2016年四季度以來(lái)，隨著徐州樓市的回暖，主城區(qū)多數(shù)項(xiàng)目都售罄結(jié)案或進(jìn)入清盤階段，房企則未停下腳步，頻摘新地。同時(shí)，國(guó)內(nèi)品牌房企看好徐州城市發(fā)展，多家品牌房企通過(guò)土地招拍掛或合作開發(fā)的形式進(jìn)軍徐州。

近一年來(lái)，已有融創(chuàng)、中駿、中南、金茂、紅星、光明、藍(lán)光、中海、華宇等房企進(jìn)駐，另外，萬(wàn)科、榮盛、綠地、美的、保利、恒大、碧桂園、國(guó)資新城等深耕徐州的房企出手頻頻，布局范圍明顯加大。

土地連片開發(fā) 讓舊城煥新顏

隨著徐州城市發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的門檻日漸提高，國(guó)內(nèi)一二線房企逐漸成為徐州樓市開發(fā)的主力，中小房企逐漸被擠出市場(chǎng)。

品牌房企拿地對(duì)于區(qū)域發(fā)展有著積極推動(dòng)作用。大宗土地的拍賣需要有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)才能參與，并且連片土地集中拍賣也有利于政府規(guī)劃。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近兩年成交的連片地塊往往都是“潛力股”。這些地塊基本位于城市邊緣，屬于典型的價(jià)格洼地。品牌房企的進(jìn)駐，有利于房企節(jié)約開發(fā)成本，同時(shí)配建的基礎(chǔ)公共設(shè)施也方便了居民的生活。

2016年10月，徐州中船陽(yáng)光投資與泉山區(qū)人民政府簽訂合作協(xié)議，承接了徐州泉山區(qū)“桃花源”片區(qū)棚改項(xiàng)目，總價(jià)預(yù)計(jì)為54.31億元人民幣。徐商公路北側(cè)桃花源片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于泉山區(qū)三環(huán)西路以西、黃河北路以南、丁樓閘以東、徐商公路以北，區(qū)內(nèi)將建設(shè)定銷房、商業(yè)、住宅、辦公等服務(wù)設(shè)施及濕地公園。

目前，融創(chuàng)中國(guó)全面運(yùn)作該項(xiàng)目，1500畝“桃花源”將集休閑、娛樂(lè)、濕地、公園于一體。致力于“大地塊運(yùn)營(yíng)”的融創(chuàng)中國(guó)，目前已在“桃花源”周邊開發(fā)了玉蘭公館和淮海壹號(hào)兩個(gè)樓盤。

除了融創(chuàng)中國(guó)，萬(wàn)科和榮盛對(duì)于西區(qū)人居環(huán)境的打造也是功不可沒。

萬(wàn)科在新淮海西路一期打造的“淮海天地”項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)至八街區(qū)，該項(xiàng)目也是萬(wàn)科在徐州開發(fā)的匯集商業(yè)、住宅、SOHO、公寓等業(yè)態(tài)于一體的最大城市綜合體項(xiàng)目。

榮盛在新淮海西路二期更有多幅地塊運(yùn)作。除了目前在售的榮盛城和榮盛廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目，2017年5月，榮盛競(jìng)得了位于淮河西路西延北，生物工程學(xué)院西南的臥牛S3地塊。該地塊總出讓面積66260.5㎡，其中商務(wù)金融用地5.59萬(wàn)平方米，住宅用地1.04萬(wàn)平方米。11月2日，榮盛又以1.96億元摘得2017-21號(hào)臥牛首開區(qū)S1、A20地塊，該地塊為商務(wù)金融用地，總出讓面積35204.9㎡。

如今，這兩幅地塊均已進(jìn)行了環(huán)評(píng)公示。其中，臥牛S3地塊項(xiàng)目將由購(gòu)物中心（4層）、時(shí)尚家居生活館（4層）、快捷酒店（9層，其中1-4層為購(gòu)物中心）、3棟18層住宅樓及配套公共服務(wù)用房組成。其中購(gòu)物中心1—2層F為商鋪，3層為商鋪和餐飲，4層全為餐飲。而首開區(qū)S1、A20地塊將建設(shè)快捷式酒店（15層，其中1-3層為商業(yè)）、商業(yè)、酒店配套特色客房（1層）、辦公樓（26層）及員工文體中心（2層）商業(yè)綜合體。這對(duì)于西區(qū)的商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，可謂是意義巨大。

記者從上述企業(yè)了解到，由于是大地塊運(yùn)營(yíng)，這些地塊在整體規(guī)劃時(shí)更加科學(xué)合理，不同的產(chǎn)品搭配能更好地滿足市場(chǎng)需求。

品牌房企合作開發(fā)

以求共贏

徐州樓盤合作開發(fā)由來(lái)已久。最早是本土房企為了分擔(dān)資金壓力而形成合作關(guān)系。2012年以后，外來(lái)房企進(jìn)駐徐州速度加快，本土房企由于競(jìng)爭(zhēng)力較弱，便將地塊交給大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)運(yùn)作。萬(wàn)科、綠地、綠城、恒泰等房企通過(guò)這種方式已經(jīng)成功開發(fā)多個(gè)樓盤。

