銷量持續(xù)井噴，房價任性躥升，南京樓市最近半年多來的狂熱表現，引來了“分類調控”的猜想。近日，江蘇省物價局出臺了《關于加強和改進商品住房價格監(jiān)管 促進房地產市場健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，意見要求對原來實行價格備案的，統(tǒng)一實行明碼標價及價格申報制度，明確各地要實現差別化的價格管理政策。

焦點

改進管理方式

房價備案制改為明碼標價及價格申報制度

今年7月份，江蘇省物價局公布了最新的政府定價目錄，商品房定價從目錄中被拿掉，但江蘇部分城市執(zhí)行的房價備案制度依然繼續(xù)。當時有6個城市不執(zhí)行房價備案制度，而南京等7個市則繼續(xù)執(zhí)行房價備案或申報制度。

在近期省物價局出臺的意見中，明確提到要改進和完善商品住房價格管理方式，對原來實行價格備案的，統(tǒng)一實行明碼標價及價格申報制度。有知情人士表示，其實此前大家常說的備案制，具體執(zhí)行的也就是明碼標價和價格申報制度，如今提到改革管理方式，主要是考慮到此前大家對備案制存在一些誤解。

“價格備案并不是價格審批，而是一種價格管理形式，是便于政府對價格行為進行監(jiān)管，商品房的定價權限在企業(yè)，政府只是對明碼標價進行監(jiān)管。”省物價局的一位相關人士告訴現代快報記者，這個意見其實是政府對商品房價格管理職能的進一步明確。

那么，如何落實明碼標價和價格申報制度呢?意見中指出，要以明碼標價為重點，健全完善商品住房明碼標價及價格申報制度，適時調整商品住房價格申報方式，把握好調控的力度和節(jié)奏，通過寬嚴適度、動態(tài)調整的價格申報方式，指導房地產開發(fā)企業(yè)科學合理定價。

進行分類指導

根據市場情況實現差別化價格管理政策

現代快報記者注意到，意見中，明確提出要結合國家房地產調控政策要求和本地房地產市場變化實際，實現差別化的價格管理政策。如何差別對待呢?首先，對實行明碼標價及價格申報指導的地區(qū)，要科學合理確定申報價格的水平，把握好價格調整的節(jié)奏和力度，引導企業(yè)合理申報銷售價格。其次，對不再實行價格申報的地區(qū)，要運用價格行政指導的方式，引導企業(yè)合理制定價格水平。

據悉，隨著房地產市場情況的變化，早在去年，鹽城等地取消申報制，今年泰州也取消了，這樣一來，江蘇不執(zhí)行房價備案制度的城市從6個變?yōu)?個，包括鎮(zhèn)江、南通、無錫、鹽城、徐州、淮安、泰州。而剩余的6個城市還是繼續(xù)執(zhí)行申報制，包括南京、蘇州、常州、揚州、連云港、宿遷。

意見還明確指出，不再實施價格申報的地區(qū)，要積極推行商品住房銷售價格行政指導工作。對房地產開發(fā)企業(yè)擬定的銷售價格及促銷方案，價格主管部門可以采取政策輔導、走訪約見、規(guī)勸提示、示范推薦、信用公示、行政建議等方式開展行政指導，提醒告誡房地產開發(fā)企業(yè)應當履行的價格義務和可能承擔的法律責任。

據了解，約談等行政指導方式，在執(zhí)行申報制度的城市常出現，比如南京就經常對申報房價明顯過高的開發(fā)商進行約談，而這次意見明確了不實施價格申報的地區(qū)，也要推進這項工作。

追問

為什么要出臺這個意見？

南京房價漲幅持續(xù)搶眼，蘇州也來勢洶洶

很久沒有人提及的房價分類指導重出江湖，恰在江蘇個別城市房價漲幅“冒尖”的當下。有知情人士透露，江蘇省物價部門在這個時間點上發(fā)文重提分類指導，與南京、蘇州房價持續(xù)大漲密切相關�，F代快報記者了解到，南京今年房價漲幅大幅度領跑全省，而蘇州房價也出現了明顯的上漲。

