“限價令”后樓市首次出現(xiàn)開盤潮兩套價格體系開發(fā)商玩數(shù)字游戲———

今年以來一直困擾著京城樓市的供應(yīng)荒，在踏入6月份后突然有所緩解。截至上周末，也就是6月16日，北京全市在半個月左右的時間里一共批下了16個期房和現(xiàn)房項目的銷售許可證。不僅如此，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，加上先前已經(jīng)領(lǐng)證到6月才正式開盤的項目，京城樓市在6月前16天里共有23個項目入市，為北京帶來了4346套新增房源。

對比此前，北京每月的新盤數(shù)量始終在20個左右徘徊，再加上限價令的嚴(yán)格把關(guān)，導(dǎo)致樓市長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。上個月一度還有媒體報道稱，每個新盤甚至都需要副市長的親自簽字才能“放行”。而此次，單從前半個月的供應(yīng)形勢看，更多的項目似乎掌握了取證“通關(guān)”的方法。不過，業(yè)內(nèi)人士仍表示，暫時的供應(yīng)小高潮并沒有改變樓市的整體趨勢，各個熱點(diǎn)區(qū)域的項目也沒有出現(xiàn)價格競爭的情況，整體成交均價仍舊是平穩(wěn)中小幅上漲。

開發(fā)商報價下降售價卻未降

不過，由此判斷開發(fā)商平價或讓利入市銷售有點(diǎn)為時過早，很多購房人在售樓處實際上并未感到價格有所松動。

有購房人就反映，其在通州[最新消息價格戶型點(diǎn)評]某項目看房時發(fā)現(xiàn)，該項目在近期取證時的報價最高為21496元/平方米，與去年10月份申報的21922元/平方米相比甚至略有下調(diào)，但申報價格的下調(diào)卻并未沒有在實際銷售中體現(xiàn)。相反，數(shù)據(jù)顯示，去年10月份銷售的房源成交均價為18692元/平方米，而新開的房源則采取突擊提高精裝修標(biāo)準(zhǔn)的方法，開發(fā)商聲稱，由曾經(jīng)的3000元/平方米的精裝修提高到4000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，售價不但未降反而跟著提升了1000元/平方米。

由此看出，一些項目的開發(fā)商在充分利用兩個不同的價格體系，一方面通過降低申報審批價格來公關(guān)住建委，另一方面，在實際銷售中，則通過各種方式依然保持著小幅漲價的態(tài)勢。

另一個位于通州的項目金地[簡介最新動態(tài)]格林格林在6月11日開盤時，推出了剛剛?cè)∽C的千余套房源，7棟住宅樓的申報預(yù)售價格約在19000-21000元/平方米之間。而該項目上一次取證是在今年3月24日。當(dāng)時4棟樓公示的擬售價格約在19000元/平方米。對于這一價格的上調(diào)，項目有關(guān)人士對記者表示，上期取證房源均為毛坯房，本次取證的2棟毛坯房源，依舊保持在19000元/平方米的水平，其余預(yù)售價達(dá)到2萬元/平方米的5棟樓是精裝房源。

對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅對記者表示，經(jīng)過了兩個多月的摸索，開發(fā)商對于“限價令”的游戲規(guī)則已經(jīng)了然于胸。為了順利“通關(guān)”，一些項目要么取消精裝修，但并不降價;一些項目則增加精裝修，以此為“合理”漲價的說辭。還有的充分利用擬申報價格和實際成交價格的不同，一面降低擬申報價格給主管部門看，一面對于實際售價則仍以平穩(wěn)微漲為主。

亞豪統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn)，6月份截至16日，京城樓市新盤的報價為24498元/平方米，與5月份同期的27723元/平方米的新盤報價相比，環(huán)比下降了11.6%，超過一成。但在實際成交方面，截至16日，新房成交均價為22737元/平方米，甚至相比5月份同期的22677元/平方米的成交均價還出現(xiàn)了小幅上漲。開發(fā)商為了獲取預(yù)售證所做的“讓利”并未體現(xiàn)在實際的銷售環(huán)節(jié)。

新盤靠“低價”獲證入市

“限價令”嚴(yán)格把關(guān)，一度讓樓市供應(yīng)出現(xiàn)斷頓現(xiàn)象，從5月中下旬開始，北京樓市的供應(yīng)量和成交量才逐漸回升，但進(jìn)入6月份以后，23個新盤的集中入市還是讓不少人感到意外。

是“限價令”松動了，還是樓盤降價了?有房企內(nèi)部人士透露，除了個別高端別墅項目開到10萬元的高價以外，6月取證入市的老項目基本都有一個共同點(diǎn)是，此次預(yù)售價格和前期相比要么持平，要么下調(diào)，才最終被住建委放行。之前一些項目動輒10%左右的漲價幅度如今已很難獲得預(yù)售證了。

像6月11日取證的房山長陽的中糧[簡介最新動態(tài)]萬科[簡介最新動態(tài)]紫云庭，申報的最高擬售價格為18804元/平方米，而該項目上一次開盤是在去年的12月份，成交均價也在18000元/平方米左右。

同樣情況的還有在6月初連續(xù)兩次取證的房山區(qū)金地·朗悅項目，這兩次預(yù)售價格都在2萬元/平方米上下。相比于之前的簽約價格，基本相同。

不難看出，多個項目在調(diào)低報價后順利入市，由此帶來的供應(yīng)潮也明顯拉動了交地大幅上升。亞豪機(jī)構(gòu)據(jù)北京市住建委的簽約數(shù)據(jù)整理后顯示，截至6月16日，北京商品住宅網(wǎng)簽量為4525套，環(huán)比5月份同期2638套的簽約量，大幅上漲了71.5%。尤其是中小戶型的剛需樓盤，幾乎都是開盤便售罄。

加快推盤節(jié)奏

新房開盤量將創(chuàng)年內(nèi)新高

京城樓市的價格雖然未有下降，但供應(yīng)量的上升已成為事實�？靠熘苻D(zhuǎn)贏得利潤的開發(fā)商也顯然有些“按捺不住”了，積極尋找開盤機(jī)會。

大興某項目負(fù)責(zé)人就表示，該項目原本積累了上千的意向購房人，但由于價格審批一直沒有過關(guān)，從4月份起開盤計劃就一拖再拖，已經(jīng)有不少購房人流失到了周邊項目和一些二手房，為了抓住剩下的購房人，該項目也在積極找機(jī)會入市。

除此之外，即將到來的年中報表也讓不少上市房企積極運(yùn)作開盤，希望能迅速回籠資金，在年中報表上給出“亮麗”的數(shù)據(jù)。

像金地集團(tuán)旗下的格林格林和朗悅兩個項目都在近期開盤。此外，像萬科、保利、金地、龍湖等不少大型房企在進(jìn)入5月份以后，在全國土地市場上動作頻頻，幾十億甚至上百億元的土地出讓金，也導(dǎo)致這些房企需要新盤入市不斷增加回款，進(jìn)一步促進(jìn)了6月份的供應(yīng)高峰。

有業(yè)內(nèi)人士就預(yù)計，6月份樓市開盤量有望達(dá)到今年新高，北京樓市庫存也會隨之增加，這或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑猱?dāng)前樓市供求部分失衡的現(xiàn)狀。