12秒的巨響過(guò)后，11月15日，位于西安市高新區(qū)的環(huán)球西安中心金花辦公大樓閑置十余年后爆破拆除。未來(lái)，原址將重新建起一個(gè)集商業(yè)、辦公、公寓、酒店等功能為一體綜合體項(xiàng)目。

該建筑是目前國(guó)內(nèi)城市爆破拆除最高的樓，因此被譽(yù)為“全國(guó)第一爆”，這“全國(guó)第一爆”推倒了一座著名的爛尾樓，卻讓西安其它“知名”的爛尾樓進(jìn)入公眾視線，西安目前的爛尾樓大概有多少?它們爛尾的原因是什么?推倒重來(lái)或是其它的解決辦法，是否能將它們盤(pán)活——

16年?duì)�尾樓炸掉重來(lái)，未來(lái)每平米售價(jià)過(guò)萬(wàn)才能保本?

11月15日上午7時(shí)，一陣巨響過(guò)后，位于西安市高新區(qū)繁華地段的原金花辦公大樓爆破拆除。作為國(guó)內(nèi)城市爆破拆除最高的樓房，該樓盤(pán)的建成時(shí)間成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

公開(kāi)資料顯示，被拆大樓于1996年開(kāi)工建設(shè)，1999年封頂，僅完成了主體和外立面的建設(shè)，至爆破前一直未正式投入使用，閑置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)16年。拆除以后，原址將重新建起一個(gè)集商業(yè)、辦公、公寓、酒店等功能為一體綜合體項(xiàng)目。

據(jù)西安市環(huán)保局高新分局今年8月的公示，項(xiàng)目新規(guī)劃“環(huán)球西安中心一期”已經(jīng)通過(guò)了環(huán)評(píng)批復(fù)，投資20億元，用地58.284畝，總建筑面積387332㎡，其中包括樓高200米、165米的超高層建筑。

從118米到200米，建筑高度被“拔高”，該項(xiàng)目的建筑面積也達(dá)到原來(lái)10倍。“新建筑的投資額絕非拆掉前可比。” 一位熟悉工程建設(shè)的人士認(rèn)為，刨除土地成本，已拆除的舊樓如果只完成主體和外立面，花費(fèi)也就1億元左右，“重新建設(shè)的成本肯定要數(shù)倍增加。”

這也讓不少輿論對(duì)“拆舊立新”的行為表示惋惜。前述人士提出：為什么不能將舊樓改建使用?這棟樓的落成不過(guò)十多年，一天未用就拆可能會(huì)形成建材等方面的浪費(fèi)。

“拆舊立新應(yīng)當(dāng)是多方評(píng)估的結(jié)果。”美城機(jī)構(gòu)首席市場(chǎng)分析師嚴(yán)九遠(yuǎn)認(rèn)為，從項(xiàng)目定位和周邊市場(chǎng)環(huán)境看，做綜合體會(huì)有比較好的溢價(jià)空間。他測(cè)算，該項(xiàng)目的樓面價(jià)格達(dá)4300元/㎡左右，考慮到超高層的開(kāi)發(fā)成本更高，未來(lái)售價(jià)至少要達(dá)到萬(wàn)元一平米才能保本。

西安仍有幾十個(gè)樓盤(pán)爛尾，最長(zhǎng)閑置時(shí)間達(dá)十六年

環(huán)球西安中心最終結(jié)束了“爛尾”16年的命運(yùn)。但華商報(bào)記者注意到，并不是所有的“爛尾樓”都有這樣的好運(yùn)，西安仍有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在停工、閑置狀態(tài)下處于無(wú)休止的等待之中。

那么，西安究竟還有多少個(gè)爛尾樓呢?華商報(bào)記者咨詢了西安市建委、房管局等多個(gè)部門(mén)，未能找到這方面的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。有一位熟悉資產(chǎn)拍賣(mài)的人士估算，西安市大大小小的爛尾樓盤(pán)加起來(lái)有數(shù)十個(gè)，商業(yè)和住宅項(xiàng)目皆有，分布在從南到北的不同區(qū)域內(nèi)，爛尾時(shí)間短則半年一年，長(zhǎng)的甚至長(zhǎng)達(dá)十六年。

爛尾類型一：完工后處于閑置狀態(tài)

