昨天下午4點，備受關(guān)注的蘇州限購政策正式落地。蘇州市委市政府研究制定了《關(guān)于進(jìn)一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》并正式對外公布，在土地出讓、房貸、非蘇州戶籍居民購房等方面作出了政策調(diào)整，意見8月12日起實施。其中最引人注目的是商品住房信貸方面的調(diào)整，明確居民家庭擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的，再次購房的首付比例由40%調(diào)整為50%；針對非本市戶籍居民家庭購房，申請購買第二套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明；買第三套住房則受限。

　　商品住房信貸政策有哪些調(diào)整？

　　本市外市人 首次購買普通住房 再買一套 首付不低于20%

　　（以家庭為單位）

　　有房貸記錄，無房 首付不低于30%

　　有1套房， 無房貸記錄 首付不低于30%

　　僅有1套房，房貸結(jié)清 首付不低于30%

　　有1套房，在還房貸 再買一套 首付不低于50%

　　已有2套房，在還房貸 再買一套 停貸

　　非本市戶籍（以家庭為單位）以購房合同為目前房屋數(shù)量 無住宅房 新購一套 不受任何限制

　　有1套住宅房的 新購一套 提供網(wǎng)簽合同日期前兩年內(nèi)滿一年以上的社保或個稅證明

　　有2套住宅房的 新購一套 不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

　　本市戶籍 不受影響

　　非蘇州戶籍居民購房有哪些限制？

　　新政落地

　　蘇州調(diào)控放大招

　　15個方面保房地產(chǎn)健康發(fā)展

　　自2015年下半年以來，蘇州樓市量價齊漲，尤其是去年四季度，價格漲幅迅猛，整體房價猛烈補漲幾近翻倍，有樓盤房價漲幅高達(dá)9300元/平方米，外來房企搶灘進(jìn)駐、地價屢創(chuàng)新高并演繹“面粉”貴過“面包”。蘇州與南京、廈門、合肥一起成為備受關(guān)注的樓市新“四小龍”。

　　為認(rèn)真落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革精神，保持蘇州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國家“分類調(diào)控”房地產(chǎn)市場的要求，針對當(dāng)前蘇州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新形勢、新特點，實現(xiàn)“穩(wěn)房價、控地價、保自住、扶租賃、去庫存”的目標(biāo)任務(wù)，蘇州市委市政府按照調(diào)整預(yù)期、雙側(cè)調(diào)控、規(guī)范市場、健康發(fā)展的思路，通過對土地供應(yīng)、土地競價、預(yù)售管理、價格管理、購房信貸、公積金貸款等15個方面采取系統(tǒng)性穩(wěn)控措施，研究制定了《關(guān)于進(jìn)一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》并正式對外公布實施。

　　意見前三條主要針對土地市場，同時根據(jù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，在供應(yīng)側(cè)和需求側(cè)同時發(fā)力。在供應(yīng)側(cè)方面，主要是加大土地供應(yīng)，抑制過熱的土地需求，同時對需求側(cè)的一些政策作了調(diào)整，主要是對信貸政策和公積金政策作了一些調(diào)整，目的是保證自住型剛性需求，鼓勵改善性需求，抑制投機性需求。另外在商品房預(yù)售、價格管控、加大商業(yè)辦公去庫存、加大住房保障力度、培育發(fā)展租賃市場、加快規(guī)劃建設(shè)人才公寓、加強房地產(chǎn)市場風(fēng)險管控、房地產(chǎn)市場輿論引導(dǎo)等方面都提出了明確的要求。

　　限貸限購

　　有一套房且貸款未結(jié)清

　　買二套房首付提高到50%

　　商品住房信貸政策有哪些調(diào)整？具體分成以下四種情形：

　�。ㄒ唬┚用窦彝ナ状钨徺I普通住房（從未購置過住房），申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　（二）有下列情形之一的，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

　　1.有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；

　　2.已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；

　　3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。

　�。ㄈ�）居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。

　�。ㄋ模┚用窦彝ヒ延�2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

　　非本市戶籍居民家庭

　　買第三套房沒法辦產(chǎn)權(quán)登記

　　購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍居民家庭購買第二套住房，必須提供繳納個稅證明或社保證明。

　　具體要求為：

　　非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。

　　開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時應(yīng)認(rèn)真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。

