一線漲幅“雙收窄” 二線走勢(shì)仍堅(jiān)挺

樓市去庫(kù)存“冷熱不均”解析

王俊嶺

　日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，漲幅有所收窄；同比上漲城市個(gè)數(shù)雖然繼續(xù)增加，但一線城市漲幅首現(xiàn)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格“雙收窄”二、三線城市漲幅則繼續(xù)擴(kuò)大。專家指出，近期房?jī)r(jià)走勢(shì)反映了樓市“冷熱不均”的階段性格局依舊延續(xù)，人們應(yīng)清醒地意識(shí)到，化解庫(kù)存最終應(yīng)體現(xiàn)為城市吸引力的提升和樓市成交量的增加，而不能簡(jiǎn)單地將熱點(diǎn)區(qū)域樓市價(jià)格快速上漲作為我國(guó)“去庫(kù)存”的特征乃至政策導(dǎo)向。

　　剛需釋放 漲勢(shì)趨緩

　　數(shù)據(jù)顯示，5月份我國(guó)房?jī)r(jià)總體漲勢(shì)放緩，熱點(diǎn)城市與普通城市的環(huán)比漲幅均比上月有所收窄。從同比口徑來(lái)看，5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格平均漲幅也開(kāi)始收窄，而二、三線城市同比平均漲幅則在上月基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大。

　　分析人士表示，這種格局一方面反映出購(gòu)買力較強(qiáng)的一部分剛需已經(jīng)得到釋放；另一方面也表明重點(diǎn)城市在去庫(kù)存過(guò)程中率先取得了較為明顯的進(jìn)展。“就2015年以來(lái)北京市的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)而言，其房地產(chǎn)投資增速有所回落，而新建商品房和二手房的銷售面積則出現(xiàn)明顯上升，這意味著當(dāng)?shù)貥鞘腥��?kù)存的效果較為明顯。”北京市社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)楊松說(shuō)。

　　武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新在接受本報(bào)記者采訪時(shí)進(jìn)一步指出，一部分投資乃至投機(jī)性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是近期樓市格局的重要成因。“當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕，利率維持在低位。因此對(duì)普通家庭而言，存款、理財(cái)收益率不高，股市、匯市又難以把握，因此投資有概念的房產(chǎn)也成為了保值增值時(shí)的無(wú)奈選擇。就市場(chǎng)本身來(lái)看，樓市漲幅向二三線城市擴(kuò)散的背后有著政策調(diào)整和‘比價(jià)效應(yīng)’雙重因素。”董登新分析。

　　“去庫(kù)存”戰(zhàn) 遠(yuǎn)未打完

　　除了價(jià)格，成交量對(duì)去庫(kù)存進(jìn)程的反應(yīng)其實(shí)更為直接。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國(guó)商品房銷售面積4.80億平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，但增速比1—4月份已有所回落。截至5月末，全國(guó)商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬(wàn)平方米。其中，重點(diǎn)城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點(diǎn)城市待售面積減少量也逐月增多。

　　清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存的消化周期已經(jīng)從64個(gè)月迅速降到了52個(gè)月，處于一個(gè)比較正常的水平。與此同時(shí)，在中國(guó)百姓“買漲不買跌”的心理下，未來(lái)一年房地產(chǎn)的價(jià)格增幅不會(huì)像此前一樣快，交易量也會(huì)有一定的放緩。

　　值得注意的是，擁有經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、公共服務(wù)好、人口流入大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚等條件的熱點(diǎn)城市庫(kù)存問(wèn)題本就較輕，所以去庫(kù)存自然相對(duì)容易。但是，房地產(chǎn)去庫(kù)存的戰(zhàn)役還遠(yuǎn)沒(méi)有打完。事實(shí)上，去庫(kù)存最終目的在于讓房屋滿足人的居住需求，實(shí)現(xiàn)土地要素的優(yōu)化配置。因此，未來(lái)樓市去庫(kù)存過(guò)程中，還應(yīng)更重視“成交量”而非“價(jià)格”。

　　縮小差距 均衡發(fā)展

　　那么，下一階段樓市去庫(kù)存該如何進(jìn)行呢？專家指出，我國(guó)各地發(fā)展不均衡意味著去庫(kù)存時(shí)同樣面對(duì)著“一、二線容易，三、四線較難”的格局。因此，未來(lái)去庫(kù)存的重點(diǎn)應(yīng)放到縮小區(qū)域吸引力差距和均衡各地發(fā)展水平上來(lái)，讓庫(kù)存房屋真正服務(wù)于“人的城鎮(zhèn)化”。

　　中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心信息部副部長(zhǎng)王軍建議，三、四線城市更應(yīng)考慮通過(guò)改善基礎(chǔ)設(shè)施水平，居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，引導(dǎo)周邊農(nóng)業(yè)人口到城市居住，夯實(shí)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)力，通過(guò)租售并舉的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”。

　　令人欣慰的是，如今不少地方都對(duì)我國(guó)樓市的去庫(kù)存格局有著清醒認(rèn)識(shí)，并提出了有針對(duì)性的“藥方”。例如，山西省提出了允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在就業(yè)地落戶、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房獲政府補(bǔ)貼、農(nóng)民工同等享有公積金繳存使用權(quán)利等改革措施，同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)。再例如，青海省則準(zhǔn)備引導(dǎo)企業(yè)將未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地調(diào)整為新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等用途，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資，以提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)對(duì)外來(lái)人口的吸引力。

　　“未來(lái)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)應(yīng)該呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，不會(huì)暴漲暴跌。特別是對(duì)于庫(kù)存較大、吸引力較弱的三、四線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力和空間已經(jīng)十分有限，因此去庫(kù)存更應(yīng)該回歸到練好內(nèi)功、對(duì)接居住需求上來(lái)，以便充分利用好我國(guó)新型城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的歷史契機(jī)。”楊松對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。