三安國(guó)際大廈爛尾十六年無(wú)人接盤(pán)

位于西安市高新路和科技路十字東北角的三安國(guó)際大廈，因?yàn)樗�處地段繁華、時(shí)間久遠(yuǎn)，被網(wǎng)友戲稱為西安爛尾樓地標(biāo)之一。據(jù)了解，這棟樓在1995年籌建，1996年左右陜西三安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接手并施工。1999年的時(shí)候，該樓盤(pán)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)全部建好，外立面也基本處理完畢就在接近完工時(shí)，三安公司資金鏈斷裂，大廈隨即“沉睡”至今。

11月19日，華商報(bào)記者在該樓下看到，這棟大廈矗立在高新區(qū)繁華的十字路口，位置十分優(yōu)越。值得注意的是，三安國(guó)際大廈距一周前被爆破的環(huán)球西安中心金花辦公大樓僅有一公里左右的距離，可謂是“第一爆”的鄰居。

“三安大廈本來(lái)是有多次機(jī)會(huì)可以盤(pán)活的。”中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司西安辦事處一位項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，作為曾經(jīng)的最大債權(quán)方之一，他們?cè)�持有三安大廈多套房產(chǎn)五年時(shí)間。該樓盤(pán)地理位置優(yōu)越，吸引過(guò)大量投資人前來(lái)考察，遺憾的是，最終都不了了之。

既然被多人看好，為什么十幾年來(lái)卻無(wú)一家接盤(pán)?該項(xiàng)目經(jīng)理分析，首先，三安大廈的債權(quán)關(guān)系非常復(fù)雜，這么多債權(quán)人，只要有一方不同意，投資人就難以接盤(pán);其次，這個(gè)樓盤(pán)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)已經(jīng)落伍，不僅立柱太多、使用面積不高，而且戶型也是上世紀(jì)90年代的設(shè)計(jì);即便有投資人接盤(pán)，相關(guān)規(guī)劃是否需重新報(bào)批也是一個(gè)障礙。

北郊一大樓除底層外“撂荒”

同樣命運(yùn)多舛的還有位于西安市鳳城二路與鳳城三路間、市圖書(shū)館對(duì)面一座20多層、原名中訊國(guó)際大廈的建筑。公開(kāi)資料顯示，該樓盤(pán)籌建于2000年初，曾命名為“中訊國(guó)際大廈”，后來(lái)由于承建方資金鏈再度中斷和一些經(jīng)濟(jì)糾紛于2002年前后停工，2003年西安銀行占用了臨街的一樓開(kāi)始營(yíng)業(yè)，被譽(yù)為西安城北“第一爛尾樓”。

11月20日上午，華商報(bào)記者在該大廈門(mén)口看到，對(duì)聯(lián)上的字殘缺不全，樓頂電線暴露在外，北邊一側(cè)還放著不少建筑垃圾，除了底層有銀行網(wǎng)點(diǎn)使用外，樓上處于閑置狀態(tài)。一位自稱負(fù)責(zé)該樓盤(pán)的男子表示，建筑面積一共約5萬(wàn)㎡，如需要等裝修和招商完了再說(shuō)。一樓一家銀行工作人員告訴華商報(bào)記者：“這是個(gè)廢棄的樓盤(pán)，樓上上不去，也不知道叫啥名字，具體我也不了解。”

一位從業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十多年的人士透露，中訊國(guó)際大廈的“撂荒”，主要和資金鏈中斷、拖欠工程款有關(guān)。而這種情況是不少樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾或者被“撂荒”的主要原因。

四通大廈躺在南郊紅纓路口無(wú)人知

11月20日上午，華商報(bào)記者在西安市友誼路與紅纓路口找到了另一處基本閑置的四通大廈。該大廈外墻上貼著瓷磚，部分使用玻璃幕墻，但有的玻璃和墻面已經(jīng)缺損。除了個(gè)別幾個(gè)房間懸掛著空調(diào)外機(jī)，大部分房間明顯無(wú)人使用。前述知情人士透露，四通大廈的建筑年代也在本世紀(jì)初，從完工起就沒(méi)怎么使用過(guò)。一位門(mén)衛(wèi)則向記者表示：“這棟樓現(xiàn)在就等著出售，不對(duì)外出租。”

該樓附近有一位人士介紹說(shuō)，這個(gè)樓在這里多年了，“這么好的地方，沒(méi)想到竟然還是一個(gè)沒(méi)有人使用的樓，真是可惜了!”

