此前土地增值部分的重新分配。

　　“如果是70年產(chǎn)權(quán)的住房，主流做法是后續(xù)用地使用權(quán)自動更新，而非補(bǔ)繳續(xù)期。所以普通民眾并不需要太擔(dān)心。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴人民網(wǎng)記者，而部分土地使用年限不清晰，或明顯短于30年，則補(bǔ)繳可能性比較大。尤其是一些市中心的用地用房，但此類物業(yè)估計(jì)比例不大。