人民網(wǎng)鄭州6月13日電 （石國慶）外出務(wù)工多年的河南安陽農(nóng)民宋俊紅，一心想在市里給孩子買套婚房。但他算了幾個(gè)月的帳，也沒能下定決心。

給了宋俊紅“臨門一腳”的是安陽市促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“22號(hào)”文。文件明確凡是購買市區(qū)新建商品住房（別墅除外），每套補(bǔ)貼2萬元。

“正發(fā)愁買房后的裝修款呢，這下好了。”拿到補(bǔ)貼的宋俊紅喜不自禁。

去年以來，中央連續(xù)出臺(tái)推進(jìn)樓市去庫存政策，河南各地也密集出招，紛紛出臺(tái)刺激消費(fèi)政策。目前來看，這輪政策對(duì)部分地區(qū)樓市去庫存形成實(shí)質(zhì)利好，個(gè)別地市在新政出臺(tái)后的兩、三個(gè)月內(nèi)，商品房銷量占全年銷量的比例超過50%。

河南去庫存舉措是否真正起到實(shí)效？能否持久？近日，人民網(wǎng)河南分網(wǎng)記者到多個(gè)地市調(diào)查摸底。

刺激效果明顯

一地級(jí)市兩個(gè)多月賣掉全年銷量的一半多

4月8日上午11點(diǎn)，許昌市恒達(dá)金匯廣場(chǎng)項(xiàng)目售樓部，置業(yè)顧問鄭丹丹稍稍舒了口氣：“剛剛送走一波看房的顧客”。

從去年10月以來，她的工作像是按下了“加速鍵”，現(xiàn)場(chǎng)咨詢和電話咨詢的顧客絡(luò)繹不絕。購房者詢問的問題也比較集中，何時(shí)開盤？能否趕上政府的補(bǔ)貼政策？

市民怕錯(cuò)失機(jī)會(huì)，緣于誘人的政策紅利。

許昌出臺(tái)的支持住房消費(fèi)“62號(hào)”文件，對(duì)在市區(qū)購買144平方米以下的商品房，市財(cái)政每平方米補(bǔ)貼150元。對(duì)具有碩士研究生學(xué)歷的，每套享受2.5萬元補(bǔ)貼，具有博士學(xué)歷的，每套享受3萬元補(bǔ)貼。

這個(gè)政策讓許昌市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長、河南金石地產(chǎn)有限公司董事長鄭偉杰“喜出望外”。他介紹，從2015年10月20日去庫存政策出臺(tái)到當(dāng)年年底，短短71天，市區(qū)所售商品房就占全年銷量的55.13%。

而許昌騰飛地產(chǎn)公司總經(jīng)理方少鋒也著實(shí)體驗(yàn)了把政策的威力。

公司旗下有兩個(gè)樓盤，從2015年5月至9月，其中的尾盤項(xiàng)目只賣出一套房子，在售樓盤賣出131套；而從2015年10月底至2016年4月初，尾盤項(xiàng)目房子售罄，在售樓盤賣出400多套。

“尾盤的房子一般認(rèn)為是戶型不好的，沒想到也被一搶而空。”面對(duì)“立竿見影”的效果，方少鋒嘖嘖稱奇。

和許昌一樣，安陽市區(qū)去庫存情況也令人欣喜。

為搭上政策便車，部分開發(fā)商適時(shí)調(diào)整營銷策略，打出“政府補(bǔ)貼2萬，企業(yè)讓利2萬”的廣告，吸引消費(fèi)者購房。

去年政策出臺(tái)后，銷售面積和銷售額兩項(xiàng)指標(biāo)回暖上升，僅9月至12月，市區(qū)網(wǎng)簽備案商品房合同就達(dá)17607套，同比增長65%，占全年總銷售套數(shù)的56%。

隨著去庫存步伐的加快，一些地市去庫存周期開始進(jìn)入合理區(qū)間。兩地城建部門負(fù)責(zé)人表示，以目前的銷售速度來看，許昌市和安陽市的消化周期分別約有10個(gè)月和12個(gè)月。 “目前，全省18個(gè)省轄市和部分縣(市)陸續(xù)出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房的具體支持措施。”河南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

“鄭州作為河南省會(huì)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)體量都比較大，人口吸納的能力比較強(qiáng)，去庫存壓力相對(duì)較小。但是部分省轄市，特別是眾多縣，去庫存壓力仍然較大。經(jīng)過測(cè)算，有些縣消化完目前的庫存，需要4年左右的時(shí)間。”鄭州大學(xué)商學(xué)院副院長王海杰教授說。

長期難以為繼

刺激措施存在諸多短板

盡管一些地市出臺(tái)的樓市去庫存政策取得了明顯效果，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，刺激政策只能是短期行為，“強(qiáng)心針”存在局限性。

首先一個(gè)就是財(cái)力問題。安陽市的補(bǔ)貼政策實(shí)施僅三個(gè)月，就累計(jì)發(fā)放購房補(bǔ)貼款3.3億元。“安陽市在籌集補(bǔ)貼資金上存在一定困難，補(bǔ)貼政策推動(dòng)力不足。”安陽市住建局局長侯津琪說。

也有學(xué)者認(rèn)為補(bǔ)貼的公平性值得商榷。“用財(cái)政資金補(bǔ)貼購房者，這對(duì)不買房子的人并不公平。”王海杰認(rèn)為，政府可以設(shè)立引導(dǎo)基金，撬動(dòng)更多社會(huì)資本進(jìn)入到相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域里，優(yōu)化去庫存環(huán)境。

