人民網(wǎng)北京6月24日電 （余燕明）中國房地產(chǎn)市場加劇分化的趨勢更加明顯，這給地方政府在房地產(chǎn)分類監(jiān)管與調(diào)控上提出要求，安徽省是一個(gè)典型的地區(qū)樓市分化案例。

　　安徽省內(nèi)近期針對(duì)房地產(chǎn)市場下發(fā)及擬發(fā)的兩個(gè)調(diào)控方向完全“背向”的文件：全省范圍面臨更加嚴(yán)峻的去庫存壓力，目前安徽省下發(fā)文件安排去庫存周期長達(dá)3年以上；省會(huì)合肥樓市則面臨供應(yīng)短缺及房價(jià)快速上漲的挑戰(zhàn)。

　　合肥庫存消化周期僅2月

　　6月21日，合肥市市長主持召開了合肥市土地管理委員會(huì)第五次主任會(huì)議，當(dāng)?shù)胤抗芫帧⑼恋鼐�、�?cái)政局等20個(gè)部門參會(huì)，會(huì)議主要內(nèi)容是審議《關(guān)于進(jìn)一步做好合肥房地產(chǎn)市場調(diào)控工作》文稿。

　　據(jù)會(huì)上審議該文稿內(nèi)容，合肥或?qū)��?zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限貸政策，對(duì)合肥市居民家庭首次購買住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例仍為25%，但對(duì)已經(jīng)申請過住房貸款或者是有多套房的家庭，提高首付比例，首付比例視情形提高至40%、50%和60%，貸款利率相應(yīng)上浮。同時(shí)，合肥會(huì)停止向購買第3套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人貸款。

　　與此同時(shí)，這份文稿擬定合肥市今年下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝，實(shí)行差別化供地政策，在商品住房價(jià)格較高、波動(dòng)較大的區(qū)域，增加居住用地供應(yīng)。

　　并且，合肥市要求縮短居住用地的土地出讓金繳納時(shí)限，出讓金總額在20億元(含20億元)以下的，須在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)一次性付清，出讓金總額20億元以上的，繳納時(shí)間不超過6個(gè)月。

　　另外，未來合肥多個(gè)區(qū)縣內(nèi)，如果房地產(chǎn)企業(yè)取得居住用地價(jià)格超過當(dāng)?shù)貧v史最高成交單價(jià)(或樓面地價(jià))的，也須在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)一次性付清土地出讓金。合肥市這些審議文稿內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)計(jì)會(huì)在今年7月1日起實(shí)行。

　　合肥市即將出臺(tái)的這些調(diào)控政策是為了抑制當(dāng)?shù)胤績r(jià)快速上漲的趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的今年5月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，合肥市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)領(lǐng)漲全國，5月份合肥市環(huán)比上漲5.1%，僅次于廈門環(huán)比漲幅，同比則上漲了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲了5.8%，漲幅全國第一。

　　部分網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上給安徽省省長留言：“請省長關(guān)注房價(jià)，盡快出臺(tái)限購政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)”，“現(xiàn)在合肥買房要找關(guān)系、走后門，請政府出臺(tái)政策讓樓市回歸正常”。安徽省官方給予的答復(fù)是“合肥市將進(jìn)一步增加土地供應(yīng)”。

　　合肥市房價(jià)快速上漲歸咎于當(dāng)?shù)貥鞘袔齑嫦�耗殆盡。易居研究院今年5月份監(jiān)測的全國35個(gè)城市住宅庫存報(bào)告顯示，到今年5月底，合肥全市住宅庫存面積為172萬平方米，同比下降了65%，庫存量同比降幅在35個(gè)城市里居于首位，當(dāng)月住宅成交面積73萬平方米，同比也下降了19%，以此計(jì)算合肥截至今年5月底的存銷比為2，這意味著不計(jì)新增供應(yīng)的情況下，合肥市住宅庫存只夠2個(gè)月消化。

　　合肥市住宅新增供應(yīng)面積上，易居研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)同樣顯示，今年5月份全市住宅供應(yīng)面積為53萬平方米，低于當(dāng)月住宅成交面積，同比下降了41%，環(huán)比則下降了27%。

