11月27日，《中共中央國務院關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》發(fā)布。

引人矚目的是，意見在多處對于公眾關心的土地與房屋財產(chǎn)問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排、細化規(guī)范征收征用法定權限和程序、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利等。

【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實際出發(fā)，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設用地的用益物權，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。

【專家解讀】“這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。”劉俊海等專家說，過去，農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進城后宅基地使用權退出不暢，帶來一系列問題導致農(nóng)民財產(chǎn)權利難以實現(xiàn)。

記者采訪了解到，去年2月，全國人大授權北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施土地管理法等相關規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個試點縣市承擔宅基地制度改革試點任務。試點主要針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式；探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

“過去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會保障權利。而在當前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進城，不少地區(qū)宅基地社會保障權利弱化，財產(chǎn)權利性質(zhì)日益突出。”孫憲忠說，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會保障作用的基礎上，有序賦予宅基地的財產(chǎn)性權利。

據(jù)了解，經(jīng)過一年多的試點，不少宅基地試點縣市已取得實質(zhì)性進展。湖北省宜城市對當?shù)卣�基地完成測量確權后，首批5戶已獲得共46萬元的農(nóng)房抵押貸款，8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。

劉俊海、常鵬翱等專家認為，意見回應了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實宅基地的用益物權，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動，最后變成“活資源”。

五個原則

《意見》明確了進一步完善現(xiàn)代產(chǎn)權制度、推進產(chǎn)權保護法治化的五個原則：

堅持平等保護。健全以公平為核心原則的產(chǎn)權保護制度，毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經(jīng)濟發(fā)展，公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權不可侵犯，非公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權同樣不可侵犯。

堅持全面保護。保護產(chǎn)權不僅包括保護物權、債權、股權，也包括保護知識產(chǎn)權及其他各種無形財產(chǎn)權。

堅持依法保護。不斷完善社會主義市場經(jīng)濟法律制度，強化法律實施，確保有法可依、有法必依。

堅持共同參與。做到政府誠信和公眾參與相結(jié)合，建設法治政府、責任政府、誠信政府，增強公民產(chǎn)權保護觀念和契約意識，強化社會監(jiān)督。

堅持標本兼治。抓緊解決產(chǎn)權保護方面存在的突出問題，提高產(chǎn)權保護精準度，加快建立產(chǎn)權保護長效機制。

十大任務

《意見》明確了產(chǎn)權保護的十大任務：加強各種所有制經(jīng)濟產(chǎn)權保護；完善平等保護產(chǎn)權的法律制度；妥善處理歷史形成的產(chǎn)權案件；嚴格規(guī)范涉案財產(chǎn)處置的法律程序；審慎把握處理產(chǎn)權和經(jīng)濟糾紛的司法政策；完善政府守信踐諾機制；完善財產(chǎn)征收征用制度；加大知識產(chǎn)權保護力度；健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項制度；營造全社會重視和支持產(chǎn)權保護的良好環(huán)境。

權威解讀

《意見》的發(fā)布，將對公民的土地與房屋權益保護釋放哪些新信號？

師大玉泉雅筑

坐享萬達商圈 體會都市繁華

焦點一：70年住宅土地使用權到期了怎么辦?

關鍵點：研究續(xù)期法律安排

焦點三：農(nóng)民宅基地權益如何保障? 關鍵點：落實用益物權

【文件精神】研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。

【專家解讀】北京大學法學院教授常鵬翱認為，意見尊重并回應了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權到期后政府會收回的擔心是不必要的。

今年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發(fā)社會高度關注。國務院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續(xù)期呢？

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，目前，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

楊立新認為，續(xù)期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動續(xù)期，相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費；三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經(jīng)過立法機關立法決定。

中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林認為，意見提出財產(chǎn)權利保護問題，實質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權的現(xiàn)實。對于70年土地使用權到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設計。

專家認為，意見也是強化物權法的表現(xiàn)，回應了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應當按照民主、科學、透明立法的原則，通過法律手段來細化相關規(guī)定。