政策的穩(wěn)定性直接影響去庫存的效果。以許昌為例，許昌市出臺(tái)的補(bǔ)貼政策原定期限至2015年年底，隨后又分別延長至2016年3月底和6月底。

政策兩次延期，讓鄭偉杰有點(diǎn)不適應(yīng)：“政策的反復(fù)無常，不僅讓企業(yè)無所適從，也不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定，尤其會(huì)影響購房者的心理預(yù)期，加劇樓市緊張情緒。”他建議政府穩(wěn)定政策，給企業(yè)準(zhǔn)備資金、土地留足時(shí)間。

王海杰也認(rèn)為，政府對(duì)市場(chǎng)的過多介入，本就會(huì)阻斷人們形成市場(chǎng)化的思維和預(yù)期，政策來回變動(dòng)，也在一定程度上影響了政府的威信。

補(bǔ)貼結(jié)構(gòu)的單一性也弱化了去庫存的效果。專家建議，針對(duì)不同人群，應(yīng)采取更細(xì)化的補(bǔ)貼政策。

還以許昌為例，鄭偉杰建議，對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)貼由150元變?yōu)?00元，對(duì)市民的補(bǔ)貼由150元變?yōu)?00元，通過差異化補(bǔ)貼，引導(dǎo)農(nóng)民在近郊購房，引導(dǎo)市民購買位置好、價(jià)位高的優(yōu)質(zhì)房，最終形成梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

“精準(zhǔn)補(bǔ)貼激勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的同時(shí)，也提高了政府資金的使用效率。”鄭偉杰說。據(jù)了解，2015年全省新建商品房銷售中農(nóng)民購房占比37%。

“市場(chǎng)一旦出現(xiàn)停滯、下滑，很快會(huì)像傳染病一樣傳播開來。”一線也不乏憂慮的聲音：安陽市華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司總經(jīng)理湯福喜就擔(dān)心，刺激政策一方面滿足了“剛需”的愿望，也提前透支了民眾的消費(fèi)欲望，集中釋放后可能會(huì)造成未來需求的下滑。

精準(zhǔn)去“病灶”

既要“強(qiáng)心針”，更需“長效藥”

業(yè)內(nèi)人士表示，下好去庫存這盤棋，長期來看，還須打好金融產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)城融合、土地制度改革等系列“組合拳”。

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰教授建議，金融部門應(yīng)開發(fā)專門針對(duì)進(jìn)城農(nóng)民的金融產(chǎn)品。比如，鑒于農(nóng)民在秋收、年底會(huì)有大筆收入進(jìn)賬，能否打破現(xiàn)行的月月還款制度，改為一年三次或四次還款，這樣更能符合農(nóng)民的實(shí)際。

此外，回購商品房也成為各地去庫存的有力補(bǔ)充。購買商品房作為棚戶區(qū)改造安置房的，單套面積可放寬到144平方米，作為公租房的，單套面積放寬到90平方米。

“從供給方著手，適度回購商品房，無論對(duì)于房地產(chǎn)去庫存，還是保障房供應(yīng)，都是必要的。今后對(duì)于棚戶區(qū)改造，要盡可能通過貨幣化方式，以集中團(tuán)購商品房的辦法解決。”李曉峰表示，停建公租房已經(jīng)成為開發(fā)商們普遍的呼聲。

“土地是房地產(chǎn)之母。”去庫存離不開調(diào)節(jié)土地供應(yīng)這個(gè)“總閥門”。河南省政府有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表態(tài)：商品房庫存高、銷售面積下降、貨幣化安置率低的市和縣，停止供應(yīng)商品住宅房土地。

去庫存刺激了樓市，吸引了很多農(nóng)民進(jìn)城。但隨之而來的社會(huì)問題值得關(guān)注。

農(nóng)民進(jìn)城，老家的房子和地怎么辦？孩子上學(xué)怎么解決？進(jìn)城后的生計(jì)怎么維系？

河南要求樓盤建設(shè)和城市基礎(chǔ)配套設(shè)施同步開工、同步建設(shè)、同步投入使用。新購房農(nóng)民在教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)上享受市區(qū)居民同等待遇。就業(yè)方面，河南多地出臺(tái)政策，對(duì)進(jìn)城定居農(nóng)民從事工商業(yè)經(jīng)營的，工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、環(huán)保、城管等相關(guān)部門優(yōu)先辦理經(jīng)營資質(zhì)和置業(yè)手續(xù)；對(duì)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的，人社部門負(fù)責(zé)提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、技能培訓(xùn)、職業(yè)介紹等免費(fèi)手續(xù)；對(duì)創(chuàng)業(yè)困難的，按照國家政策優(yōu)先解決小額擔(dān)保貸款，解決農(nóng)民“進(jìn)得來、留得住、有發(fā)展”問題。

“去庫存只是表象，深層次的問題是產(chǎn)城融合和土地制度改革”。在王海杰看來，沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，短期補(bǔ)貼政策只能“治標(biāo)不治本”。他認(rèn)為，現(xiàn)行土地制度下，盡管土地可以流轉(zhuǎn)，但其規(guī)模化和收益性并不穩(wěn)定。

從根本上講，如何改革農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，使得宅基地和承包地等資產(chǎn)變現(xiàn)，讓農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)性收入，降低進(jìn)城成本，增強(qiáng)購買力，仍將是改革的重點(diǎn)。

“城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，除了房子，城市還應(yīng)該為居住者提供充足的公共產(chǎn)品和服務(wù)。”李曉峰認(rèn)為，不能寄希望所有地方的庫存都能去掉。遠(yuǎn)郊區(qū)、人口吸引能力較差的三、四線城市，即使有補(bǔ)貼，也會(huì)存在爛尾樓。