據(jù)新華社電 2016年中國樓市波瀾讓人印象深刻，背后的五光十色值得探究。

對崇尚安居樂業(yè)的中國人來說，房子是夢系神縈的溫暖目標(biāo)，房子也日漸成為經(jīng)濟上的沉重負擔(dān)。在追蹤樓市調(diào)控新政一個多月效果之時，人們同樣追問，是什么推動了這一輪房價上漲？

紅色警報

“買房杠桿高，買地杠桿更高”

如果說供需不平衡是導(dǎo)致熱點城市房價上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關(guān)。

“居民加杠桿購房和企業(yè)加杠桿購地是當(dāng)前房地產(chǎn)市場過熱的主要原因。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，去年以來一二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關(guān)系。

從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。

據(jù)央行統(tǒng)計，今年９月末個人購房貸款余額為１７．９３萬億元，同比增長３３．４％，顯示居民購房貸款增速之快。比如，在深圳，截至９月個人購房貸款余額已超１萬億元，相比２０１４年底翻了一倍。

相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。

今年８月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價１３９％、１１０．１億元的總價拍下上海靜安區(qū)一宗３．１萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創(chuàng)造的驚人樓面價，還有這家企業(yè)的“膽量”。根據(jù)其中期業(yè)績報告，融信今年上半年的合同銷售額為１３２億元。

房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來？

“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構(gòu)融資。”一名長期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專家說。

記者從一些金融機構(gòu)了解到，按規(guī)定，房企拍地應(yīng)該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成。現(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機構(gòu)解決，房企引入銀行、債券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。

如此配資導(dǎo)致房企負債規(guī)模不斷上升，盈利狀況下降。據(jù)統(tǒng)計顯示，今年前三季度滬深兩市１３２家房地產(chǎn)企業(yè)合計營業(yè)收入為８７８０．５億元，而凈利潤只有６８７．８億元，平均利潤率跌至７．８％。而今年上半年，１３０家房企的凈利潤率還在８．１５％，即便成交慘淡的２０１５年前三季度利潤率也有１０．１％。

樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風(fēng)險。

中國社科院學(xué)部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚認為，本輪房價上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財政收入任務(wù)差不多完成了才出手調(diào)控，對這一趨勢應(yīng)該警惕。

值得注意的是，一些地方和部門已開始既調(diào)控“面包”，也監(jiān)督“面粉”。在近期調(diào)控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調(diào)整項目上市節(jié)奏，拿地趨于謹慎。

金色誘惑

割舍不下的“地王”盛宴

各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對象。２０１６年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價上漲的風(fēng)向標(biāo)。

“今年濟南東部先后出了兩個地王，地面價格從每平方米７０００多元直線上升至９０００元左右，導(dǎo)致房價從年初每平方米八九千元上漲到約１．６萬元。”濟南市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長張鑫恭說。

“地王”的出現(xiàn)，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導(dǎo)致未來漲價預(yù)期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開發(fā)商待價而沽，捂盤惜售，房價上漲勢不可擋。

財政部數(shù)據(jù)顯示，今年前１０個月，國有土地使用權(quán)出讓收入２．６５萬億元，同比增長１５．２％，而去年同期降幅超過２５％。國土資源部門的數(shù)據(jù)則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降４．８％。這種“價增量減”，意味著地賣得少了，成交價卻更高，凸顯地價漲幅之快。

值得警惕的是，今年一些熱點城市地價高漲，加大未來市場風(fēng)險隱患。對于地價快速上漲，一名房企負責(zé)人直言，如果說房價是一日千里，地價則是一日萬里，開發(fā)商入市要謹慎小心。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至９月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲７２．２％，二線城市漲幅達到８６．７％，遠超房價上漲幅度。而據(jù)萬科最新公告，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等１４個主要城市，三季度土地整體成交溢價率攀升至１１１％，創(chuàng)近年來新高。

“買地的價格越來越高，擺在開發(fā)商面前就只有一條路——房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經(jīng)濟研究所副所長張平說，這一現(xiàn)象暴露出當(dāng)前土地市場非常嚴(yán)重的壟斷性。

“地王”頻出，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。近期，為攤薄風(fēng)險，萬科、綠城、融僑等多家房地產(chǎn)公司紛紛加入高價地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮，樓市劇情的反轉(zhuǎn)，暴露出拿地企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力增大。

１０月中旬，信達地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊５０％股權(quán)，融創(chuàng)中國和濱江集團分別持股４０％和１０％，三方合作開發(fā)該項目。這一今年５月１２３億元拍下的全國總價地王，當(dāng)時溢價率近９６％。

