就在樓市即將進入傳統(tǒng)的春節(jié)淡季之時，央行再次降低買房門檻!昨天，央行發(fā)布新政，規(guī)定不實施限購的城市，商貸購買首套房的最低首付比例，降低到20%;二套房最低首付比例降低到30%。此前，南京的首套房和二套房首付比例，分別是25%和45%。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新政如果落地，將事實上降低購房門檻，對樓市帶來正面的刺激。而江蘇的南京和蘇州兩市，由于樓市已經(jīng)非�；鸨�，新政是否會真正落地，仍然需要打上一個大大的問號。

新政解讀

首套、二套降首付

在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

解讀

目前，全國執(zhí)行房產(chǎn)限購的城市只剩下5個：北京、上海、廣州、深圳、三亞。這5個城市的買房首付比例不會調(diào)整，而全國其他地方都在此次新政范圍內(nèi)，目前江蘇所有城市都不限購，因此都涵蓋在內(nèi)。

這意味著，江蘇居民購買普通住房的首付門檻，首套最低20%，二套房最低30%，都比原先要低。需要注意的是，并不是所有房產(chǎn)都在新政的范圍內(nèi)，“普通住房”的要求：容積率超過1.0、面積低于144平方米的住宅。別墅、商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)并不屬于普通住房。

可因地施策

人民銀行、銀監(jiān)會各派出機構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當?shù)夭煌�城市實際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

解讀

由于各地的樓市溫度冷暖不一，對政策的具體執(zhí)行也存在差別。去年“3·30”新政后，江蘇的不同城市，在執(zhí)行時就有明顯區(qū)分。

2015年央行重磅的“3·30”新政中，要求二套房首付比例從60%降低到40%。在此之前江蘇的南京二套房首付比例為70%，其他城市是60%;2015年4月12日，人民銀行南京分行通知要求：南京和蘇州二套房首付比例都降到45%，江蘇其他城市降到40%。作出這個“分類指導(dǎo)”的背景，正是南京和蘇州樓市表現(xiàn)良好。

因此，真正決定央行新政如何落地的，是人民銀行南京分行。新政目前尚未執(zhí)行，買房人仍然需要等待落地細則。

銀行自主調(diào)節(jié)

銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構(gòu)商業(yè)性個人住房貸款投放政策、風(fēng)險防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

解讀

即使是央行出具了政策，各家銀行的執(zhí)行力度也是不同的。

以南京目前市場的銀行房貸業(yè)務(wù)為例，大多銀行對首套房的利率折扣在9折到9.5折之間，個別銀行能夠給予優(yōu)質(zhì)客戶8.8折，還有的銀行執(zhí)行基準利率。

因此即使在央行政策落地后，買房人也需要多多了解各家銀行的執(zhí)行情況，選擇更優(yōu)惠的房貸。

以南京為例，如果此次新政順利落地，那么商貸買房的首付門檻，首套房從25%降到20%，二套房從45%降到30%。

以購買一套200萬元的房產(chǎn)為例，如果是首套房，首付款可少交10萬元;如果是二套房，首付款可少交30萬元。以南京如今的房價水平，市民出于改善目的購買二套房時，總價往往大于200萬元，這樣一來首付門檻可能會降不少。

算賬

200萬房子 首套房首付少10萬

二套房少30萬元

追問

降低購房門檻，房價會不會漲？

南京樓市火爆異常，可能造成“火上澆油”的效果

融360房貸分析師郝俊丞表示，對于首次購房的剛需一族，首付比例低至兩成，加上目前的低利率政策，能夠大大減輕經(jīng)濟上的壓力。目前處于低利率通道，即使貸款額度增加，房貸利息并不會有大幅的提升。除此之外，二孩政策現(xiàn)在已經(jīng)開始全面實施，各地對房產(chǎn)的改善型需求日漸增多，此時調(diào)整二套房首付比例，對于想要升級換房的購房人群而言，無論首套房貸款是否已結(jié)清，首付比例不再區(qū)別對待，而是全面30%，可以減輕有改善型需求住房家庭的經(jīng)濟負擔，刺激改善型住房銷量的增長。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策的出臺，實際上貫徹了2015年以來去庫存的政策導(dǎo)向。而且從市場預(yù)期看，能夠較好撼動去庫存市場的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。

南京房地產(chǎn)建設(shè)促進會秘書長張輝說，此次新政直接指向二三四線城市，很明顯目的就是促進這些城市的樓市去庫存。“這對南京的開發(fā)商來說是喜訊，而買房人可能面臨壓力。”他指出，南京樓市的火爆程度已經(jīng)堪比一線城市，但卻并不在限購范圍內(nèi)，如果新政落地，很可能造成“火上澆油”的效果;即使新政不落地，也可能會對買房人造成心理上的刺激。

南京、蘇州會不會執(zhí)行到位？

銀行表示要等通知，業(yè)內(nèi)人士稱，可能會打折扣

2015年，江蘇各城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象。南京和蘇州的新房成交，都超過11萬套，雙雙創(chuàng)下歷史天量;同時這兩個城市的房價也有很大漲幅。而江蘇其他城市樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，個別城市的房價還在下跌。在市場冷熱迥異的背景下，此次央行新政是否適宜在江蘇“一刀切”呢?

昨天，現(xiàn)代快報記者采訪了幾家國有大行以及股份制銀行的相關(guān)負責人及業(yè)務(wù)人員，回復(fù)幾乎是一致的：等通知。南京銀行某支行副行長稱：“如果說南京要求執(zhí)行，我們銀行肯定會執(zhí)行，但是根據(jù)我的判斷，一些去庫存困難的二三線城市會積極執(zhí)行，南京可能會是個例外。”

南京網(wǎng)尚研究機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀研究中心副經(jīng)理張麗君認為，去年三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)速度下滑嚴重，此次新政是要刺激三四線城市去庫存，給開發(fā)商提振信心。但是對于樓市已經(jīng)很火爆的南京，是否執(zhí)行新政還需要打上一個問號。

張輝覺得，南京和蘇州很有可能會打折扣。“去年二套房新政，南京和蘇州就比國家規(guī)定的最低40%要高5個點，而當時南京和蘇州的樓市還沒有很瘋狂;這一次就更加存在區(qū)別對待的可能。”　　(毛麗萍 馬樂樂)

來源：現(xiàn)代快報