6月5日，江蘇省徐州市出臺了樓市調(diào)控新政。與其他城市不同的是，徐州市此次樓市調(diào)控是“限售不限購”，要求從6月10日開始，商品房領證至少滿2年才能上市交易。最新政策實施后，徐州樓市究竟發(fā)生了怎樣的變化？接下來又是怎樣的走向？

8月24日，“新政之下，品質(zhì)印證房產(chǎn)實力高峰論壇”在徐州召開，江蘇師范大學文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究院院長、教授、碩士生導師樊傳果，克而瑞資深分析師季有國及融創(chuàng)中國上海區(qū)域徐州公司營銷中心副總經(jīng)理朱秀偉等一眾大咖親臨現(xiàn)場，全面解讀新政對徐州樓市的影響。

新政后徐州樓市回歸理性 投資需求受抑

“6·10新政”要求：市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，以下同）自權屬登記之日起未滿2年或新建商品房買賣合同網(wǎng)備時間未滿5年的，不得上市交易；市區(qū)戶籍居民家庭擁有二套住房及以上、非市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房及以上的，商品住房自權屬登記之日起未滿3年或者新建商品房買賣合同網(wǎng)備時間未滿6年的，不得上市交易。

同時，商品住房項目建設規(guī)模在4萬平方米以上的，每次申請商品房預售許可和現(xiàn)房銷售備案的建筑面積原則上不低于4萬平方米(尾盤除外)。已取得商品房預售許可和現(xiàn)售備案的商品住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在10日內(nèi)一次性公開全部房源，不得分批次銷售。

在論壇上，克而瑞資深分析師季有國介紹了“6·10新政”的意義和造成的影響。其中最重要的“限售”拉長了投資客套現(xiàn)周期，政策重點打擊短期投資炒房客，貫徹了“房住不炒”。同時，樓盤預售面積不低于4萬平方，且10日內(nèi)一次性公開房源，有效避免房企捂盤惜售，饑餓營銷，減少了“秒光盤”出現(xiàn)，避免了市民恐慌性購房。

那么，新政后市場有哪些變化？季有國介紹，“6·10新政”后，徐州商品住宅供求量同環(huán)比雙降至歷史低位。5月份，市場成交68萬平米，而6月份和7月份的成交量分別為37萬平米和26萬平米，同時7月份的市場成交量創(chuàng)下了自2017年1月份以來的最低值。當然，除了新政影響外，市場供應量低，供不應求也是成交雙降的客觀原因。

“6·10新政”之前（2017.01.01-2018.06.09），“4萬平方”以上預售證占18%，“6·10新政”之后（2018.06.10-2018.07），“4萬平方”以上預售證占則占到60%。

季有國介紹，根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近一年來徐州樓市價格跳漲后出現(xiàn)結(jié)構性和被動型的高位震蕩與回調(diào)。同時，市場推盤量減少，秒售減少，購房者趨于理性。

改善抬頭趨勢明顯，90—120㎡住宅受歡迎

改善性購房者大多是以家庭為單位，為更高層次地滿足多方位的需求，因此，無論是在面積、戶型、交通、還是子女的教育配套等都成為各個改善性樓盤必備的配套之一。近年來，徐州樓市改善型置業(yè)抬頭趨勢明顯，這在克而瑞的數(shù)據(jù)分析中也有所體現(xiàn)。

2017年徐州市商品住宅成交面積結(jié)構為：180㎡以上住宅占比5%，144—180㎡住宅占比4%，120—144㎡住宅占比19%，90—120㎡住宅占比48%，90㎡以下住宅占比24%。

而到了2018年，改善抬頭趨勢非常明顯：180㎡以上住宅占比5%，144—180㎡住宅占比5%，120—144㎡住宅占比28%，90—120㎡住宅占比46%，90㎡以下住宅占比17%。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，90㎡以下住宅成交占比減少，120—144㎡住宅大量增加。

事實上，在2016年以前，80—100㎡住宅是徐州購房者選擇的主流，當時在州市場占有率最高的十家品牌房企中，除綠城外，以萬科、綠地、華潤、萬達等房企為代表的住宅項目面積段基本集中于此。但111—120㎡面積段和140㎡以上面積段戶型已經(jīng)在快速增加。

針對戶型，人們對居住空間的功能布局以及可變空間的認識越發(fā)成熟，住房觀念也開始由生存型向舒適型再到奢享型的轉(zhuǎn)型。特別是對于改善型購房客群而言，除訴求房子的舒適性外，還追求環(huán)保以及多功能屬性。