據(jù)知情人士透露，該樓盤(pán)的建筑面積不算太大，但是債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，“還有一些說(shuō)不清的糾紛。”正是這些因素的共同作用導(dǎo)致了這樣一個(gè)處于二環(huán)之內(nèi)的樓盤(pán)淪落到現(xiàn)在的樣子。

爛尾類型二：目前處于停工狀態(tài)

炭市街北巷“新城國(guó)際大廈”爛尾好幾年

業(yè)內(nèi)人士介紹，西安市東新街附近也有一個(gè)名為新城國(guó)際大廈的爛尾樓。11月20日中午，華商報(bào)記者剛走到炭市街附近就遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能看到，裸露的鋼筋水泥和沒(méi)有處理的水泥墻面，與附近的大樓形成鮮明的對(duì)比。華商報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這座樓只建了約10層，外部的腳手架上不少鋼管已經(jīng)生銹，樓頂上的雜物和外露的鋼筋讓大樓顯得十分破敗。華商報(bào)記者注意到，截止當(dāng)日，該項(xiàng)目沒(méi)有任何開(kāi)工或者繼續(xù)修建的跡象。

據(jù)西安房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，位于炭市街北巷的“新城國(guó)際大廈”的情況比較特殊，因?yàn)?ldquo;超高”和拖欠建設(shè)方資金等問(wèn)題，“撂荒”在新城廣場(chǎng)東側(cè)的繁華街市好幾年了，成了一座名副其實(shí)的爛尾樓。

長(zhǎng)安區(qū)紫翰庭院蓋到20多層已停工

位于西安市長(zhǎng)安區(qū)韋曲附近的紫翰庭院，是從去年開(kāi)始停工的。11月20日傍晚，華商報(bào)記者輾轉(zhuǎn)找到這個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)門(mén)前四個(gè)字的案名里，第一個(gè)字已經(jīng)消失不見(jiàn)了。附近一位商戶介紹：“這就是紫翰庭院，蓋了一半，放那兒沒(méi)人要。”透過(guò)圍墻可以看到，該樓盤(pán)有三棟樓，靠路邊一棟已經(jīng)蓋到20多層，靠里側(cè)的分別蓋到2層和3層，目前均已停工。大門(mén)口鐵門(mén)緊閉，在一側(cè)貼著“建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件公示”等信息，上面顯示的名字正是紫翰庭院，并顯示這是一個(gè)住宅小區(qū)。

華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，目前很多房地產(chǎn)網(wǎng)站上還能找到該爛尾樓的售樓電話、最新房?jī)r(jià)、地址、交通和周邊配套、戶型圖、實(shí)景圖等樓盤(pán)信息。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，該項(xiàng)目的老板去年“跑路”，原因主要與項(xiàng)目的土地性質(zhì)關(guān)系較大，同時(shí)開(kāi)發(fā)商的資金緊張，也是導(dǎo)致樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾的原因之一。

“西北第一高樓”沉睡九年成地標(biāo)

西安部分爛尾樓獲新生

華商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上，西安多個(gè)曾經(jīng)的爛尾樓，最終是通過(guò)“改頭換面”來(lái)重獲新生。如南門(mén)外的原太陽(yáng)宮，多次易手最終變更為珠江時(shí)代廣場(chǎng)后，歷時(shí)十二年終于建成亮相;北大街原迎賓大廈更名為“錦苑富潤(rùn)大飯店”，2007年開(kāi)業(yè);金花北路的原西都大酒店，也沉睡很久，幾經(jīng)周折，2010年變身“新興戴斯大酒店”，璀璨亮相;最有名的還要算南二環(huán)與朱雀路十字的陜西信息大廈，曾被稱為“西北第一高樓”，爛尾九年后，終于在2011年以皇冠假日酒店的新身份對(duì)外營(yíng)業(yè)，成為一個(gè)地標(biāo)性的建筑。

位于西安市北關(guān)十字東南角的“吉祥鳳凰”曾經(jīng)爛尾近數(shù)年，不過(guò)該項(xiàng)目目前已重獲新生。11月19日，華商報(bào)記者來(lái)到該項(xiàng)目，如今樓盤(pán)已經(jīng)蓋好，有業(yè)主已入住，一樓有數(shù)家店面正在營(yíng)業(yè)。