業(yè)內(nèi)人士認為，市場預(yù)期的走低，將導(dǎo)致未來一段時間“新地王”項目很難再出。但周而復(fù)始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關(guān)注。

華融證券首席經(jīng)濟學(xué)家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價的最終調(diào)控者；既是抑制房價泡沫的“剎車”，又是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的“油門”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財政的依賴。

幕后黑手

投資投機下的虛火

房子是給人住的，這個定位不能偏離。

歷次房市調(diào)控的最終目的都是一個，即“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個健康的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。

在一段時間內(nèi)，樓市幾成“股市”。多地上演的企業(yè)和個人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機者的身影。

“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區(qū)，今年則以上�？蜑橹髁Γ瑥募闻d一路買過來，有跡可循。”杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說，外來投資客的大量涌入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用。

記者近日從珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局獲知一個案例：珠海一家生意不景氣的貿(mào)易公司買了８０多套房子，近期正陸續(xù)出手。

同樣在珠海，大量外地資本涌入本地樓市。據(jù)當(dāng)?shù)刈〗ú块T數(shù)據(jù)，今年１至９月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比４１．８％，珠海以外的國內(nèi)其他地區(qū)居民占５７．８％，國外買家占０．３３％。

一家知名房地產(chǎn)企業(yè)副總裁說，今年開始，他們?nèi)ジ偱耐恋兀�發(fā)現(xiàn)競爭對手里有了基金公司。“這說明不少金融機構(gòu)的資金都在往房地產(chǎn)市場投。”這位副總裁說。

有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務(wù)是炒房。“不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地產(chǎn)市場。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，今年年初至９月底，滬深兩市共披露近６０宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產(chǎn)的計劃或方案，總金額達到９３億元。此外，截至上半年Ａ股有１３０５家上市公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)凈額合計５９５１億元。一些公司通過出售投資性房地產(chǎn)達到降低虧損甚至是“保殼”的目的。

泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價值對其他行業(yè)產(chǎn)生的“虹吸效應(yīng)”。

“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協(xié)秘書長梁遠新表示，對于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防范風(fēng)險，避免陷入房地產(chǎn)泡沫。

灰色地帶

造假炒作推高房價預(yù)期

虛假宣傳，查！捂盤惜售，查！營銷不規(guī)范，查！

１０月，深圳開啟為期三個月房地產(chǎn)行業(yè)專項整治執(zhí)法行動，發(fā)現(xiàn)不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營“首付貸”業(yè)務(wù)；上海依法查處８家違規(guī)房企、７家中介；廣州四部門聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，發(fā)布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有１０２家房企因違規(guī)被列入“誠信黑榜”……

記者跟隨深圳專項執(zhí)法行動，來到“前海東岸”樓盤發(fā)現(xiàn)，該樓盤今年７月開盤當(dāng)天實際成交１４０套，約占９１０套可售總房源的１５．４％，卻對外宣稱開盤當(dāng)天“主推戶型兩小時勁銷９０％”。

在杭州余杭的合景天峻樓盤，今年４月房價每平方米約１．３萬元，１０月個別戶型漲到２．８萬元。一共１２棟樓分十多次開盤，每次放出有限的房源，但每次開盤房價都會上漲。

發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預(yù)售許可證銷售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當(dāng)經(jīng)營行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導(dǎo)市場出現(xiàn)非理性行為推高房價。

除了不合理的市場行為，一些機構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)輿論的借勢炒作也放大熱點城市房價上漲的預(yù)期，為房價上漲推波助瀾。

山東省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張國強說，今年６月，濟南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價達每平方米７１００元，接近年初部分項目新房售價。該地塊屬于低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價格高，但卻引發(fā)炒作，造成民眾恐慌，抬升房價上漲預(yù)期，隨后萬科在該地區(qū)拍下的一塊土地樓面價每平方米已接近９０００元。

針對各種不合理開發(fā)和違法違規(guī)經(jīng)營行為，近期住建部接連打出重拳，在通報濟南、杭州等地違法違規(guī)項目、曝光４５個房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)的基礎(chǔ)上，召集國內(nèi)近千家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開會亮出強硬治理的狠招。

房地產(chǎn)的未來健康發(fā)展，離不開良好的市場秩序。

中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強說，政府此次嚴(yán)厲查處開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為，對維護市場秩序，穩(wěn)定市場預(yù)期發(fā)揮重要作用。經(jīng)過近一階段整頓規(guī)范市場秩序，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了，市場環(huán)境正在凈化。

