火熱多時(shí)的南京樓市，終于迎來了一盆涼水。昨天下午，南京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市房產(chǎn)局、市國(guó)土局、中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)管部聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）。新規(guī)從土地拍賣規(guī)則和房貸首付比例兩個(gè)方面入手開始收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)，今天起實(shí)施。房貸方面，二套房最低首付比例，按照已結(jié)清和未結(jié)清區(qū)別，分別從原先的30%、45%，上浮到35%、50%。土地拍賣方面，將全部實(shí)行網(wǎng)上交易，地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，未來建成房屋必須現(xiàn)房銷售；達(dá)到最高限價(jià)后，搖號(hào)決定歸屬，這也意味著南京土地拍賣由此告別“熔斷”。

　　一圖讀懂

　　南京房貸新政

　　首次購房

　　(無購房、無貸款記錄、購房人提供首次購房書面誠信保證)

　　調(diào)整前首付

　　最少2.5成

　�。ǜ叽�、溧水2成）

　　不變

　　調(diào)整后首付

　　最少2.5成（高淳、溧水2成）

　　首套住房

　　(無貸或貸款結(jié)清有房貸記錄、但申請(qǐng)房貸時(shí)實(shí)際無房的家庭)

　　最少3成

　　最少3成

　　已有一套房

　　(貸款已結(jié)清)

　　最少3成

　　不低于3.5成（高淳、溧水除外）

　　已有一套房

　　(貸款未結(jié)清)

　　最低4.5成

　　不低于5成（高淳、溧水除外）

　　不變

　　增加

　　增加

　　房貸

　　300萬的二套房首付多掏15萬

　　兩周前就傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的南京房貸新政，昨天下午正式落地，人行南京分行官網(wǎng)發(fā)布了《調(diào)整南京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例的決議》（以下簡(jiǎn)稱“決議”）。

　　二套房首付比例上調(diào)

　　新規(guī)涉及首付比例調(diào)整的情況有兩種（見上圖），即貸款還清的二套房首付比例上調(diào)至35%；貸款沒還清的，二套房首付比例上調(diào)至50%。

　　除了這兩種情況，其他仍按照原差別化住房信貸政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。記者了解到，按南京現(xiàn)行規(guī)定，首次貸的首付比例為25%；二套房貸款利率上浮10%；三套房不放貸。

　　按現(xiàn)行規(guī)定，以下三種情況，執(zhí)行或比照?qǐng)?zhí)行“首套”政策：（1）有購房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購房時(shí)實(shí)際沒有住房的；（2）已有一套住房、但沒有購房貸款記錄的；（3）僅有一套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的。在昨天發(fā)布的“決議”執(zhí)行后，只有前兩種情況仍執(zhí)行首付比例30%，但房貸利率均適用最低打7折的規(guī)定。

　　據(jù)了解，本次房貸政策不涉及貸款利率調(diào)整。

　　房貸利率目前普遍9折

　　本次房貸政策調(diào)整今天起實(shí)施�，F(xiàn)代快報(bào)此前報(bào)道過，目前南京17家銀行中首次購房貸款比例已難覓2.5成，工行、農(nóng)行、建行、郵儲(chǔ)等銀行上個(gè)月均上調(diào)首付比例至3成。

　　記者從多家商業(yè)銀行獲悉，目前仍普遍給房貸利率9折的優(yōu)惠。也有銀行的貸款利率會(huì)更低，但必須是銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶。

　　決議實(shí)施后，貸款利率優(yōu)惠是否會(huì)變化？對(duì)此，多家商業(yè)銀行的貸款負(fù)責(zé)人表示現(xiàn)在還不好說。

　　有不少人認(rèn)為新政過于溫和。一套300萬的房子在調(diào)整后也只要多付15萬首付款，對(duì)炒房限制作用不大。

　　對(duì)此，記者采訪了上海易居研究院房產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)，他認(rèn)為：“從首付比例調(diào)整來看，也要循序漸進(jìn)。這次政策的調(diào)整，總體上還是適中的。”

　　土拍

　　拍地與賣房掛鉤，開發(fā)商壓力大增

　　新政：經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓實(shí)行網(wǎng)上交易，競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。

　　解讀：此次新政首次以文件的形式，確認(rèn)了南京將實(shí)行網(wǎng)上土地交易。今后，開發(fā)商參加土地拍賣，將全部使用國(guó)土部門提供的軟件系統(tǒng)登錄，在網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，這意味著人們?cè)僖部床坏浆F(xiàn)場(chǎng)舉牌的刺激場(chǎng)面。

　　按照南京土地拍賣的規(guī)則，當(dāng)?shù)貎r(jià)競(jìng)爭(zhēng)到超過起拍價(jià)的45%時(shí)，超出部分則轉(zhuǎn)為“保障房建設(shè)資金”。針對(duì)開發(fā)商報(bào)備的房?jī)r(jià)，南京物價(jià)部門一直有核價(jià)，保障房建設(shè)資金不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本，意味著物價(jià)部門不認(rèn)可地價(jià)超出起拍價(jià)45%的部分。

