◎徐州日報記者 王巍巍

  伴著降準(zhǔn)、降首付、調(diào)契稅等強(qiáng)有力政策的出臺，當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多年難遇的購房熱潮。南京、廣州、杭州、蘇州、北京、深圳、無錫等多個城市的售樓處，出現(xiàn)了排隊購房、開盤“日光”的現(xiàn)象，徹夜排隊購房的場景再次出現(xiàn)在人們眼前。

  把目光鎖定徐州市場，2月份多家樓盤負(fù)責(zé)人聯(lián)系記者稱，徐州雖未出現(xiàn)一線城市開盤“日光”的場景，但中央一系列“去庫存”政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，案場實際成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們的預(yù)估。如何對待后市，盡快做出營銷策略調(diào)整，成為各家樓盤當(dāng)下課題。

  二月，多家樓盤銷售量相較年前翻倍

  2月份是徐州樓市的新年休整期，開發(fā)商推盤節(jié)奏明顯放緩。徐州樓市2月開盤數(shù)寥寥無幾，僅有凱旋門項目推出車位房源、萬科北宸天地進(jìn)行認(rèn)籌活動。但幾乎出乎所有人意料的是，在市場政策調(diào)整后，樓市迅速給出了反應(yīng)。多家樓盤在未進(jìn)行任何促銷活動的前提下，市場成交有明顯提升。

  市場熱度在數(shù)字中有所體現(xiàn)。中國指數(shù)研究院1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月份，中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米11092元人民幣，環(huán)比上漲0.60%，漲幅較上月擴(kuò)大0.18個百分點(diǎn)。這是百城房價環(huán)比第10個月上漲。具體到徐州，2016年2月份徐州住宅均價每平方米5876元，與1月份相比，每平方米漲了141元，環(huán)比漲幅2.46%。

  “這個月賣出去90多套房子”。東區(qū)和平上東項目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，似乎今年銷售網(wǎng)旺季提前了，往年的2月份基本上沒有幾個人會買房子。

  “這個月銷售約50套左右。”徐州碧桂園營銷部工作人員介紹，公司對市場后續(xù)發(fā)展非�？春�，后期調(diào)價及新房源加推工作已經(jīng)展開。

  “新項目預(yù)約客戶已經(jīng)超過400組，我們首期僅推出300多套房源。”萬科北宸天地負(fù)責(zé)人表示，多條市場政策的出臺，導(dǎo)致年后案場訪問量呈現(xiàn)“V”字反轉(zhuǎn)。

  此外，二手房市場也表現(xiàn)搶眼。第一房屋總經(jīng)理于健稱，交易稅費(fèi)降低促進(jìn)了二手房的交易。目前市區(qū)二手房交易咨詢量提高了一到兩成，其中洽談量增加了20%。

  有分析人士認(rèn)為，金三銀四紅五是上半年的銷售旺季，很多品質(zhì)房企、大體量樓盤都計劃在此期間釋放全新房源；加上契稅減少等利好政策釋放購買需求，徐州樓市至少在短期內(nèi)會迎來一段集中釋放，但中長期的市場表現(xiàn)還有待觀察。

  三月開發(fā)商欲借政策東風(fēng)推盤

  目前，樓市利好政策不斷，國家陸續(xù)出臺了包括降低個人按揭貸款首付成數(shù)、提高住房公積金存款利率、降低住房交易契稅和營業(yè)稅、央行降準(zhǔn)0.5個百分點(diǎn)等多項政策，積極推動房地產(chǎn)庫存消化。寬松的信貸環(huán)境和購房成本的節(jié)省為徐州樓市帶來持續(xù)性利好。

  2月份，徐州樓市僅4個樓盤取得預(yù)售證，沒有樓盤新開盤。但在沒有新房源銷售的情況下，各家樓盤來訪量的上升給開發(fā)商提振了信心。在采訪中，不少樓盤表示接下來“會略微漲價”。

  目前保守來看，市區(qū)在3月份至少有9家樓盤明確表示有推盤意向，但從近期來看，多數(shù)房企不會放棄當(dāng)下良好的去庫存時機(jī)，預(yù)計3—4月份市區(qū)推盤數(shù)量會大幅增加。目前，和平上東、綠城東方雅園、雨潤新城、萬科北宸天地、保利鑫城、榮盛未來廣場有推盤計劃，新城區(qū)板塊預(yù)計3月推新項目為月橋花院、中銳星尚城、奧體沁園、中國鐵建·原香漫谷等。

  此外，2016年以來徐州樓盤優(yōu)惠正逐步縮減，并有望回歸2015年同期水平，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這與樓市逐步回暖、開發(fā)商去庫存明顯有關(guān)。

  但也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一線城市、部分二線城市市場好轉(zhuǎn)的背后，并不是所有城市市場都已經(jīng)好轉(zhuǎn)，半數(shù)二線城市、大部分三四線城市仍然面臨去庫存壓力。

  一二線城市房價快速上漲

  2015年，由于“330新政”、央行“雙降”、930降首套首付等救市政策頻發(fā)，市場在品牌開發(fā)企業(yè)聯(lián)動推盤之下快速回暖，下半年尤其是第四季度步入量價齊升的狀態(tài)。這種現(xiàn)象在一二線城市表現(xiàn)尤為明顯。

  對此，易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，這些城市房價快速上漲的原因有三：

  一是政策暖風(fēng)吹熱樓市。2015年3月“兩會”之后，房地產(chǎn)政策利好不斷，限購、限外等行政手段減少、房貸多次放松、稅收兩次減免、公積金政策史無前例的寬松、去庫存配套政策陸續(xù)出臺。

  二是區(qū)域分化，虹吸效應(yīng)。一線和部分二線城市房價暴漲，但最需要去庫存的三四線城市則很多仍處于深度調(diào)整之中，市場低迷。楊紅旭認(rèn)為，其中固然有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、供求等方面的差異，但有一點(diǎn)不容忽視：三四線城市相當(dāng)多的需求，被少數(shù)強(qiáng)勢城市吸走了，即事實上存在地區(qū)之間的“虹吸效應(yīng)”。

  三是資金寬裕，投資乏路。2月29日央行宣布降準(zhǔn)，這是2016年第一次降準(zhǔn)，也是2015年以來第五次降準(zhǔn)。降準(zhǔn)含有對沖外匯儲備下滑的目的，但畢竟會加大貨幣寬松與流動性。社會上資金寬裕，利好資產(chǎn)市場，但股市走熊，吸收資金的能力下滑，許多資金由此會加速流向升溫中的樓市，少數(shù)城市中的投資性購房需求將越來越多。

  中指院認(rèn)為，在降首付、降稅、降準(zhǔn)等利好下，樓市傳統(tǒng)的銷售旺季即將開啟，同時各地相關(guān)政策逐步落地實施，樓市有望呈現(xiàn)供需兩旺、量價齊升態(tài)勢。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然降準(zhǔn)的目的不是針對房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)受到的影響很大，特別是一線城市的房地產(chǎn)市場。消化房地產(chǎn)庫存需要大量的流動資金，因此通過降準(zhǔn)進(jìn)一步提升市場流動性，降低融資成本，會帶動房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)。