　　合肥市今年前5月土地供應(yīng)同比相對(duì)萎縮和減少。人民網(wǎng)記者根據(jù)Wind金融統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5月合肥市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積和住宅類用地規(guī)劃建筑面積分別為553萬平方米和366萬平方米，去年同期則分別為629萬平方米和412萬平方米，同比分別下降了12%、11%。

　　非住宅去庫存任務(wù)占比近8成

　　在合肥市審議《關(guān)于進(jìn)一步做好合肥房地產(chǎn)市場調(diào)控工作》文稿的同一天，安徽省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡稱“意見”）。

　　意見確定全省去庫存主要目標(biāo)包括：用3年左右時(shí)間，去化商品房庫存2500萬平方米。到2018年底，全省商品住房去化周期控制在15個(gè)月以內(nèi)，各設(shè)區(qū)的市去化周期控制在18個(gè)月左右；全省商業(yè)辦公等非住宅商品房去化周期控制在48個(gè)月左右，各設(shè)區(qū)的市去化周期控制在55個(gè)月左右。到2020年，實(shí)現(xiàn)供需基本平衡，房價(jià)基本穩(wěn)定，有效控制市場潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，意見特別提及全省去庫存原則要“突出重點(diǎn)，分類指導(dǎo)”。合肥市去庫存重點(diǎn)是非住宅商品房，同時(shí)要加強(qiáng)商品住房供應(yīng)管理，保障供求基本平衡，保持市場穩(wěn)定，控制房價(jià)過快上漲，避免大起大落。其他城市要控制房地產(chǎn)用地供應(yīng)，提高新市民住房購租能力，加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，有序擴(kuò)大和優(yōu)化住房需求。

　　比如，安徽省銅陵市在省政府印發(fā)《關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》后，于6月23日針對(duì)性地給予解讀，要求當(dāng)?shù)乜刂仆恋毓��?yīng)總量，根據(jù)土地開發(fā)周期和年度需求總量，科學(xué)安排用地供應(yīng)量。對(duì)2015年底前出讓的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在國有資產(chǎn)不流失并依法合規(guī)的前提下，用地性質(zhì)可由商業(yè)調(diào)整為住宅、新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用地。此外，銅陵市還對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窦彝ベ彿拷o予補(bǔ)貼，鼓勵(lì)團(tuán)購、購買商辦用房享受入戶就學(xué)等措施加快去化商品房庫存。

　　安徽省對(duì)全省房地產(chǎn)去庫存目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行了細(xì)化分解。以2015年底安徽省商品房庫存量為基數(shù)，全省包括住宅和非住宅庫存面積達(dá)到了9737萬平方米，未來3年時(shí)間（2016年-2018年）要實(shí)現(xiàn)2500萬平方米面積的去庫存任務(wù)量，其中住宅和非住宅去庫存任務(wù)占比為23.2%和76.8%。

　　安徽省設(shè)區(qū)市住房庫存面積接近5400平方米，占全省商品房庫存量比重為55%，去庫存任務(wù)為580萬平方米，分解到未來3年的年度去庫存任務(wù)分別為210萬平方米、194萬平方米、176萬平方米。

　　安徽省設(shè)區(qū)市非住宅庫存面積超過了4350萬平方米，占全省商品房庫存量比重為45%，未來3年去庫存任務(wù)會(huì)達(dá)到1920萬平方米，分解到年度去庫存任務(wù)分別為619萬平方米、678萬平方米和623萬平方米。

　　去庫存任務(wù)分解上，省會(huì)合肥頗為特殊，未來3年時(shí)間里，安徽省分解到合肥市的住宅去庫存任務(wù)為零。到去年底，合肥市的住宅庫存面積不到214萬平方米。

　　但是合肥非住宅去庫存任務(wù)沉重。截至去年底，合肥非住宅庫存面積1053萬平方米，占全省非住宅庫存面積比重為24%。未來3年內(nèi)，分解到合肥非住宅去庫存任務(wù)為300萬平方米，是其他城市非住宅去庫存面積任務(wù)量的2倍到6倍左右。

安徽省房地產(chǎn)去庫存目標(biāo)任務(wù)分解表