　　新政：當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，調(diào)整該地塊所建商品住房預(yù)售條件。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。

　　解讀：將土地拍賣的價(jià)款，與期房銷售的條件結(jié)合在一起，這在南京樓市政策當(dāng)中，還是史上第一次。

　　當(dāng)下，開發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售許可證的條件是：?jiǎn)未苯ㄖ�投資額度超過25%。記者了解到，一幢33層的高層建筑大約只要蓋到7—11層（不到三分之一）就可以達(dá)到。

　　而按照新政，當(dāng)?shù)貎r(jià)競(jìng)爭(zhēng)到最高限價(jià)80%時(shí)，多層和高層分別要達(dá)到封頂、主體結(jié)構(gòu)三分之二才能達(dá)到賣房條件，這對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有了比之前更高的要求。

　　新政：當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

　　解讀：目前，南京樓市幾乎所有樓盤都是期房銷售�，F(xiàn)房銷售對(duì)開發(fā)商來說，無疑壓力陡增。

　　假設(shè)有樓盤進(jìn)行一次大規(guī)模開盤，單次銷售10億元，如果未來轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，如果房?jī)r(jià)不漲，意味著這10億元要推遲一年半到兩年才能入賬，如果按照年化5%—8%的融資成本，則可能要損失1個(gè)多億！

　　新政：當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。

　　解讀：在今年南京首次設(shè)置最高限價(jià)后，南京又創(chuàng)新地設(shè)置了“搖號(hào)買地”的規(guī)則。按照新規(guī)，如果開發(fā)商愿意以“地王”的價(jià)格獲得土地，不但將采取現(xiàn)房銷售，而且還得拼手氣，需要搖號(hào)才能角逐出土地歸屬。

　　專家觀點(diǎn)

　　新政對(duì)南京樓市有緩沖作用

　　連續(xù)16個(gè)月的房?jī)r(jià)上漲，讓南京本輪樓市的狂熱程度超越史上任何一次。即使在房?jī)r(jià)連續(xù)大漲后，“日光盤”依然頻繁出現(xiàn)，開發(fā)商的瘋狂搶地，讓南京的土地拍賣市場(chǎng)遭遇“熔斷”，正常的土地供應(yīng)都成了問題。買房人買不到房，開發(fā)商買不到地，焦灼的樓市急需一場(chǎng)“降雨”。

　　“此次新政是給樓市適度降溫。”南京林業(yè)大學(xué)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，二套房只上浮5個(gè)百分點(diǎn)的首付比例，對(duì)于剛需和改善的保護(hù)心態(tài)可見一斑，體現(xiàn)出管理層對(duì)市場(chǎng)的呵護(hù)，防止樓市由于過于嚴(yán)厲的干預(yù)而大起大落。而土地拍賣政策，對(duì)中小開發(fā)商來說是“災(zāi)難”，有利于提高樓市的品牌房企集中度。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南京樓市助推“搶房”的主要?jiǎng)恿�就是高價(jià)地，新政遏制住“地王”的出現(xiàn)，也有利于緩和買房人的心情，對(duì)樓市會(huì)有緩沖的作用，雖然房?jī)r(jià)暫時(shí)看不到拐點(diǎn)，但至少可以緩解恐慌的情緒。

　　分析

　　土地新政威力大

　　開發(fā)商將謹(jǐn)慎拿地

　　昨天，現(xiàn)代快報(bào)記者采訪了多位專家和業(yè)內(nèi)人士，普遍認(rèn)為南京此次土地新政開始“發(fā)威”，開發(fā)商將感受到較大壓力。

　　“首先最重要的是土地能夠賣出去了。”南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝說，由于之前的“熔斷”現(xiàn)象，導(dǎo)致南京的土地供應(yīng)暫停，而新政的規(guī)則設(shè)置，將確保土地能夠形成及時(shí)的供應(yīng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看能夠起到平穩(wěn)樓市的作用。

　　就此次土拍的規(guī)則而言，是否達(dá)到最高限價(jià)的90%是個(gè)重要分水嶺。高科置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)夏小虎認(rèn)為，如果接下來的土地拍賣都能在最高限價(jià)的90%以內(nèi)成交的話，那么新政對(duì)土地市場(chǎng)形成了明顯的作用，有利于后市的平穩(wěn)發(fā)展；而如果開發(fā)商繼續(xù)拼搶到超過最高限價(jià)的90%以上成交，那么都將是期房銷售，新樓盤上市速度將延長(zhǎng)一年半到兩年，在今后一段時(shí)間內(nèi)樓市會(huì)形成空窗期，加劇市場(chǎng)供應(yīng)的不平衡。

　　多家開發(fā)商相關(guān)人士昨晚表示，新規(guī)下的拿地將會(huì)更加謹(jǐn)慎，南京樓市將出現(xiàn)大洗牌，融資渠道狹窄的中小房企再也玩不起，只能默默離開南京樓市。（王靜 馬樂樂）