2017年華潤(rùn)置地以21.67億元摘下欣欣路地塊后，徐州“限價(jià)”地塊增多，品牌房企更多采取合作的形式進(jìn)行土地開發(fā)。這種“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的形式進(jìn)一步壓縮了本土中小房企的生存空間。

以中駿置業(yè)為例。中駿2017年4月首入徐州，先是收購(gòu)北海路南端與連霍交會(huì)處兩宗地開發(fā)“中駿·柏景灣”項(xiàng)目，后于8月競(jìng)得銅山區(qū)原天地重工地塊，正式通過(guò)土拍拿地進(jìn)入徐州，該地塊將開發(fā)“中駿·云景臺(tái)”項(xiàng)目；隨后，中駿置業(yè)又與滬彭合作，聯(lián)合開發(fā)后者此前摘得的兩宗驛城村地塊，分別建設(shè)“金水灣”及一個(gè)新項(xiàng)目，與金地商置、弘陽(yáng)合作麗景府項(xiàng)目；年底又摘得老龍?zhí)兜貕K，項(xiàng)目由中駿、中南、萬(wàn)科聯(lián)合開發(fā)，該地塊命名為“璟悅”，預(yù)計(jì)今夏將正式推向市場(chǎng)。

碧桂園在徐州的項(xiàng)目也頗具代表性。除了新城區(qū)徐州碧桂園和賈汪碧桂園鳳凰臺(tái)項(xiàng)目外，湖悅天境、觀瀾別院均為合作開發(fā)項(xiàng)目。

2017年6月2日，銅山區(qū)2017-8住宅地塊公開拍賣，最終以28970萬(wàn)元被融創(chuàng)地產(chǎn)競(jìng)得，后該項(xiàng)目定名為“湖悅天境”。“湖悅天境”是融創(chuàng)在徐州獲得的第一塊土地，但是操盤卻是碧桂園。

2017年6月23日，保利地產(chǎn)以11.77億元競(jìng)得2017-15號(hào)新城區(qū)L3-1、L4-1地塊，首次進(jìn)駐新城區(qū)。后該地塊項(xiàng)目定名為“觀瀾別院”，由保利、碧桂園及中南合作開發(fā)。值得關(guān)注的是，該地塊成交價(jià)高于起拍價(jià)6.94億元，溢價(jià)率143.74%，折合樓面價(jià)約7634.45—9924.79元/㎡。樓面價(jià)高于華潤(rùn)欣欣路地塊，創(chuàng)下了徐州宅地及商住用地新高。

上月20日，旭輝集團(tuán)股份有限公司更是與中駿置業(yè)控股有限公司正式簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，一方面， 雙方將建立信息通報(bào)制度，及時(shí)共享房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)、金融等信息；另一方面，雙方還將在土地市場(chǎng)展開戰(zhàn)略合作，對(duì)于有意向合作開發(fā)的項(xiàng)目，雙方將采用聯(lián)合競(jìng)買的方式或聯(lián)合收購(gòu)的方式。同時(shí)，雙方還將享有項(xiàng)目合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先考慮權(quán)。此次合作，正顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)抱團(tuán)取暖、合作開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士分析，目前房企聯(lián)合開發(fā)的原因較多，一方面，地價(jià)成本越來(lái)越高，這對(duì)房企的資金實(shí)力提出了更高要求。另一方面，聯(lián)合開發(fā)有利于各家房企發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)各家的優(yōu)勢(shì)共享，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。各方合作形成的優(yōu)勢(shì)疊加效應(yīng)，也更容易打造出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

備受市場(chǎng)關(guān)注

徐州樓市發(fā)展蒸蒸日上，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)更是備受關(guān)注。這些尚未開業(yè)的綜合體，給片區(qū)發(fā)展帶來(lái)了良好的預(yù)期。

在這些項(xiàng)目中，宜家家居將最早建成開業(yè)。徐州宜家項(xiàng)目總占地近4.6萬(wàn)平方米，商場(chǎng)占地3.5萬(wàn)多平方米。為地上三層建筑，第三層為展間、顧客餐廳和辦公區(qū)，第二層為小商品區(qū)和顧客自提區(qū)，第一層為架空停車場(chǎng)，共有停車位793個(gè)。

今年4月27日，招商蛇口拍下金融集聚區(qū)地塊，該地塊未來(lái)將具備商務(wù)辦公、高端住宅、酒店管理、地下金庫(kù)、商業(yè)及濱河步行街等一系列綜合服務(wù)功能，成為各類金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)總部的聚集區(qū)。

宜家家居、萬(wàn)科全息科技文旅城、萬(wàn)科尚都會(huì)、萬(wàn)科新都會(huì)、金融集聚區(qū)、紅星和平路項(xiàng)目等商業(yè)綜合體建成后，有利于徐州商業(yè)氛圍的提升。