銷量持續(xù)井噴，房價(jià)任性躥升，南京樓市最近半年多來的狂熱表現(xiàn)，引來了“分類調(diào)控”的猜想。近日，江蘇省物價(jià)局出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)商品住房價(jià)格監(jiān)管 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，意見要求對(duì)原來實(shí)行價(jià)格備案的，統(tǒng)一實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)及價(jià)格申報(bào)制度，明確各地要實(shí)現(xiàn)差別化的價(jià)格管理政策。

焦點(diǎn)

改進(jìn)管理方式

房價(jià)備案制改為明碼標(biāo)價(jià)及價(jià)格申報(bào)制度

今年7月份，江蘇省物價(jià)局公布了最新的政府定價(jià)目錄，商品房定價(jià)從目錄中被拿掉，但江蘇部分城市執(zhí)行的房價(jià)備案制度依然繼續(xù)。當(dāng)時(shí)有6個(gè)城市不執(zhí)行房價(jià)備案制度，而南京等7個(gè)市則繼續(xù)執(zhí)行房價(jià)備案或申報(bào)制度。

在近期省物價(jià)局出臺(tái)的意見中，明確提到要改進(jìn)和完善商品住房價(jià)格管理方式，對(duì)原來實(shí)行價(jià)格備案的，統(tǒng)一實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)及價(jià)格申報(bào)制度。有知情人士表示，其實(shí)此前大家常說的備案制，具體執(zhí)行的也就是明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格申報(bào)制度，如今提到改革管理方式，主要是考慮到此前大家對(duì)備案制存在一些誤解。

“價(jià)格備案并不是價(jià)格審批，而是一種價(jià)格管理形式，是便于政府對(duì)價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)管，商品房的定價(jià)權(quán)限在企業(yè)，政府只是對(duì)明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行監(jiān)管。”省物價(jià)局的一位相關(guān)人士告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，這個(gè)意見其實(shí)是政府對(duì)商品房價(jià)格管理職能的進(jìn)一步明確。

那么，如何落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格申報(bào)制度呢?意見中指出，要以明碼標(biāo)價(jià)為重點(diǎn)，健全完善商品住房明碼標(biāo)價(jià)及價(jià)格申報(bào)制度，適時(shí)調(diào)整商品住房價(jià)格申報(bào)方式，把握好調(diào)控的力度和節(jié)奏，通過寬嚴(yán)適度、動(dòng)態(tài)調(diào)整的價(jià)格申報(bào)方式，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學(xué)合理定價(jià)。

進(jìn)行分類指導(dǎo)

根據(jù)市場情況實(shí)現(xiàn)差別化價(jià)格管理政策

現(xiàn)代快報(bào)記者注意到，意見中，明確提出要結(jié)合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求和本地房地產(chǎn)市場變化實(shí)際，實(shí)現(xiàn)差別化的價(jià)格管理政策。如何差別對(duì)待呢?首先，對(duì)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)及價(jià)格申報(bào)指導(dǎo)的地區(qū)，要科學(xué)合理確定申報(bào)價(jià)格的水平，把握好價(jià)格調(diào)整的節(jié)奏和力度，引導(dǎo)企業(yè)合理申報(bào)銷售價(jià)格。其次，對(duì)不再實(shí)行價(jià)格申報(bào)的地區(qū)，要運(yùn)用價(jià)格行政指導(dǎo)的方式，引導(dǎo)企業(yè)合理制定價(jià)格水平。

據(jù)悉，隨著房地產(chǎn)市場情況的變化，早在去年，鹽城等地取消申報(bào)制，今年泰州也取消了，這樣一來，江蘇不執(zhí)行房價(jià)備案制度的城市從6個(gè)變?yōu)?個(gè)，包括鎮(zhèn)江、南通、無錫、鹽城、徐州、淮安、泰州。而剩余的6個(gè)城市還是繼續(xù)執(zhí)行申報(bào)制，包括南京、蘇州、常州、揚(yáng)州、連云港、宿遷。

意見還明確指出，不再實(shí)施價(jià)格申報(bào)的地區(qū)，要積極推行商品住房銷售價(jià)格行政指導(dǎo)工作。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的銷售價(jià)格及促銷方案，價(jià)格主管部門可以采取政策輔導(dǎo)、走訪約見、規(guī)勸提示、示范推薦、信用公示、行政建議等方式開展行政指導(dǎo)，提醒告誡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的價(jià)格義務(wù)和可能承擔(dān)的法律責(zé)任。

據(jù)了解，約談等行政指導(dǎo)方式，在執(zhí)行申報(bào)制度的城市常出現(xiàn)，比如南京就經(jīng)常對(duì)申報(bào)房價(jià)明顯過高的開發(fā)商進(jìn)行約談，而這次意見明確了不實(shí)施價(jià)格申報(bào)的地區(qū)，也要推進(jìn)這項(xiàng)工作。

追問

為什么要出臺(tái)這個(gè)意見？

南京房價(jià)漲幅持續(xù)搶眼，蘇州也來勢洶洶

很久沒有人提及的房價(jià)分類指導(dǎo)重出江湖，恰在江蘇個(gè)別城市房價(jià)漲幅“冒尖”的當(dāng)下。有知情人士透露，江蘇省物價(jià)部門在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上發(fā)文重提分類指導(dǎo)，與南京、蘇州房價(jià)持續(xù)大漲密切相關(guān)�，F(xiàn)代快報(bào)記者了解到，南京今年房價(jià)漲幅大幅度領(lǐng)跑全省，而蘇州房價(jià)也出現(xiàn)了明顯的上漲。

