南京樓市限購(gòu)、限貸政策雙雙加碼已一周，房?jī)r(jià)下降的預(yù)期正在滋生。365淘房網(wǎng)、揚(yáng)子晚報(bào)推出“關(guān)于南京樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)”的網(wǎng)上聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，60%左右的網(wǎng)友認(rèn)為南京樓市將量?jī)r(jià)齊跌，第四季度房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)下降。

“開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在有錢(qián)，不會(huì)急于降價(jià)；地方政府也不希望房?jī)r(jià)大幅下降；買(mǎi)過(guò)房的更不希望降價(jià)。只有沒(méi)買(mǎi)房的人希望降價(jià)。但歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房?jī)r(jià)大幅下降的機(jī)會(huì)并不大。并不排除個(gè)別樓盤(pán)會(huì)迫于資金壓力甩賣，而從全國(guó)品牌房企來(lái)看，大規(guī)模降價(jià)的可能性非常小。”12日晚，上市房企新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷受訪時(shí)這樣回答。

不過(guò)，“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策正在當(dāng)?shù)厥┬�，樓市成交量已大幅受挫。統(tǒng)計(jì)顯示，南京“雙限”升級(jí)一周來(lái)，除11日新房認(rèn)購(gòu)量短暫沖高375套外，其余每天認(rèn)購(gòu)量均在百套以下。未啟限購(gòu)時(shí)，南京樓市每天新房成交三五百套、高時(shí)上千套，即便在9月25日重啟限購(gòu)政策至“雙限”升級(jí)前的14天，日均認(rèn)購(gòu)量均超過(guò)400套。這也足見(jiàn)調(diào)控升級(jí)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊�。調(diào)控嚴(yán)厲，成交轉(zhuǎn)冷，會(huì)否引發(fā)房企降價(jià)效應(yīng)，并動(dòng)搖進(jìn)一步“開(kāi)疆拓土”的預(yù)期？

“這一輪調(diào)控的背景是一二線城市人、地、錢(qián)嚴(yán)重錯(cuò)配！人口在不斷流入，而供地計(jì)劃在不斷減少，嚴(yán)重供不應(yīng)求。南京已連續(xù)7個(gè)月上市量低于銷售量，供應(yīng)透支。今年1-8月，一二線城市商品房銷售面積占全國(guó)的三分之一，但銷售額占近一半；一二線城市拿地面積占全國(guó)三分之一，但購(gòu)置金額卻高達(dá)74%。今年房?jī)r(jià)上漲較快的幾個(gè)城市，如南京、蘇州、合肥，土地都供不應(yīng)求。”

按歐陽(yáng)捷的說(shuō)法，這一輪房?jī)r(jià)上漲有3個(gè)主要因素：供不應(yīng)求、貨幣超發(fā)、投資者的流動(dòng)導(dǎo)致供求關(guān)系被打破。而這一輪調(diào)控，目標(biāo)就是壓住一二線城市泡沫及投資需求。上海、南京、杭州、蘇州等城市房?jī)r(jià)都已有泡沫，房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)超收入增幅。調(diào)控后投資客肯定被擠出去，剛需和改善客戶要注意踩點(diǎn)，會(huì)有一些機(jī)會(huì)，但不要指望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降。這么分析，理由主要是，其一，地價(jià)不降，房?jī)r(jià)降的概率就��；其二，不少房企在調(diào)控前的市場(chǎng)爆發(fā)期中，已賺了足夠的錢(qián)，今年指標(biāo)任務(wù)已超額完成。

前期需求噴涌，加之房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，已讓南京一批房企提前寫(xiě)完年度“成績(jī)單”，央企保利江蘇公司全年銷售任務(wù)80億元，6月提高至100億元，而目前年度銷售額已完成150億元。金地、招商、龍湖、高科等房企也聲稱完成全年銷售指標(biāo)。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)這兩天摸底調(diào)查南京13家房企年度銷售情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，其中8家已完成任務(wù)。

