人民網(wǎng)北京11月3日電(徐倩)在剛剛過(guò)去的“金九銀十”，上海豪宅的成交量依然延續(xù)上半年熱銷的趨勢(shì)，成為今年以來(lái)一線城市中豪宅成交量最高的城市。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院向人民網(wǎng)記者提供的最新數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”上海單價(jià)8萬(wàn)元以上的住宅成交量為393套，銷售套數(shù)是去年同期的270%;銷售總金額為84億元以上，是去年同期的200%以上。

而今年上半年，上海總價(jià)1000萬(wàn)以上樓盤共成交2967套，超過(guò)2014年全年水平，銷售額同比增長(zhǎng)150%，為一線城市最高。

第一太平戴維斯住宅銷售部負(fù)責(zé)人、上海副董事長(zhǎng)朱兆榮向人民網(wǎng)記者表示：“上海豪宅市場(chǎng)火爆的態(tài)勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)到未來(lái)五年，而2015年將成為上海豪宅市場(chǎng)元年。”

樓市“置換潮”

朱兆榮向記者回顧了上海樓市發(fā)展的軌跡：“從2005年到2009年，上海樓市經(jīng)歷了一個(gè)單價(jià)‘從千到萬(wàn)’的飛躍期，而從2010年之后開(kāi)始走下坡到冷凍期，一直到2014年下半年，上海樓市又進(jìn)入了復(fù)蘇的渠道。”

對(duì)于上海豪宅高成交量的原因，朱兆榮認(rèn)為：“一是由于2010年到現(xiàn)在部分改善型和高端置業(yè)需求被壓抑而在今年得到集中的釋放;二是由于置換潮的到來(lái)，在2005年-2007年之間買房的人因?yàn)槌鲇诜课莞纳频男枨螅�需要賣舊買新;三是政策上的利好，例如‘330樓市新政’和銀行信貸政策的放寬等都對(duì)豪宅市場(chǎng)的成交起到促進(jìn)作用。”

從上半年的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，上海閘北區(qū)、浦東新區(qū)陸家嘴濱江板塊、徐匯濱江板塊是上半年成交的熱點(diǎn)板塊。其中，旭輝鉑悅?濱江項(xiàng)目位于陸家嘴北濱江板塊，售價(jià)每平方米達(dá)到8萬(wàn)元，瞄準(zhǔn)中端改善人群。該項(xiàng)目在10月25日開(kāi)盤當(dāng)天銷售額就達(dá)到10億元，成為該板塊的新寵。對(duì)于中高端住宅的熱銷，該項(xiàng)目總經(jīng)理陳彬認(rèn)為：“項(xiàng)目的購(gòu)買者很多是由于置換需求，賣掉老房子來(lái)進(jìn)行改善型置業(yè)，這種置換型需求多考慮精裝房，追求生活品質(zhì)提升，傾向于在中環(huán)、內(nèi)環(huán)之間進(jìn)行選擇。”

而位于閘北區(qū)的高端樓盤蘇河灣項(xiàng)目均價(jià)約為每平方米10萬(wàn)元，屬于上海高端住宅項(xiàng)目，今年以來(lái)的簽約銷售額也突破37億元。對(duì)此，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商蘇河灣內(nèi)部人士向記者透露：“從去年下半年，上海豪宅市場(chǎng)就逐漸回暖，銷售量也逐漸攀升，上半年也有部分買家從股市賺錢后來(lái)買房。”

滬住宅“被豪宅”

對(duì)于今年上海豪宅市場(chǎng)火爆的原因，中國(guó)指數(shù)研究院一份《一線城市高端住宅成交表現(xiàn)及趨勢(shì)分析》報(bào)告指出了一線城市住宅產(chǎn)品“被高端化”的現(xiàn)狀：在一線城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代的背景下，新建住房的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制在逐漸向供應(yīng)端偏移，土地價(jià)格的飛漲使開(kāi)發(fā)商不得不提升產(chǎn)品定位來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，在很大程度上加速了一線城市住宅價(jià)格上漲，使住宅產(chǎn)品被“高端化”。

例如，上述華僑城蘇河灣項(xiàng)目就是上海2010年單價(jià)地王，總價(jià)70.2億元，當(dāng)時(shí)樓板價(jià)突破了每平方米52784元，這樣高的樓板價(jià)也使得銷售單價(jià)“水漲船高”。

常年研究上海土地市場(chǎng)的第一太平戴維斯董事甘啟善認(rèn)為：“上海內(nèi)環(huán)和中環(huán)土地稀缺，供應(yīng)量少，一旦有優(yōu)質(zhì)地塊出來(lái)很容易成為‘地王’，上海市區(qū)的房?jī)r(jià)很可能面臨著‘豪宅化’的趨勢(shì)。”

豪宅項(xiàng)目的熱銷也使得上海今年以來(lái)的房?jī)r(jià)均價(jià)快速上揚(yáng)，年中上海房?jī)r(jià)均價(jià)就突破每平方米3萬(wàn)元，而到如今均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米32000元。

一方面是豪宅的熱銷，一方面是買不起房的剛需族。要打破住宅項(xiàng)目豪宅化的趨勢(shì)，上海市今年也提出要加大“中小戶型比例的供應(yīng)”。

對(duì)此，朱兆榮認(rèn)為：“在土地出讓時(shí)，上�？梢赃m當(dāng)調(diào)高外環(huán)或者外環(huán)外住宅建筑的容積率以加大中小比例戶型供應(yīng)。”

甘啟善也指出：“對(duì)于市區(qū)，可以加大保障房的配建比例;同時(shí)，也應(yīng)進(jìn)一步完善高、中、低市場(chǎng)，建立多層次的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”