人民網(wǎng)北京11月19日電(盧志坤) 在北京土地市場觀望了數(shù)月之后，從福建起步的房地產商陽光城(000671)近期拿到了進入北京房地產市場的門票，成為這個市場淘金的新面孔。

陽光城近期以18.73億元競得位于通州臺湖一宗包含住宅、商業(yè)以及辦公的綜合地塊，成為通州區(qū)域土地樓面價最貴的土地。這是陽光城第一次在北京市場有項目布局。

隨著陽光城調整它的城市發(fā)展戰(zhàn)略，這家此前著重發(fā)展福建和長三角地區(qū)的房地產商開始關注環(huán)渤海區(qū)域。自今年來，陽光城一直在積極尋找進入北京房地產市場的機會，它在北京國土局拍賣大廳出現(xiàn)的頻率大為增加，也參與了一些地塊的競拍，但此前它覺得并沒有很好的機會進入北京這個頻現(xiàn)“地王”的城市。

上周五，陽光城代表現(xiàn)身北京國土局拍賣大廳，參與當天出讓的兩宗土地競拍。位于通州臺湖的地塊吸引近10家競買主體，包括金地旭輝永同昌北辰聯(lián)合體、萬科首開聯(lián)合體、保利、中鐵建、葛洲壩、泰禾等全國知名房地產企業(yè)。

按照最終的結果來看，陽光城競得的這宗地塊可售的純商品房面積約在3萬平方米左右，另外總共需要配建4.7萬平方米限價房和4.14萬平方米自住房。按照行業(yè)人士測算，該地塊折合樓面價約為3.8萬元/平方米，超過臺湖區(qū)域目前在售的房源價格。根據(jù)房產電商網(wǎng)絡報價，當前臺湖區(qū)域的新房價格在1.5萬元/平方米到3.5萬元/平方米之間。

人民網(wǎng)記者當天在北京國土局競拍現(xiàn)場看到，陽光城舉牌頗為積極，除了臺湖地塊，陽光城還參與了另外一宗位于平谷的地塊競拍，與它競爭的是平谷當?shù)氐囊患曳康禺a企業(yè)，這家企業(yè)負責平谷地塊的一級開發(fā)。在34輪競價后，陽光城最終退出了該地塊競爭。

陽光城總部和北京公司均未回復人民網(wǎng)記者就其進入北京市場的采訪提問。公司總部人士表示，這些問題由北京公司解答，但北京公司人士則稱需要集團回復。

資料來源：wind資訊，左軸單位：萬元(橙色及虛線部分為券商預測值)

房地產行業(yè)分析人士稱，進入北京是陽光城戰(zhàn)略布局的組成部分，今年來陽光城拿地較為積極，也進入了幾個新的城市。

“這幾年陽光城發(fā)展還是比較快的，”跟蹤研究陽光城的克而瑞信息集團研究中心高級研究員房玲對人民網(wǎng)記者分析稱，“(陽光城)原先的布局是以大福建和上海為中心，今年提出了要發(fā)展京津環(huán)渤海那一塊。”

今年，陽光城將京津冀的發(fā)展布局上升至公司戰(zhàn)略層面。它將此前的“2+X”戰(zhàn)略升級為“3+X”戰(zhàn)略。“2+X”指陽光城以福建區(qū)域和長三角區(qū)域為核心，“X”指多個潛力城市。“3+X”戰(zhàn)略旨在持續(xù)深耕大福建、長三角區(qū)域的基礎上，培育京津冀成為又一重要引擎區(qū)域，同時關注全國多個潛力城市。

人民網(wǎng)記者根據(jù)陽光城的公告信息統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，陽光城在多個城市的土地購置金額超過百億元，包括上海、杭州以及福建的一些城市，并開始進入廣東區(qū)域。

房玲表示，陽光城在進入北京市場后，它的項目周轉速度可能會變慢。“我覺得北京的高價項目周轉速度不會那么快的，”房玲說，“現(xiàn)在重點城市特別是一線城市地價太高了，如果還是那么快開發(fā)的話，價格上不去盈利空間就小了。”