從居住角度考慮，大戶型的房屋舒適度較好，因為很多房子受面積限制，一些居住的要求無法充分滿足，如隔斷較多、房間過小等。但大戶型就完全可以規(guī)避這一缺陷。一般來說，大戶型由于面積大，所以功能區(qū)間明確，各空間獨立。

受二胎政策等影響，市場上產(chǎn)品的供應結(jié)構在2017—2018年也發(fā)生了改變。隨著改善型需求逐漸開始釋放，越來越多的房企正在根據(jù)樓市大戶型成交漸增的趨勢，推出大中戶型的房源，產(chǎn)品類型也有所改變。

徐州城市能級高、潛力大，將是房企重倉區(qū)

在論壇上，各位嘉賓對徐州市場未來進行了展望，并認為市場熱度和政策將不斷博弈。

市場供不應求的現(xiàn)狀未變。受限于政策壓制和大環(huán)境引導帶來的預期下降，短期供求下滑，但市場需求仍在。下階段需求量仍然可觀，價格上行動力充足，市場熱度將維持較長的時間。市場供不應求的現(xiàn)狀未變，價格上行動力充足，在0上漲的政策紅線下，市場熱度必然與政策不斷博弈，政策或?qū)⑸�級，限購政策出現(xiàn)有潛在可能性。

然而，龐大的人口基數(shù)也將釋放巨大的購房需求。徐州人口876萬，在江蘇位居第2位，全國位居第22位，在這一數(shù)據(jù)的背后蘊藏著巨大的購房需求。此外，未來徐州淮海中心城市地位顯著，人口吸附力強，高鐵、地鐵快速發(fā)展也為樓市發(fā)展添磚加瓦。

克而瑞資深分析師季有國通過POI總量（包含生活服務設施、地產(chǎn)小區(qū)、購物、餐飲、賓館、休閑娛樂、交通設施、教育設施、醫(yī)療設施、公司企業(yè)、政府機構、金融機構等）論證了徐州未來城市的發(fā)展。徐州POI總量全國城市排名37位，與福州、廈門、南通等城市基礎能級相近。同時，徐州有26858家企業(yè)，在全國排名43位，與哈爾濱、珠海等城市產(chǎn)業(yè)能級相近。

此外，徐州的交通樞紐地位不可撼動，“八橫八縱”體系中位于“陸橋通道”和“京滬通道”的交會點。高鐵時代，加速了徐州淮海中心城市的資源匯聚能力，凸顯其淮海中心城市地位。

在對全國300+地級城市典型指標橫評可以發(fā)現(xiàn)：徐州城市能級較高，潛力較大，作為強三線，徐州下一階段仍是置業(yè)熱區(qū)、房企的重倉區(qū)。

新政之下，應當選擇品質(zhì)和實力兼具的樓盤

在新政出臺后，購房者該在這樣的新政洪流中如何選擇適合的產(chǎn)品？也是購房者所關心的話題。與會嘉賓普遍認為，在這一背景下，反而更有利于購房者做出選擇，房企品牌實力、區(qū)域未來發(fā)展、產(chǎn)品品質(zhì)等將成為買房參考的重要標準。

樓市的調(diào)控期，也正是市場對各房企項目品質(zhì)的檢驗期，只有項目的地段、產(chǎn)品、物業(yè)、配套等綜合品質(zhì)過硬，才能經(jīng)得起市場的考驗。融創(chuàng)玉蘭公館、融創(chuàng)淮海壹號的逆勢熱銷恰恰印證了這一觀點。

融創(chuàng)中國上海區(qū)域徐州公司營銷中心副總經(jīng)理朱秀偉表示，時間就像大浪淘沙，總能淘出誰是真正的實力者，誰又是真正在秉承初心，不斷在沉淀中雕琢品質(zhì)。融創(chuàng)作為“中國家庭美好生活整合服務商”，在市場趨于理性的前提下，融創(chuàng)依然會堅持一貫的高要求和高標準，為城市、也為置業(yè)者帶來品質(zhì)好房。

在本次論壇中，既有樓市權威專家學者積極探討新政下徐州樓市的變化，更有來自樓市一線運營商融創(chuàng)的分享思考和實踐經(jīng)驗，最后在陣陣掌聲中，“新政之下，品質(zhì)印證房產(chǎn)實力高峰論壇”圓滿落下帷幕。

徐州日報全媒體記者/王巍巍 攝影/周杰 王琨

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