爛尾原因復(fù)雜，不光是錢(qián)的問(wèn)題

每個(gè)爛尾樓的背后都有不同的“故事”，并不僅僅是錢(qián)的問(wèn)題。

“總之，爛尾樓的形成原因復(fù)雜，并不完全是錢(qián)的問(wèn)題。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)夏強(qiáng)說(shuō)，有的可能是資金方面出了問(wèn)題，比如說(shuō)融資受阻，或是合資方中斷合作，又或是業(yè)主資金不足難以為繼導(dǎo)致停工;還有的是建筑本身手續(xù)不全，或者沒(méi)有通過(guò)相關(guān)審批，手續(xù)不全，被政府查封強(qiáng)行停工甚至自行“卡”在最后的交付環(huán)節(jié);另外還有一些規(guī)劃、定位根本就和市場(chǎng)不符，強(qiáng)行推出也是死路一條。

中商聯(lián)商業(yè)研究院專家工作委員會(huì)副主任王建紅認(rèn)為，前些年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，市場(chǎng)供應(yīng)超出需求，項(xiàng)目生存環(huán)境惡化是不少樓盤(pán)爛尾的“外因”。他說(shuō)，一些根本不具備運(yùn)作大項(xiàng)目實(shí)力的小開(kāi)發(fā)商，靠著關(guān)系拿到了土地，隨后碰上樓市下滑，融資和運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)“閃失”，項(xiàng)目爛尾也就不奇怪了。

拆了重建或難以照搬，“破爛王”也不是誰(shuí)都能當(dāng)

一位地產(chǎn)評(píng)論人士指出，環(huán)球西安中心的拆除之所以引發(fā)業(yè)界關(guān)注，除了因爆破高度在國(guó)內(nèi)首屈一指，將爛尾樓推倒重來(lái)的處理方式，在西安也是不多見(jiàn)的。

雅狐企劃總經(jīng)理馮奔認(rèn)為，與進(jìn)行改建相比，推倒重建要更為激進(jìn)和徹底，但這種方式并不一定適合所有的爛尾項(xiàng)目。每個(gè)個(gè)案存在的問(wèn)題不同，如果爛尾樓在定位、質(zhì)量和設(shè)計(jì)上沒(méi)有問(wèn)題，“那么拆掉就是一種浪費(fèi)。”

克而瑞總經(jīng)理朱郁表示，要盤(pán)活爛尾樓還有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是：誰(shuí)來(lái)接盤(pán)?長(zhǎng)期無(wú)人問(wèn)津、沒(méi)人敢接的爛尾項(xiàng)目，一般是問(wèn)題極為復(fù)雜，難以讓接盤(pán)者獲利的“爛攤子”。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，接手此類樓盤(pán)也被戲稱為“撿破爛”。“破爛王’也不是誰(shuí)都能當(dāng)?shù)摹?rdquo;朱郁指出，相對(duì)而言，大型房企是更為靠譜的下家，更有實(shí)力“變廢為寶。”今年以來(lái)，多個(gè)西安本土開(kāi)發(fā)商與外埠大型房企聯(lián)姻，就可以提供一些思路上的借鑒。

也并非每個(gè)爛尾樓都有買(mǎi)家愿意接手。一位資產(chǎn)拍賣(mài)商告訴華商報(bào)記者，近些年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)增加，開(kāi)發(fā)商接盤(pán)都會(huì)非常謹(jǐn)慎。即便是有實(shí)力的買(mǎi)家，也需要碰到非常理想的出價(jià)，過(guò)程往往還不順，“樓雖然爛尾了，畢竟地還在，持有者也想挽回一些損失，價(jià)格方面不會(huì)輕易松口。”

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)夏強(qiáng)認(rèn)為，盤(pán)活爛尾樓其實(shí)也是對(duì)新接盤(pán)者耐心的考驗(yàn)，只要項(xiàng)目的地段沒(méi)問(wèn)題，加上相關(guān)政府部門(mén)的積極協(xié)調(diào)，未來(lái)應(yīng)該能找到比較好的辦法。

華商記者 李程 黃濤/文圖

作者：李程 黃濤

(來(lái)源：華商網(wǎng)-華商報(bào))