這幾年北京土地供應的急劇下滑，正在催生一塊又一塊價格高昂的“地王”誕生。特別是近期，無論是豐臺、朝陽亦或是通州、順義，這些新近出讓的土地其樓面價都超過了附近區(qū)域在售的新房價格。業(yè)內人士稱，未來這些項目的售價如果沒有翻倍，房地產商的盈利可能將受到影響。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅截取2005年-2014年北京每年成交住宅用地中樓面價最高和溢價率最高的20宗地塊中，這些地塊從拿地到首套簽約的平均周期約為28個月，相比12-18個月的正常開發(fā)節(jié)奏，“地王”盤的上市周期明顯滯后。

“地王以超越市場預期、超越區(qū)域當前樓市現(xiàn)狀的價格被房企競得，雖然早期的部分地王位置優(yōu)越，房企敢于大膽競地，可以說是建立在前瞻預判市場的基礎之上，但卻不得不付出放緩入市節(jié)奏，等待樓市成長的代價。”郭毅在一篇文章中寫道，“特別是地王盤的土地成本高昂，隨著時間的流逝，背負著巨大的財務成本，也令地王盤達到盈虧平衡點的周期被大大拖后。”

按照郭毅計算，2011年之前拿地的11個“地王”項目達到盈虧平衡點的時間約為4年，而2011年-2014年期間拿地的8個“地王”項目目前尚未達到盈虧平衡點。(其中一個“地王”項目因退地而不計算入內)

在當?shù)卣�府收緊通州純商品住房的購買資格之后，行業(yè)人士猜測，像陽光城這樣新近在北京拿下的區(qū)域單價“地王”，將來如何解套。過去，時間被認為是“地王”解套的良藥，“地王”項目的銷售得益于隨著時間推移而快速上漲的房價。典型的如華潤置地2005年拿下的海淀“地王”項目，新房價格從2006年8000元/平方米到如今近7.5萬元/平方米，10年來房價幾乎漲了10倍。

但觀察人士表示，“地王”們再用過去的經(jīng)驗推算未來可能不管用了，潛在的風險顯而易見：比如宏觀經(jīng)濟高速增長、人口紅利、貨幣寬松大幅放松等推動房價上漲的各種動力都在衰減，比如地價持續(xù)上漲帶來的政策收緊預期。

并且，隨著通州限購升級，業(yè)內人士判斷，區(qū)域的購買人群將急劇減少。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析稱，通州“雙重限購”的嚴厲性將使得區(qū)域成交熱潮無法再度掀起，加之宅地供應的減少、特別是純商品住宅的極度衰減必然將導致未來通州純商品住宅的成交難以為繼。

不過，讓人好奇的是，面對不斷高漲的土地價格，房地產商為何仍然扎堆在一線城市?房地產商的判斷很簡單，那就是在中小城市房地產發(fā)展明顯放緩之際，一線城市的房地產仍被寄予厚望。

“都知道一線城市的土地價格之高、風險之大，”正在籌措進入北京的一家位于西部的房地產公司人士對人民網(wǎng)記者表示，“但大家都押注北京的房價還能繼續(xù)上漲。”

證券研究機構中金公司研究部近日發(fā)表的研究報告認為，明年一、二線城市房地產銷售均價將上漲10%，而銷量將持平;三、四線城市房地產銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%。

近年來的快速擴張，導致陽光城一項衡量經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與利息費用的比值為負值，這意味著它的房地產銷售尚未對公司的現(xiàn)金流量帶來改善，該公司目前的現(xiàn)金主要來于負債。人民網(wǎng)房產制圖

此外，分析人士稱，今年監(jiān)管機構對企業(yè)在資本市場的融資管制放松，讓陽光城等房地產商能夠通過發(fā)行利率較低的債券和引入戰(zhàn)略投資資金來替換前期成本昂貴的債務，這也讓房地產商能夠在重點城市的土地市場承擔更高的土地價格。

根據(jù)第三季度財務報告數(shù)據(jù)，該公司今年在資本市場籌集了約225億元。償還前期債務和股利分配后，截至三季度末陽光城的籌資活動現(xiàn)金流凈額約為67億，在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物較年初增加30億元至63.4億元。

這些募集的資金來自公司債券、定向發(fā)行股票以及頗有名氣的投資公司如中國民生投資公司的戰(zhàn)略入股等。比如今年9月，一家資產管理公司向陽光城提供了20億元的資金，用于投資北京和上海的房地產項目，但這筆資金的成本未被披露。陽光城公開發(fā)行的公司債券成本約在5.1%-5.5%之間。