一家央企地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱，目前各家開(kāi)發(fā)商都已“吃飽喝足”，基本上沒(méi)有降價(jià)動(dòng)力。但他也表示，由于買(mǎi)房人預(yù)期發(fā)生改變，市場(chǎng)交易將迅速趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)第四季度樓市漲價(jià)情況會(huì)暫時(shí)消失，只是降價(jià)今年還不會(huì)出現(xiàn)。明年的價(jià)格走勢(shì)，屆時(shí)還需視政策而定。

歐陽(yáng)捷預(yù)計(jì)，這輪調(diào)控將持續(xù)半年到一年左右，后期大量的需求還要釋放，而樓市整體去庫(kù)存至少還需2-3年時(shí)間。當(dāng)然，熱點(diǎn)城市抑制房?jī)r(jià)瘋狂也不會(huì)放松。從現(xiàn)在到明年“兩會(huì)”前，還是買(mǎi)房的時(shí)機(jī)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)很可能就是“歇歇腳”。

開(kāi)發(fā)商并不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控就放棄拿地。他說(shuō)，“之前市場(chǎng)太瘋狂，拿不到地，我們也特別痛苦，拿不到地意味著就要退出市場(chǎng)。目前，上海有地可持續(xù)開(kāi)發(fā)的房企只有50家左右，未來(lái)南京大約也只會(huì)有50-60家房企有持續(xù)開(kāi)發(fā)能力。房企有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語(yǔ)權(quán)。”

這番話，傳遞出房企當(dāng)下心態(tài)：在一二線城市土地供不應(yīng)求格局并未扭轉(zhuǎn)之時(shí)，地價(jià)上漲預(yù)期難以扭轉(zhuǎn)，指望房?jī)r(jià)迅即下跌不現(xiàn)實(shí)。南京當(dāng)前可售新房量仍處于2.2萬(wàn)套左右的低位，新增供應(yīng)仍未大規(guī)模跟上，所以即便需求下跌，新房供需平衡也有待時(shí)日，房?jī)r(jià)下降基礎(chǔ)暫時(shí)還不具備。

“房?jī)r(jià)從來(lái)都是易漲難跌，跌是可能的，但不會(huì)暴跌。”南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)分析，此次調(diào)控意在抑制資產(chǎn)泡沫，是為樓市能長(zhǎng)期健康發(fā)展，而不是讓樓市崩盤(pán)。對(duì)于未入市的，如果是剛需或改善自住客戶，且具備購(gòu)房條件，還是要積極看房選房，至于投資客，則要多觀望，尋找更合適的時(shí)機(jī)下手。 （汪曉霞）　　

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南京出臺(tái)最新房貸細(xì)則

隨著國(guó)慶期間各地紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策，金融部門(mén)配合動(dòng)作也逐步跟上。13日，人行南京營(yíng)管部發(fā)布消息稱，此前該行于10日召集轄內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)召開(kāi)住房按揭貸款通氣會(huì)，確定首付比例和利率。在一套房還清的情況下，再購(gòu)買(mǎi)商品房，貸款利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打七折。

按照最新房貸細(xì)則，能夠享受基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠的主要是以下幾種情況：無(wú)房無(wú)房貸記錄者，最低首付三成；無(wú)房但房貸已結(jié)清者，最低首付五成；已有一套房，且無(wú)房貸記錄，最低首付五成；已有一套房且房貸已結(jié)清，最低首付五成。如果已有一套房，且貸款未結(jié)清，最低首付八成，利率在基準(zhǔn)貸款利率基礎(chǔ)上上浮10%。

人行南京營(yíng)管部有關(guān)人士稱，七折利率是此前政策規(guī)定的利率折扣下限，當(dāng)前房貸利率已市場(chǎng)化，具體由各銀行機(jī)構(gòu)自主確定。目前市場(chǎng)上的首套房房貸利率多執(zhí)行基準(zhǔn)利率的9-9.5折優(yōu)惠，由于當(dāng)前貸款利率已經(jīng)處于歷史較低水平，因此，從銀行盈利角度考慮，七折也僅僅是政策要求，實(shí)際執(zhí)行可能性很小。按貸款200萬(wàn)元、等額本息貸款滿30年計(jì)算，利率九折優(yōu)惠相比于上浮10%來(lái)說(shuō)，每個(gè)月月供可節(jié)省1191元。 （趙偉莉）