調(diào)控之后的樓市 會走向何方？

■新聞鏈接

據(jù)新華社電 全國20多個城市前不久陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，為過熱的樓市踩下“剎車”。點剎降溫之下，市場會由此進入“寒冬”嗎？投資面大、產(chǎn)業(yè)鏈長的房地產(chǎn)行業(yè)，未來的發(fā)展空間和機遇在哪里？記者近日赴多地調(diào)研樓市，采訪業(yè)界、學(xué)界和政府官員。

房地產(chǎn)市場進入衰退期了嗎？

房地產(chǎn)市場進入衰退期了嗎？房地產(chǎn)投資需求峰值是否已過？處于多方利益博弈下的房地產(chǎn)業(yè)，未來走勢牽動各方神經(jīng)。 

中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦認為，房地產(chǎn)投資歷史需求峰值已過，這是一個大的判斷，是一個大的格局。

過去15年，我國房地產(chǎn)業(yè)以超過20％的年均增速發(fā)展。而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數(shù)據(jù)記錄以來最低點，僅為1％。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長6.6％。 

劉世錦說，城鎮(zhèn)居民住宅構(gòu)成房地產(chǎn)投資70％，其歷史需求峰值是1200萬到1300萬住戶，2014年已經(jīng)達到峰值，之后房地產(chǎn)投資總量上就是持平，然后逐步回落。預(yù)計在今后不久時間內(nèi)就會回到正常的狀態(tài)。 

不少業(yè)界和專家認為，“屯地生金”的暴利“黃金時代”已經(jīng)過去，但依然處于大周期向前的“白銀時代”。

萬科集團副總裁劉肖說，中國城鎮(zhèn)化在繼續(xù)，收入水平在提高，消費在升級，過去驅(qū)動我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心驅(qū)動因素沒有消失，我國房地產(chǎn)市場進入以理性增長為特點的“白銀”時代，仍有發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

融創(chuàng)東南區(qū)域公司副總邵佳認為，中國樓市存在大周期和小周期，整個大周期是向前的，目前只是處于投資過熱的一個小周期。 

北京一家知名民營房企區(qū)域負責(zé)人認為，近期陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政可能會對短期內(nèi)市場交易帶來影響，但不會影響房地產(chǎn)企業(yè)長期的投資信心。“我們相信房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)增長下去。”

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，基于房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗和未來趨勢的判斷，本世紀(jì)以來中國房地產(chǎn)存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能迎來一個短期的調(diào)整期，政府行政調(diào)控和制度變革的力度決定調(diào)整的幅度和時間提前還是延長。

未來發(fā)展空間還有多大？ 

房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長可形成重要支撐，但過度投機引發(fā)泡沫，扭曲資源配置，損害實業(yè)和創(chuàng)新，為長期經(jīng)濟發(fā)展埋下隱患。 

杭州透明售房研究院院長方張接說：“泡沫缺乏很科學(xué)的界定，按照租售比和房產(chǎn)收入比這些國際標(biāo)準(zhǔn)來說，我們的確處于警戒線。但它們是否適用于中國市場，需要打一個問號。”

但對于房價過度上漲的危害，業(yè)界卻持普遍一致看法：如果暴漲就有可能暴跌，就可能會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。此外，各路資金大量流向房地產(chǎn)，也會導(dǎo)致實體經(jīng)濟投資越來越少，并對社會風(fēng)氣帶來不良影響。 

長遠看，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級背景下，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間有多大？ 

在控制好投資和投機需求的前提下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的決定性因素是實際需求。當(dāng)前，我國住房消費正從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，未來的有效需求將取決于更完善的住房配套、更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)、更綠色健康的品質(zhì)和環(huán)境。

“城市里改善性需求生生不息，人們對好房子的追求會經(jīng)歷一個相當(dāng)長的過程。”方張接說。 

房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園對我國1600多個三四線城市進行了市場調(diào)研。碧桂園文化與品牌管理部負責(zé)人說，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，三四線城市居民的改善性需求很明顯，尤其對品質(zhì)優(yōu)、有物業(yè)服務(wù)、社區(qū)環(huán)境好的住房需求高。目前碧桂園項目進入了300多個三四線城鎮(zhèn)，未來空間依然很大。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯。一方面，一二線熱點城市房價上漲過快；另一方面，東北、西北、西南地區(qū)的多數(shù)城市市場平穩(wěn)，一些三四線城市庫存壓力仍然較大。 

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說，目前多數(shù)三四線城市去庫存壓力和熱點城市控房價壓力同時存在。

來源：彭城晚報