　　蘇州市引進(jìn)的各類外來人才，憑有關(guān)證明文件參照執(zhí)行戶籍居民購房政策。

　　土地政策

　　加大土地供應(yīng)，引導(dǎo)理性競價

　　政府制定了2016到2018年三年住宅用地供應(yīng)計劃，平均每年400公頃左右，適度增加了住宅用地的供應(yīng)計劃，較2013-2015年期間年均實際供應(yīng)住宅用地增長了約18%左右，并且計劃向普通住宅用地傾斜。

　　文件明確對區(qū)位優(yōu)勢明顯、市場競爭力強的部分住宅地塊，土地出讓時會設(shè)定并公布市場指導(dǎo)價，出讓成交價格超過市場指導(dǎo)價時，在出讓文件中明確全額出讓金繳付期限縮短為2個月。對出讓成交價格超過市場指導(dǎo)價的不同幅度，明確差別化調(diào)整商品住房預(yù)售許可條件，即土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價（不含市場指導(dǎo)價）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可；土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。而當(dāng)公開出讓網(wǎng)上報價超過市場指導(dǎo)價25%以上時，中止網(wǎng)上競價，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報價方式確定土地競得人，由競買人在超過土地出讓市場指導(dǎo)價25%以上再作一次報價，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格。具體報價規(guī)則另行制定。

　　其他配套

　　調(diào)整公積金貸款政策

　　新申請住房公積金貸款的，調(diào)整個人可貸公積金額度計算方式，統(tǒng)一按公積金賬戶余額倍數(shù)計算；對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的20%調(diào)整為不低于住房總價的30%，貸款利率從執(zhí)行首套房貸款利率調(diào)整為按首套房貸款利率上浮10%執(zhí)行。

　　加強商品房預(yù)售管理

　　市區(qū)30000平方米以上商品住宅項目分期開發(fā)的，每期申請預(yù)售面積不宜低于30000平方米（尾盤除外），30000平方米以下商品住宅項目宜一次性辦理商品住宅預(yù)售許可。項目取得預(yù)售許可證后，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對外公開市場銷售。

　　記者觀察

　　南京蘇州同時出招

　　樓市政策已轉(zhuǎn)向

　　早在一個月前，“南京即將收緊樓市政策”的傳言就不絕于耳。在諸多傳言中，有土地拍賣規(guī)則修改的，也有將實行“寬松版”限貸的，可傳了幾周，卻始終未見靴子落地。與南京相似的，是蘇州、合肥、廈門。這4個城市如今被冠以“二線四小龍”，在深圳、上海的房價告別狂飆后，“四小龍”成了全國房價的領(lǐng)漲城市，就在三季度，“四小龍”都被傳出要出臺政策調(diào)控。

　　蘇州被媒體確認(rèn)要在8月11日下午出臺樓市新政。昨天下午，記者在辦公室里苦等蘇州新政內(nèi)容的時候，南京的新政也突然來到。再一連線，發(fā)現(xiàn)兩個城市像是商量好似的，新政一齊拍馬殺到。

　　稍有常識的人就會知道，這絕對不是偶然。在合肥，限貸政策已經(jīng)悄然執(zhí)行，加碼幅度比蘇州南京更甚。一線城市套上繩子后，該輪到二線“四小龍”了。

　　最重要的依據(jù)依然來自高層吹風(fēng)。近期高層不止一次表態(tài)，要防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機。與此同時，證監(jiān)會收緊上市房企的再融資，斷了不少上市房企通過股市融資“加杠桿”拿地的路徑。

　　對“地王”的擔(dān)心，絕對不僅僅來自買房人，銀行可能更小心翼翼。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉在8月10日分析：2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價處于高位時的資產(chǎn)，若后市房價下降，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會縮水，金融風(fēng)險增加，此時，銀行必然首先收口子，保衛(wèi)自己資產(chǎn)的安全性，通過首付提升、利率提升等方式對沖未來存在的潛在市場風(fēng)險。

　　不可否認(rèn)的是，今年二季度以來，南京等二線城市已經(jīng)動作頻頻。例如南京就效仿蘇州，對土地拍賣設(shè)置了最高限價，然而卻遭到了開發(fā)商的無視，7幅土地“熔斷”的鬧劇，也在倒逼政策加碼。在松綁限購、限貸不到2年后，南京、蘇州同一天收緊政策，意味著本輪樓市政策已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向，賭房價繼續(xù)逞強的買房人，恐怕要在心里重新掂量掂量了。（何潔 馬樂樂）