原標題：老胡給房地產去庫存開4張藥方

　　胡葆森接受媒體采訪

　　□大河報、大河客戶端記者侯夢菲文首席記者陳曉東攝影

　　核心提示丨

　　房地產去庫存是今年的一個熱詞。去年底，中央為房地產行業(yè)定下去庫存主基調，政府工作報告中再次對此加以強調，并提出要“因城施策”。作為房地產界的大佬，全國人大代表、建業(yè)集團董事局主席胡葆森，如何看待房地產去庫存？昨日，胡葆森受訪時表示，今年“兩會”他專門帶了一份建議，為房地產去庫存支招、開藥方。

　　偏重“需求側”的政策，只能實現(xiàn)短期去庫存

　　今年年初，中央和各地相繼出臺了一系列政策，促進房地產去庫存。對此，胡葆森認為，目前出臺的調控政策仍多偏重于“需求側”，“例如信貸杠桿、購置稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼等”。

　　胡葆森認為，把重點放在刺激住房需求上，只能實現(xiàn)短期內的去化效果；從長遠看，房地產去庫存，關鍵要靠供給側改革。

　　為何會出現(xiàn)房地產的“相對過剩”？胡葆森認為，根本原因就是房地產市場長期以來的“供需錯配”。具體原因有四個：一是開發(fā)商和購房者的投資、購買行為，很大程度上依據(jù)政府價格信號進行；二是房地產催發(fā)的土地財政的驅動，使地方政府追求土地收益最大化；三是與我國資源要素市場化改革滯后相關，房地產的兩大資源供給——土地和金融都來源于政府；四是與現(xiàn)階段不同城市的資源、產業(yè)發(fā)展的分化及人口流入、流出的城鎮(zhèn)化特征密切相關。

　　全力推進房地產供給側改革，才能更好地去庫存

　　“在目前形勢下，我建議國家全力推進房地產的供給側改革，以更好更優(yōu)地去庫存。”胡葆森給房地產去庫存和供給側改革，開出了4張藥方。

　　看看老胡的4張藥方都是啥？

　　藥方1

　　房地產開發(fā)要和城市發(fā)展相“匹配”

　　地方政府當前對城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經濟承受能力缺乏科學論證，從而造就房地產去庫存“邊去邊增”怪象。

　　對此，胡葆森建議，加大城市房地產開發(fā)用地管理力度，控制增量，調整存量。各級政府應建立房地產開發(fā)跟蹤監(jiān)管機制，確保房地產開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長規(guī)模、居民收入和人口增長相適應，消除土地供應過剩現(xiàn)象。

　　此外，他還建議，大幅減少或停止保障安置房、經濟適用房建設，優(yōu)化房地產供給結構；將貨幣化補償和補貼作為主要方式，收購合適的商品住宅用作保障房、安置房等。

　　藥方2

　　減稅降費，降低房地產業(yè)成本

　　目前，國家出臺政策降低了除一線城市外其他城市的房地產契稅、營業(yè)稅征收比例，降低了交易成本。“但房產稅、營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產相關稅收，在整體稅收收入中仍占到30%。”胡葆森認為，開發(fā)商受制于拿地成本及稅費支出，造成產品價格下降空間有限。“減稅降費是供給側改革的第一要務。”胡葆森說，目前，重慶已出臺政策，降低房地產企業(yè)的相關稅費，市場反響良好。

　　胡葆森說，建議國家加大財稅體制改革力度，并結合“營改增”，科學合理分配稅源，建立中央與地方政府財稅與事權相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政過度依賴，減稅降費，提升地產企業(yè)促銷去庫存的積極性。

　　藥方3

　　允許多余房地產用地轉換用途

　　過去幾年為抑制房價過快上漲，部分縣市住宅用地供應量過大，而新產業(yè)、新業(yè)態(tài)用地以及養(yǎng)老、綠色健康、文化旅游等民生項目用地滿足度不高，形成供需錯配。

　　胡葆森認為，一方面，建議各級政府清理處置批而未供和閑置土地，鼓勵新產業(yè)、新業(yè)態(tài)利用低效存量地；另一方面，穩(wěn)定、均衡供應住宅用地，允許多余房地產用地轉換用途，“對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設的項目，應重新辦理相關用地手續(xù)，重新核定相應的土地價款”。

　　藥方4

　加大對優(yōu)質企業(yè)支持力度滿足市場新需求

　　“一邊是傳統(tǒng)房地產市場去庫存的壓力，另一邊則是市場需求趨于多元化、細分化，對品質地產的新興需求缺少有效供給。”胡葆森認為，供給側改革并非是忽視消費者的需求，而是根據(jù)真實需求創(chuàng)造有效供給。

　　基于這一現(xiàn)狀，“政府應加大政策傾斜、拿地優(yōu)惠力度，鼓勵企業(yè)探索養(yǎng)老、健康、文化旅游等特色地產開發(fā)模式，引導企業(yè)加大對綠色節(jié)能、智能化、住宅產業(yè)化產品的研發(fā)投入，提升供給側的產品制造、升級能力。”胡葆森說，政府制定適宜的產業(yè)政策，鼓勵房地產企業(yè)服務升級，從而在產品創(chuàng)新、服務升級的基礎上創(chuàng)造、引領并滿足房地產市場的新需求，高效高質去庫存。