從目前徐州近幾年的發(fā)展來看，城區(qū)外擴的情況越來越明顯。云龍萬達廣場附近已經(jīng)儼然城市副中心。而銅山萬達廣場也已經(jīng)全面開業(yè)，從開業(yè)至今，時有人氣爆滿的新聞傳出。玉泉雅筑項目作為江蘇師范大學科技園有限公司出品的住宅項目，位于北京南路，銅山萬達廣場南500米，占據(jù)了銅山區(qū)最為繁華的區(qū)域，吸引了大量的剛需和改善置業(yè)者，這個區(qū)域具有良好的區(qū)域規(guī)劃，后期升值潛力可期。如今云龍萬達廣場附近的樓盤價格已經(jīng)連番上漲，且一房難求。師大出品，萬達商圈的玉泉雅筑，更是被眾多購房者青睞，據(jù)悉，目前該樓盤所剩房源已經(jīng)不多，欲購從速！

地鐵交通、商業(yè)配套不可或缺

房子意味著居住，配套才是真正的生活。一個好的居住板塊必須要有足夠的學校教育資源、醫(yī)療衛(wèi)生資源、商業(yè)資源等組成。

玉泉雅筑項目緊鄰規(guī)劃中的地鐵三號線，且位于北京南路主干線，交通四通八達，極為方便。從其他城市地鐵開通后物業(yè)價值的增長來看，凡是步行時間在15分鐘以內(nèi)能達到的三房項目都是剛需和改善置業(yè)者不錯的選擇。

商業(yè)配套的缺失是目前許多新興剛需板塊的通病。對此，有分析人士指出，玉泉雅筑距銅山萬達廣場僅一站路的距離，與南區(qū)大潤發(fā)超市也僅3分鐘車程，這種成熟的區(qū)域?qū)τ谛陆ㄐ�區(qū)來說是極為有利的，因為區(qū)域夠成熟，所以業(yè)主居住后才會毫無生活壓力。

實用性三房加推，好房不等人

“買三房主要考慮到結(jié)婚后還有小孩，還有就是父母來住的問題。”這是記者在采訪三房購房者時，得到的最多的答案。

業(yè)內(nèi)人士分析，三房的住宅標準，迎合了廣大剛需人群和部分改善型的居住理念，比如說一間主臥、一間兒童房、一間書房，這樣的房型實用性很強，性價比也很高。值得注意的是，三房不是面積越小越好，各功能區(qū)間必須具有一定面積才適合家居生活。

玉泉雅筑目前兩種戶型均為三室，一種是138的大三房，一種是108的經(jīng)典三房。其中108的經(jīng)典三房戶型，也是國慶節(jié)后，加推的一小批房源，數(shù)量有限，有需要的購房者請盡快前往銅山萬達廣場南100米玉泉雅筑售樓處咨詢看房。

【文件精神】完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化，細化規(guī)范征收征用法定權限和程序。遵循及時合理補償原則，完善國家補償制度，進一步明確補償?shù)姆秶�、形式和標準，給予被征收征用者公平合理補償。

【專家解讀】憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個別地方政府打著公共利益的旗號，占用和征收土地，只付出低價進行補償，轉(zhuǎn)手進行房地產(chǎn)開發(fā)。最終，政府和開發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權益沒有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長遠社會問題。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，為遏制上述亂象，國土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，并問責有關負責人。遲福林認為，意見的一個重點，就是要科學界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴大化。接下來，有關部門應該根據(jù)這個精神進行科學研究，確定好公共利益的邊界。

中國社科院法學研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相關專家代表也應該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設是為了社會公共利益的需要，應當承擔舉證責任。

近期，四川查處多起基層干部套取征地拆遷補償款案件。四川省人民檢察院反貪局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，四川共查辦涉農(nóng)村土地資源開發(fā)利用領域的職務犯罪108人，占上半年查辦涉農(nóng)扶貧領域總?cè)藬?shù)的23%。

楊立新、常鵬翱等表示，受人關注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關。意見提到細化規(guī)范征收征用的法定權限和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時合理補償原則，關鍵是及時。到底是事前、事中還是事后？補償費用是多少？都要在征收之前就應該談好。

中國人民大學法學院教授劉俊海建議，在適用實際損失賠償原則的過程中，應當引入價格評估程序，且評估機構(gòu)應當是利益受損當事人和政府共同指定的機構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見，應由法院指定評估機構(gòu)。如果評估有誤，評估機構(gòu)要承擔損害賠償責任。

焦點二：如何遏制征地與拆遷導致的矛盾？

關鍵點：不將公共利益擴大化