張貼在街頭的房屋出租廣告

鄭州每年有大量的流動(dòng)人口需要租賃住房

核心提示丨8月1日，大河報(bào)記者從河南省住建廳獲悉，為進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，該廳會(huì)同省工商局聯(lián)合印發(fā)《住房租賃合同示范文本》(試行)，該示范文本對(duì)出租房屋主體需要提供的相關(guān)信息、居住人數(shù)、房屋修繕和責(zé)任主體等方面進(jìn)行了明確規(guī)定。

消息

《住房租賃合同示范文本》(試行)出爐

在之前召開的2017全省加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上，省住建廳副廳長(zhǎng)張達(dá)表示，我省租賃市場(chǎng)還存在著供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問題。在實(shí)際的租賃行為中，往往還存在租賃關(guān)系不穩(wěn)定，當(dāng)事人權(quán)益得不到保護(hù)的情況。同時(shí)，租賃雙方因續(xù)約、提前終止合約、公用事業(yè)費(fèi)繳納等問題而產(chǎn)生的各類糾紛也很多。

數(shù)據(jù)顯示，鄭州每年有300萬(wàn)流動(dòng)人口需要租賃住房。并且近年來(lái)，大量的租賃糾紛被訴諸法院，僅僅以2016年為例，租賃糾紛就在1萬(wàn)件以上，還有潛在的各類租賃糾紛更是社會(huì)隱患。所以制定示范文本，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，保護(hù)交易主體合法權(quán)益是社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)增量的迫切需求。

省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，近年來(lái)，國(guó)家層面正積極推進(jìn)建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快住房租賃市場(chǎng)的立法。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府工作報(bào)告均對(duì)住房租賃提出了要求。為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》、河南省政府第167號(hào)令《河南省房屋租賃管理辦法》以及河南省政府(豫政【2016】85號(hào))文件，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同省工商部門聯(lián)合制定了《住房租賃合同示范文本》(試行)。

影響

示范文本能規(guī)范全省住房租賃市場(chǎng)秩序

“在通常情況下，承租人往往處于弱勢(shì)地位，面對(duì)房東拿出的租房合同，即使其中有漏洞也只能無(wú)奈接受。”范本制定參與者、河南薈智源策律師事務(wù)所主任王建軍表示，在實(shí)踐中經(jīng)常遇到權(quán)屬不清、轉(zhuǎn)租、房東隨意漲房租、隨意攆走租客或者承租的房屋正常損耗無(wú)人修理等不公平的待遇，由于當(dāng)初簽合同時(shí)沒有做相關(guān)約定或約定不清，所以遇到這些情況承租人想維權(quán)也非常困難。如果使用示范文本就能最大限度地避免上述住房租賃市場(chǎng)亂象的出現(xiàn)。

永威置業(yè)營(yíng)銷中心總經(jīng)理張曉征認(rèn)為，示范文本的出臺(tái)有助于規(guī)范全省住房租賃市場(chǎng)秩序，為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)具有重要意義。

《住房租賃合同示范文本》(試行)中這些熱點(diǎn)與你有關(guān)

示范文本由十四條通用條款，八個(gè)附件組成。對(duì)房屋權(quán)屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、雙方的權(quán)利和義務(wù)等方面都作出了明確的約定。

熱點(diǎn)1：房屋出租人需要提供相關(guān)信息

示范文本第一條不但明確要求出租人寫明房屋的詳細(xì)位置、建筑面積等基本信息，還要求明確房屋所屬狀況、房屋是否抵押，甚至還要出租人提供房屋來(lái)源證明。

解讀：這樣很好地保護(hù)了承租人的知情權(quán)。一般來(lái)講，承租人與出租人對(duì)房屋具體情況的了解是不對(duì)稱的，承租人想要維護(hù)自身合法權(quán)益就必須詳細(xì)了解房屋現(xiàn)狀、權(quán)利限制等情況。

熱點(diǎn)2：居住人數(shù)和禁止性規(guī)定

示范文本第二條，約定了房屋居住人數(shù)。承租人不得在廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室居住。單間最多居住人數(shù)和人均租住建筑面積應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)厝嗣裾�府的�?guī)定。

解讀：這一規(guī)定在一定程度上杜絕了群租亂象，以及因承租人使用房屋不當(dāng)而造成的安全事故。并且居住人數(shù)的約定也便于逐步完善租賃人口信息大數(shù)據(jù)，為住房租賃信息化平臺(tái)提供準(zhǔn)確信息。

熱點(diǎn)3：簽完合同再備案或可享受租購(gòu)?fù)瑱?quán)

示范文本中規(guī)定，住房租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或其委托的部門辦理房屋租賃登記備案。

解讀：在實(shí)踐中租賃合同備案率一直很低。究其緣由主要是備案登記麻煩，備案與不備案合同的法律效力一樣，合同備案并沒有相應(yīng)的鼓勵(lì)措施，因此人們的備案積極性不高。

補(bǔ)充：近年來(lái)，國(guó)家和地方政府密集出臺(tái)的關(guān)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的法規(guī)、政策性文件，對(duì)租賃備案給予了諸多政策支持。主要有：一是給予稅收優(yōu)惠。對(duì)登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，在增值稅、個(gè)人所得稅等方面給予減稅和扶持政策。二是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。對(duì)于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領(lǐng)居住證，享受與當(dāng)?shù)貞艏�人口同等的義務(wù)教育、衛(wèi)生等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。三是備案便捷。除了在房管部門備案以外，以后在住房租賃信息化平臺(tái)甚至手機(jī)上都可以備案。

熱點(diǎn)4：出租人不得單方面上調(diào)房屋租金

示范文本第四條約定：租賃期間，出租人不得單方面上調(diào)房屋租金。有租金漲幅的，必須在合同中明確約定漲幅標(biāo)準(zhǔn)。租賃期滿或合同解除后，出租人有權(quán)收回房屋，承租人應(yīng)按照原狀返還房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備。租賃期滿承租人需要繼續(xù)承租該房屋的，需要提前向出租人提出續(xù)租要求，承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋。

解讀：在實(shí)踐中，房東隨意提價(jià)、押金說(shuō)扣就扣等的情況并不少見，示范文本旨在強(qiáng)調(diào)對(duì)住房租賃出租方和承租方所負(fù)法律責(zé)任和義務(wù)的界定，使得房東和租客處于平等的地位，享有同樣的權(quán)利，將有利于住房租賃關(guān)系的規(guī)范和穩(wěn)定。

熱點(diǎn)5：房屋修繕和責(zé)任主體

房屋在使用過(guò)程中，若出現(xiàn)需要維護(hù)、維修、賠償?shù)葐栴}，示范文本第七條對(duì)租賃雙方進(jìn)行了責(zé)任的公平劃分。

解讀：針對(duì)房屋維護(hù)和維修方面的問題，實(shí)踐中的租賃合同要么沒有約定，要么將全部責(zé)任分配給承租人，或者在維修主體和費(fèi)用方面產(chǎn)生爭(zhēng)議。但從司法判例中可以看到，房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備因自然屬性或合理使用等導(dǎo)致?lián)p毀的，或者房屋本身存在不符合安全條件可能危及人身安全的，出租人有責(zé)任進(jìn)行修復(fù)。

來(lái)源：大河網(wǎng)-大河報(bào)