就在樓市即將進(jìn)入傳統(tǒng)的春節(jié)淡季之時(shí)，央行再次降低買(mǎi)房門(mén)檻!昨天，央行發(fā)布新政，規(guī)定不實(shí)施限購(gòu)的城市，商貸購(gòu)買(mǎi)首套房的最低首付比例，降低到20%;二套房最低首付比例降低到30%。此前，南京的首套房和二套房首付比例，分別是25%和45%。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新政如果落地，將事實(shí)上降低購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)樓市帶來(lái)正面的刺激。而江蘇的南京和蘇州兩市，由于樓市已經(jīng)非�；鸨�，新政是否會(huì)真正落地，仍然需要打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

新政解讀

首套、二套降首付

在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

解讀

目前，全國(guó)執(zhí)行房產(chǎn)限購(gòu)的城市只剩下5個(gè)：北京、上海、廣州、深圳、三亞。這5個(gè)城市的買(mǎi)房首付比例不會(huì)調(diào)整，而全國(guó)其他地方都在此次新政范圍內(nèi)，目前江蘇所有城市都不限購(gòu)，因此都涵蓋在內(nèi)。

這意味著，江蘇居民購(gòu)買(mǎi)普通住房的首付門(mén)檻，首套最低20%，二套房最低30%，都比原先要低。需要注意的是，并不是所有房產(chǎn)都在新政的范圍內(nèi)，“普通住房”的要求：容積率超過(guò)1.0、面積低于144平方米的住宅。別墅、商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)并不屬于普通住房。

可因地施策

人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌�城市�?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

解讀

由于各地的樓市溫度冷暖不一，對(duì)政策的具體執(zhí)行也存在差別。去年“3·30”新政后，江蘇的不同城市，在執(zhí)行時(shí)就有明顯區(qū)分。

2015年央行重磅的“3·30”新政中，要求二套房首付比例從60%降低到40%。在此之前江蘇的南京二套房首付比例為70%，其他城市是60%;2015年4月12日，人民銀行南京分行通知要求：南京和蘇州二套房首付比例都降到45%，江蘇其他城市降到40%。作出這個(gè)“分類(lèi)指導(dǎo)”的背景，正是南京和蘇州樓市表現(xiàn)良好。

因此，真正決定央行新政如何落地的，是人民銀行南京分行。新政目前尚未執(zhí)行，買(mǎi)房人仍然需要等待落地細(xì)則。

銀行自主調(diào)節(jié)

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

解讀

即使是央行出具了政策，各家銀行的執(zhí)行力度也是不同的。

以南京目前市場(chǎng)的銀行房貸業(yè)務(wù)為例，大多銀行對(duì)首套房的利率折扣在9折到9.5折之間，個(gè)別銀行能夠給予優(yōu)質(zhì)客戶(hù)8.8折，還有的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

因此即使在央行政策落地后，買(mǎi)房人也需要多多了解各家銀行的執(zhí)行情況，選擇更優(yōu)惠的房貸。

以南京為例，如果此次新政順利落地，那么商貸買(mǎi)房的首付門(mén)檻，首套房從25%降到20%，二套房從45%降到30%。

以購(gòu)買(mǎi)一套200萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，如果是首套房，首付款可少交10萬(wàn)元;如果是二套房，首付款可少交30萬(wàn)元。以南京如今的房?jī)r(jià)水平，市民出于改善目的購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)，總價(jià)往往大于200萬(wàn)元，這樣一來(lái)首付門(mén)檻可能會(huì)降不少。

算賬

200萬(wàn)房子 首套房首付少10萬(wàn)

二套房少30萬(wàn)元

追問(wèn)

降低購(gòu)房門(mén)檻，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？

南京樓市火爆異常，可能造成“火上澆油”的效果

融360房貸分析師郝俊丞表示，對(duì)于首次購(gòu)房的剛需一族，首付比例低至兩成，加上目前的低利率政策，能夠大大減輕經(jīng)濟(jì)上的壓力。目前處于低利率通道，即使貸款額度增加，房貸利息并不會(huì)有大幅的提升。除此之外，二孩政策現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始全面實(shí)施，各地對(duì)房產(chǎn)的改善型需求日漸增多，此時(shí)調(diào)整二套房首付比例，對(duì)于想要升級(jí)換房的購(gòu)房人群而言，無(wú)論首套房貸款是否已結(jié)清，首付比例不再區(qū)別對(duì)待，而是全面30%，可以減輕有改善型需求住房家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，刺激改善型住房銷(xiāo)量的增長(zhǎng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)，實(shí)際上貫徹了2015年以來(lái)去庫(kù)存的政策導(dǎo)向。而且從市場(chǎng)預(yù)期看，能夠較好撼動(dòng)去庫(kù)存市場(chǎng)的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。

南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝說(shuō)，此次新政直接指向二三四線城市，很明顯目的就是促進(jìn)這些城市的樓市去庫(kù)存。“這對(duì)南京的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是喜訊，而買(mǎi)房人可能面臨壓力。”他指出，南京樓市的火爆程度已經(jīng)堪比一線城市，但卻并不在限購(gòu)范圍內(nèi)，如果新政落地，很可能造成“火上澆油”的效果;即使新政不落地，也可能會(huì)對(duì)買(mǎi)房人造成心理上的刺激。

南京、蘇州會(huì)不會(huì)執(zhí)行到位？

銀行表示要等通知，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，可能會(huì)打折扣

2015年，江蘇各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象。南京和蘇州的新房成交，都超過(guò)11萬(wàn)套，雙雙創(chuàng)下歷史天量;同時(shí)這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)也有很大漲幅。而江蘇其他城市樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，個(gè)別城市的房?jī)r(jià)還在下跌。在市場(chǎng)冷熱迥異的背景下，此次央行新政是否適宜在江蘇“一刀切”呢?

昨天，現(xiàn)代快報(bào)記者采訪了幾家國(guó)有大行以及股份制銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人及業(yè)務(wù)人員，回復(fù)幾乎是一致的：等通知。南京銀行某支行副行長(zhǎng)稱(chēng)：“如果說(shuō)南京要求執(zhí)行，我們銀行肯定會(huì)執(zhí)行，但是根據(jù)我的判斷，一些去庫(kù)存困難的二三線城市會(huì)積極執(zhí)行，南京可能會(huì)是個(gè)例外。”

南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究中心副經(jīng)理張麗君認(rèn)為，去年三四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度下滑嚴(yán)重，此次新政是要刺激三四線城市去庫(kù)存，給開(kāi)發(fā)商提振信心。但是對(duì)于樓市已經(jīng)很火爆的南京，是否執(zhí)行新政還需要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

張輝覺(jué)得，南京和蘇州很有可能會(huì)打折扣。“去年二套房新政，南京和蘇州就比國(guó)家規(guī)定的最低40%要高5個(gè)點(diǎn)，而當(dāng)時(shí)南京和蘇州的樓市還沒(méi)有很瘋狂;這一次就更加存在區(qū)別對(duì)待的可能。”　　(毛麗萍 馬樂(lè)樂(lè))

來(lái)源：現(xiàn)代快報(bào)