11月18日國家統(tǒng)計局公布的10月份70個大中城市房價變動數據顯示，南京新房價格環(huán)比漲1.3%，這個漲幅不但是南京今年最高，也是連續(xù)第8個月上漲，且10月份漲幅僅次于上海，高居70城第二名。事實上南京的房價漲幅今年以來一直比較搶眼，已經接近了一線城市的行列。

南京房價今年到底漲了多少?如果從全市所有樓盤的報價看，漲幅還算溫和。百城房價數據顯示，南京新房樣本均價，今年10月份為14514元/平方米，今年1月份是13807元/平方米——只漲了5%。

而成交價格則有些“不忍直視”。瑞達思機構的數據顯示，今年11月1日—20日，南京新房成交均價17032元/平方米，而今年1月份的新房成交均價則是13290元/平方米，漲幅達到28%。

蘇州是江蘇另一個房價明顯上漲的城市，來自克爾瑞機構的數據顯示，蘇州工業(yè)園區(qū)的樓盤價格今年已經普漲30%以上。

分類指導能控住房價嗎？

業(yè)內人士稱，通過行政手段控制房價不現實

有知情人士透露，“物價部門可能會對一些價格虛高的樓盤采取約談等手段。”何為價格虛高?

這位人士表示，有的樓盤在物價部門備案的價格較高，但實際開盤的成交價格卻明顯低了一截，這當中的價格落差會對買房人心理帶來沖擊，某種程度上會誤導買房人對房價的預期。“比方說開發(fā)商申報價格38000元/平方米，但實際成交價是35000元/平方米，這種差距過大的情況，給人感覺當初申報的價格就虛高了。”

也有開發(fā)商對此“吐槽”。城東一家樓盤相關負責人表示，現行的房價申報備案制度是，實際售價只能比備案價低，不能比備案價高，那么房企在申報時自然是要往高里報。至于申報價與實際成交價之間的落差，他表示，一方面實際成交價是要在開盤前對買房人反復摸底后才能制定出來，另一方面現在市場行情好，萬一備案價報低了，后面漲不上去豈不倒霉。

“分類指導”的重提，讓人聯想起幾年前的樓市調控。2011年的樓市調控中，南京物價部門雖然劃出過年度10%、單次5%的漲價紅線，房價事實上并沒有被控住。南京工業(yè)大學天誠不動產研究所執(zhí)行所長吳翔華對物價部門出手的效果表示懷疑：“目前南京的房價上漲關鍵在于貨幣政策下的買房人預期，不解決這個預期，過去通過行政手段沒有控住，現在恐怕還是一樣。”他還認為，此次《意見》由省物價局一個部門發(fā)文，并無稅務、住建等部門的呼應，因此可能象征意義遠大于實質。

南京將會怎么調控房價？

對短期漲幅過大樓盤，將開展成本調查

對于這個《意見》，南京市物價局相關處室負責人表示，他們已經收到了省局下發(fā)的文件，也會嚴格執(zhí)行。對于意見中提到的改革價格管理方式，這位相關負責人表示，南京一直執(zhí)行的是明碼標價和價格申報制度，“跟之前說的商品房價格備案只是說法不一樣，其實南京一直是這樣執(zhí)行的。”

在對商品住房銷售價格的行政指導方面，省物價局明確要求，對房地產開發(fā)企業(yè)擬定的銷售價格及促銷方案，可以采取政策輔導、走訪約見等方式開展行政指導。而據現代快報記者了解，對于南京江北地區(qū)漲價過快的樓盤，南京市物價局也多次進行過約談。“省里政策主要是對那些沒有備案地區(qū)，我們南京一直是這樣做的，像是江北新區(qū)一些想虛報價格、透支報價的，我們也在約談。”南京市物價局這位相關人士說，尤其是那些首次申報價格，更是不能虛報瞞報，對于這些行為物價部門一直嚴格監(jiān)管。

而意見中提到，對短期內價格漲幅過大、社會反映強烈的樓盤，應當及時開展商品住房成本調查，南京市物價局相關人士也表示，這些措施將在后面開展，一旦遇到這類樓盤，肯定會展開調查，也是給老百姓一個交代。(馬樂樂 張瑜)

來源：現代快報