11月18日國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，南京新房價(jià)格環(huán)比漲1.3%，這個(gè)漲幅不但是南京今年最高，也是連續(xù)第8個(gè)月上漲，且10月份漲幅僅次于上海，高居70城第二名。事實(shí)上南京的房價(jià)漲幅今年以來一直比較搶眼，已經(jīng)接近了一線城市的行列。

南京房價(jià)今年到底漲了多少?如果從全市所有樓盤的報(bào)價(jià)看，漲幅還算溫和。百城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，南京新房樣本均價(jià)，今年10月份為14514元/平方米，今年1月份是13807元/平方米——只漲了5%。

而成交價(jià)格則有些“不忍直視”。瑞達(dá)思機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年11月1日—20日，南京新房成交均價(jià)17032元/平方米，而今年1月份的新房成交均價(jià)則是13290元/平方米，漲幅達(dá)到28%。

蘇州是江蘇另一個(gè)房價(jià)明顯上漲的城市，來自克爾瑞機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，蘇州工業(yè)園區(qū)的樓盤價(jià)格今年已經(jīng)普漲30%以上。

分類指導(dǎo)能控住房價(jià)嗎？

業(yè)內(nèi)人士稱，通過行政手段控制房價(jià)不現(xiàn)實(shí)

有知情人士透露，“物價(jià)部門可能會(huì)對(duì)一些價(jià)格虛高的樓盤采取約談等手段。”何為價(jià)格虛高?

這位人士表示，有的樓盤在物價(jià)部門備案的價(jià)格較高，但實(shí)際開盤的成交價(jià)格卻明顯低了一截，這當(dāng)中的價(jià)格落差會(huì)對(duì)買房人心理帶來沖擊，某種程度上會(huì)誤導(dǎo)買房人對(duì)房價(jià)的預(yù)期。“比方說開發(fā)商申報(bào)價(jià)格38000元/平方米，但實(shí)際成交價(jià)是35000元/平方米，這種差距過大的情況，給人感覺當(dāng)初申報(bào)的價(jià)格就虛高了。”

也有開發(fā)商對(duì)此“吐槽”。城東一家樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行的房價(jià)申報(bào)備案制度是，實(shí)際售價(jià)只能比備案價(jià)低，不能比備案價(jià)高，那么房企在申報(bào)時(shí)自然是要往高里報(bào)。至于申報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間的落差，他表示，一方面實(shí)際成交價(jià)是要在開盤前對(duì)買房人反復(fù)摸底后才能制定出來，另一方面現(xiàn)在市場行情好，萬一備案價(jià)報(bào)低了，后面漲不上去豈不倒霉。

“分類指導(dǎo)”的重提，讓人聯(lián)想起幾年前的樓市調(diào)控。2011年的樓市調(diào)控中，南京物價(jià)部門雖然劃出過年度10%、單次5%的漲價(jià)紅線，房價(jià)事實(shí)上并沒有被控住。南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華對(duì)物價(jià)部門出手的效果表示懷疑：“目前南京的房價(jià)上漲關(guān)鍵在于貨幣政策下的買房人預(yù)期，不解決這個(gè)預(yù)期，過去通過行政手段沒有控住，現(xiàn)在恐怕還是一樣。”他還認(rèn)為，此次《意見》由省物價(jià)局一個(gè)部門發(fā)文，并無稅務(wù)、住建等部門的呼應(yīng)，因此可能象征意義遠(yuǎn)大于實(shí)質(zhì)。

南京將會(huì)怎么調(diào)控房價(jià)？

對(duì)短期漲幅過大樓盤，將開展成本調(diào)查

對(duì)于這個(gè)《意見》，南京市物價(jià)局相關(guān)處室負(fù)責(zé)人表示，他們已經(jīng)收到了省局下發(fā)的文件，也會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)于意見中提到的改革價(jià)格管理方式，這位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南京一直執(zhí)行的是明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格申報(bào)制度，“跟之前說的商品房價(jià)格備案只是說法不一樣，其實(shí)南京一直是這樣執(zhí)行的。”

在對(duì)商品住房銷售價(jià)格的行政指導(dǎo)方面，省物價(jià)局明確要求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的銷售價(jià)格及促銷方案，可以采取政策輔導(dǎo)、走訪約見等方式開展行政指導(dǎo)。而據(jù)現(xiàn)代快報(bào)記者了解，對(duì)于南京江北地區(qū)漲價(jià)過快的樓盤，南京市物價(jià)局也多次進(jìn)行過約談。“省里政策主要是對(duì)那些沒有備案地區(qū)，我們南京一直是這樣做的，像是江北新區(qū)一些想虛報(bào)價(jià)格、透支報(bào)價(jià)的，我們也在約談。”南京市物價(jià)局這位相關(guān)人士說，尤其是那些首次申報(bào)價(jià)格，更是不能虛報(bào)瞞報(bào)，對(duì)于這些行為物價(jià)部門一直嚴(yán)格監(jiān)管。

而意見中提到，對(duì)短期內(nèi)價(jià)格漲幅過大、社會(huì)反映強(qiáng)烈的樓盤，應(yīng)當(dāng)及時(shí)開展商品住房成本調(diào)查，南京市物價(jià)局相關(guān)人士也表示，這些措施將在后面開展，一旦遇到這類樓盤，肯定會(huì)展開調(diào)查，也是給老百姓一個(gè)交代。(馬樂樂 張瑜)

來源：現(xiàn)代快報(bào)