繼年初延續(xù)2013年翹尾行情后，全國樓市自4月開始踏入下行通道。毫無疑問，樓市進入“深度調整期”已經成為業(yè)內外的共識，隨著成交量、成交價不斷刷新下限，“購房窗口期”再度成為購房人關注的熱點。

　　7月成交明顯走低

　　持續(xù)低迷的樓市成交，讓市場進入了一個更加膠著的時期。在濃重的觀望情緒籠罩之下，北京樓市成交自3月份以來持續(xù)下滑，截至7月份，仍然未見起色。機構統(tǒng)計數據顯示，截至7月31日，北京商品住宅成交量為6200套，這個數據也創(chuàng)下了自2011年以來的同期新低；如果剔除金隅·匯景苑和首創(chuàng)·悅都匯兩個自住商品房的集中簽約，7月樓市成交數據僅為4514套，環(huán)比六月下降了15.5%，并且創(chuàng)下了自2007年網簽記錄以來的最低值；成交均價為24845元/平方米，無論是環(huán)比還是同比，均有不同程度下降。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫表示：“4月還沒發(fā)現(xiàn)市場這么差，5月發(fā)現(xiàn)怎么會這樣，6月徹底低點了，7月基本上就完全扭曲了。”他認為，造成這種局面的原因，一方面是樓市成交低迷加劇了購房人的觀望情緒；另一方面，銀行對房地產持續(xù)偏緊的信貸政策等多個因素共同作用，從而影響了樓市整體的成交。

　　事實上，從今年5月開始很多項目的價格已經開始出現(xiàn)松動，7月份有了比較明顯的下降。房地產開發(fā)企業(yè)也在積極通過各種方式進行促銷，比如分期首付、加大第三方折扣或團購優(yōu)惠力度等等。對此，多數業(yè)內人士都認為這些跡象表明，合適的購房機會正在到來。但蘭德咨詢總裁宋延慶表達了不同意見，他認為，三季度可能才是房企最難過的日子，隨著地方限購的逐漸松綁，進入四季度或許會有所好轉。

　　部分剛需盤讓利跑量

　　難以逆轉的成交情況使得在售項目的去化周期一再延長，而為了吸引客群，加快項目周轉率，眾多入市的剛需項目也開始調低姿態(tài)，加大折扣力度火拼入市。

　　而作為剛需項目扎堆的通州、房山兩個區(qū)域在此次樓市調整中率先打響了“成交保衛(wèi)戰(zhàn)”。繼3月富力尚悅居降價推盤后，華業(yè)東方玫瑰、珠江四季悅城、首開國風美侖等項目相繼入市，將通州區(qū)域價格水平進一步拉低，7月23日合生世界村更是宣布推出9800元/平方米的房源，雖然該價格僅針對特定人群，但仍然將通州房價拉進萬元內，折扣降價項目的增加，也促使通州區(qū)域房價整體回落，據統(tǒng)計，7月通州區(qū)域整體成交均價達23348元/平方米，與去年末相比下降近2000元/平方米。

　　位于城南的房山區(qū)緊隨其后，在7月份雖然僅有首開熙悅山瀾庭和世茂維拉兩個剛需項目入市，但今年已開盤仍在售的剛需項目已達10多個，在去庫存和房企銷售業(yè)績的雙重壓力下，新入市項目的產品定價一路下滑，從2月份的26000/平方米下降至19000元/平方米。

　　一位不便具名的業(yè)內人士對記者表示：“為了能夠打動購房人，一些剛需項目甚至主動自降身價，向同區(qū)域內的自住房看齊，足以說明剛需市場競爭的激烈程度，這些項目為了實現(xiàn)快速去化，是真的拼了。”

　　■ 觀察

　　自住房影響樓市格局

　　根據北京市住建委公開數據顯示，今年以來，北京已有16個自住型商品房陸續(xù)開始網上申購，累計供應19313套。尤其是，首創(chuàng)·悅都匯、金隅·匯星苑兩個自住房項目，在7月底開始網上簽約也對成交結構造成了巨大改變，整個北京樓市的成交均價有所降低。值得注意的是，截至7月底，今年商品住宅的開盤總套數為36210套，尚不足自住房累計供應總量的兩倍。無疑，自住房開始進入集中上市期已經影響到了北京房地產市場的供應格局。

　　另一組數據或許能夠更加清晰地顯示，自住房對于北京樓市的沖擊力。據亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，今年上半年，北京成交價低于30000元/平方米的房源占到總量的81%，下半年以來，上述中低價位房源僅占市場交易總量的56%。由81%至56%，北京普通商品房中的剛需盤直面自住房的沖擊，市場份額嚴重下滑。與此同時，隨著自住房項目集中入市，剛需盤房源供應量呈現(xiàn)出持續(xù)縮減的趨勢。進入8月以來更出現(xiàn)了剛需項目周供應“斷頓”的情況。

　　在采訪中，多位業(yè)內人士都對記者表示，較低中簽率和搖號棄購的情況不斷涌現(xiàn)，也讓自住型商品房飽受爭議，不少申購者開始將目光轉移到價格不斷調整下探的商品房，而那些價格優(yōu)勢明顯的商品房項目將是抄底的最好機會，這些商品房項目會出現(xiàn)一個回暖的態(tài)勢。

　　某業(yè)內資深人士也指出，“目前，部分樓盤的當前售價已經接近同一區(qū)域曾出讓的土地價格，可以說已跌至谷底，當前樓市抄底時機已經到來”。

　　■ 動向

　　改善型需求率先復蘇

　　近期較為明顯的現(xiàn)象，是二手房市場成交量的觸底反彈，加快了改善型客群“賣舊買新”的步伐。機構數據顯示，7月份北京二手房市場累計成交7872套，環(huán)比上漲22%。也是繼4月以來連降3月后的首次大幅回升。

　　與剛需項目平價搶跑的策略稍顯不同，改善型房源則成為開發(fā)商“沖利”重點，在近期的市場表現(xiàn)中，不僅供應量增加，價格也出現(xiàn)小幅上漲。日前入市的楓丹壹號、滟瀾新宸和中糧萬科長陽半島，開盤均價與上期入市價格相比普遍上漲。其中楓丹壹號、中糧萬科長陽半島本期開盤價格相比前一期每平方米上調1000元，而滟瀾新宸漲幅更大，本期開盤每平方米上漲了2000元。

　　數據顯示，7月共有11個中高端改善型項目入市，而8月份僅在上旬就有7個中高端改善型項目入市，累計向市場釋放700多套房源，突顯開發(fā)商對改善型市場銷量充滿信心。

　　一位不愿具名的房企人士在接受記者采訪時表示，由于受眾需求差異，主打改善型的項目在數月前已經顯示出回溫跡象。雖然期間價格也有波動，但總體上仍然符合預期。該人士還認為，目前在京的各家房企都看中了改善型需求的力量，紛紛加碼，不少項目都有計劃在下半年集中入市，因此，下半年中高端市場將加速進入白熱化的競爭時代。