國務(wù)院日前公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,明確提出開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點,即以房養(yǎng)老。這是10年前國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)人批示研究這項保險服務(wù)之后,第一次由國務(wù)院常務(wù)會議正式提出要求,由此再度成為輿論熱議的焦點。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,以房養(yǎng)老可以視為一種養(yǎng)老補充手段，本質(zhì)上就是“倒按揭”。

根據(jù)國內(nèi)實際情況來看,這種方式主要適用于有房并且沒有子女的老人和失獨老人。我國推出以房養(yǎng)老,試圖通過激活老人存量資產(chǎn),減輕國家和個人壓力,初衷不錯,但就目前現(xiàn)狀來看,在實施過程中,應(yīng)當(dāng)綜合考慮法律、思想觀念、金融機構(gòu)等多種因素,在實際操作中加以完善。

以房養(yǎng)老需具備基本條件

以房養(yǎng)老也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”,是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或出租出去,以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。按計劃會于2014年一季度試行推廣。專業(yè)人士表示,暫且不論“以房養(yǎng)老”這一新概念能否被國人認(rèn)同,能否較快實現(xiàn)。要想做到以房養(yǎng)老,老人本身也需要一定的經(jīng)濟條件。

首先,以房養(yǎng)老必須有房產(chǎn)。自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對其居住的房屋擁有完全產(chǎn)權(quán),才有權(quán)利有可能出售房屋、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。如果老人擁有的是聯(lián)建公助房、單位補貼出售的商品房、拆遷補償?shù)恼{(diào)換產(chǎn)權(quán)房等有限產(chǎn)權(quán)房,則很難享受“以房養(yǎng)老”這一模式。其次,在“以房養(yǎng)老”模式中,老人必須與子女分開居住。否則,老人亡故后,房產(chǎn)將會被銀行或保險公司等金融機構(gòu)出售,子女無處可居。并且,老人的經(jīng)濟條件要適中。當(dāng)老人經(jīng)濟基礎(chǔ)過于雄厚,便無需考慮“以房養(yǎng)老”。而老人經(jīng)濟條件較差時,并不擁有完全產(chǎn)權(quán),也無法“以房養(yǎng)老”�；蛘邠碛型耆�產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)價值過低,根本就無法進行抵押。而且房產(chǎn)要地處城市城郊,對于身處鄉(xiāng)村房產(chǎn)價值低的老人,基本就不推薦考慮“以房養(yǎng)老”了。老人身居城市或城郊,尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟快速增長的城市或城郊,住房的價值很高。且在不斷增值之中,住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易,適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處農(nóng)村,或經(jīng)濟發(fā)展緩慢,增值幅度不大的欠發(fā)達地區(qū),因價值低、不易變現(xiàn)等,將很難適用這一模式。需要強調(diào)的是,房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

以房養(yǎng)老更是以房優(yōu)老

以房養(yǎng)老模式也就是倒按揭模式,在美國、日本、德國等發(fā)達國家早已運行多年,本不值得大驚小怪。但值得關(guān)注的是,這一次以房養(yǎng)老提出后,卻引發(fā)了民眾對現(xiàn)有的養(yǎng)老體系的極大不信任和焦慮,很多人誤以為,養(yǎng)老問題主要靠自己解決,政府養(yǎng)老責(zé)任淡化了,而個人養(yǎng)老責(zé)任強化了。

如今,民政部明確表示,養(yǎng)老服務(wù)是重大民生問題,政府是保障基本養(yǎng)老的主導(dǎo)力量,顯然,這給公眾派發(fā)了一顆“定心丸”。實際上,《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的本意并非“以房養(yǎng)老”,而是退休老人在繼續(xù)享受原有退休金待遇之外,以房屋抵押或租金收入,讓自己享有更多養(yǎng)老資源,就是“以房優(yōu)老”。

事實上,“以房養(yǎng)老”在上海、南京等部分地區(qū)早已有實踐,試點主體既包括政府部門,也有金融機構(gòu),但效果并不理想,以致停滯或取消。業(yè)內(nèi)專家指出,試點不成功最主要的因素是我國傳統(tǒng)文化中的置業(yè)、儲蓄與住房反向抵押觀念上的沖突。此外,社會誠信體系仍然不夠穩(wěn)定。

國外都有以房養(yǎng)老的成功模式,如新加坡:60歲以上老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu),由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的房子內(nèi),待其去世后,房屋產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置,進行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息,剩余的錢則交給其繼承人。這一模式在一定程度上避免了遺產(chǎn)繼承糾紛,比較符合亞洲人的傳統(tǒng)觀念。

此外,值得一提的是,所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達國家,都擁有由公共財政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系,“以房養(yǎng)老”只是一種補充性的養(yǎng)老選擇。

完善法規(guī)制度

以房養(yǎng)老最大的障礙就是房價變數(shù)。從發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看,“以房養(yǎng)老”要推廣,需要為老人提供可靠的保障,靈活的放款和贖回安排,而這離不開政府的保險和背書。但由于此類貸款周期長、風(fēng)險大,如何防控政府保險背后的風(fēng)險,尤其當(dāng)一國經(jīng)濟遭遇重大危機、違約事件大量出現(xiàn)時,值得警惕和探索。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,時至今日全國城鎮(zhèn)房價普遍上漲,尤其是中國保監(jiān)會準(zhǔn)備率先試點開辦此業(yè)務(wù)的北京、上海、廣州等城市,房價普遍上漲數(shù)倍乃至10倍之多。而且我國人口老齡化已更加嚴(yán)重,其中約占老齡人口比重10%的無子女家庭和“失獨家庭”本來就沒有把住房傳給子女的需要,所以如今在我國實行住房反向抵押養(yǎng)老保險的各項條件均已成熟。

業(yè)內(nèi)人士分析,就政府層面而言,要想尋求以房養(yǎng)老的突破。首先,需完善相關(guān)基礎(chǔ)法律法規(guī)。因為在以房養(yǎng)老實施過程中,可能涉及遺產(chǎn)繼承糾紛、地面附著物處置計價、房屋價值波動損失承擔(dān)等問題。在加強監(jiān)管、統(tǒng)籌管理、防范風(fēng)險等方面目前還缺乏有效的法律法規(guī)。房屋產(chǎn)權(quán)實際上就是70年產(chǎn)權(quán)即土地出讓期結(jié)束后怎么辦的問題。雖說《物權(quán)法》規(guī)定,可以續(xù)期,但怎樣續(xù)期?續(xù)期時要不要交費并沒有明確規(guī)定。這就使住房這個抵押物品的估價成了難題。譬如說,住房已經(jīng)住了10年,在抵押時是否要“折舊”?而另一方面,住房本身價格是在上漲,這又怎么估算?怎樣綜合考慮這些影響因素,進而對住房進行估價,并最終作出決策,恐怕不是件容易事。

另一方面,以房養(yǎng)老還必須考慮接受質(zhì)押的貸款方的利益,亦即金融機構(gòu)是否肯接這個盤子。10年來,其實有很多地方在做這方面的試點,但效果不佳�，F(xiàn)在將這個試點稱做“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”,那么,必須考慮的是,保險自有保險的規(guī)律。如果一個保險標(biāo)的未來前景無法預(yù)測,其實是做不了保險的。