11月27日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》發(fā)布。

引人矚目的是，意見(jiàn)在多處對(duì)于公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，作了說(shuō)明和安排，明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。

【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線(xiàn)，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益。

【專(zhuān)家解讀】“這項(xiàng)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對(duì)正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確。”劉俊海等專(zhuān)家說(shuō)，過(guò)去，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來(lái)一系列問(wèn)題導(dǎo)致農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。

記者采訪(fǎng)了解到，去年2月，全國(guó)人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個(gè)試點(diǎn)縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)。試點(diǎn)主要針對(duì)農(nóng)戶(hù)宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問(wèn)題，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶(hù)有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式；探索進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

“過(guò)去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會(huì)保障權(quán)利。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進(jìn)城，不少地區(qū)宅基地社會(huì)保障權(quán)利弱化，財(cái)產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出。”孫憲忠說(shuō)，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會(huì)保障作用的基礎(chǔ)上，有序賦予宅基地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。

據(jù)了解，經(jīng)過(guò)一年多的試點(diǎn)，不少宅基地試點(diǎn)縣市已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。湖北省宜城市對(duì)當(dāng)?shù)卣�基地完成測(cè)量確權(quán)后，首批5戶(hù)已獲得共46萬(wàn)元的農(nóng)房抵押貸款，8個(gè)試點(diǎn)村共有112戶(hù)村民選擇有償退出宅基地。

劉俊海、常鵬翱等專(zhuān)家認(rèn)為，意見(jiàn)回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實(shí)宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來(lái)的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動(dòng)，最后變成“活資源”。

五個(gè)原則

《意見(jiàn)》明確了進(jìn)一步完善現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、推進(jìn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法治化的五個(gè)原則：

堅(jiān)持平等保護(hù)。健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，毫不動(dòng)搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。

堅(jiān)持全面保護(hù)。保護(hù)產(chǎn)權(quán)不僅包括保護(hù)物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)，也包括保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)及其他各種無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)。

堅(jiān)持依法保護(hù)。不斷完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律制度，強(qiáng)化法律實(shí)施，確保有法可依、有法必依。

堅(jiān)持共同參與。做到政府誠(chéng)信和公眾參與相結(jié)合，建設(shè)法治政府、責(zé)任政府、誠(chéng)信政府，增強(qiáng)公民產(chǎn)權(quán)保護(hù)觀念和契約意識(shí)，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。

堅(jiān)持標(biāo)本兼治。抓緊解決產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面存在的突出問(wèn)題，提高產(chǎn)權(quán)保護(hù)精準(zhǔn)度，加快建立產(chǎn)權(quán)保護(hù)長(zhǎng)效機(jī)制。

十大任務(wù)

《意見(jiàn)》明確了產(chǎn)權(quán)保護(hù)的十大任務(wù)：加強(qiáng)各種所有制經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)保護(hù)；完善平等保護(hù)產(chǎn)權(quán)的法律制度；妥善處理歷史形成的產(chǎn)權(quán)案件；嚴(yán)格規(guī)范涉案財(cái)產(chǎn)處置的法律程序；審慎把握處理產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)糾紛的司法政策；完善政府守信踐諾機(jī)制；完善財(cái)產(chǎn)征收征用制度；加大知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度；健全增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入的各項(xiàng)制度；營(yíng)造全社會(huì)重視和支持產(chǎn)權(quán)保護(hù)的良好環(huán)境。

權(quán)威解讀

《意見(jiàn)》的發(fā)布，將對(duì)公民的土地與房屋權(quán)益保護(hù)釋放哪些新信號(hào)？

師大玉泉雅筑

坐享萬(wàn)達(dá)商圈 體會(huì)都市繁華

焦點(diǎn)一：70年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦?

關(guān)鍵點(diǎn)：研究續(xù)期法律安排

焦點(diǎn)三：農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障? 關(guān)鍵點(diǎn)：落實(shí)用益物權(quán)

【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

【專(zhuān)家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，意見(jiàn)尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。

今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年、其他或綜合用地50年。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年，還是低于這個(gè)年限，到期了該如何續(xù)期呢？

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

楊立新認(rèn)為，續(xù)期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)；三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定。

中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為，意見(jiàn)提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見(jiàn)盡管沒(méi)有出臺(tái)具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。

專(zhuān)家認(rèn)為，意見(jiàn)也是強(qiáng)化物權(quán)法的表現(xiàn)，回應(yīng)了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應(yīng)當(dāng)按照民主、科學(xué)、透明立法的原則，通過(guò)法律手段來(lái)細(xì)化相關(guān)規(guī)定。

從目前徐州近幾年的發(fā)展來(lái)看，城區(qū)外擴(kuò)的情況越來(lái)越明顯。云龍萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近已經(jīng)儼然城市副中心。而銅山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也已經(jīng)全面開(kāi)業(yè)，從開(kāi)業(yè)至今，時(shí)有人氣爆滿(mǎn)的新聞傳出。玉泉雅筑項(xiàng)目作為江蘇師范大學(xué)科技園有限公司出品的住宅項(xiàng)目，位于北京南路，銅山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南500米，占據(jù)了銅山區(qū)最為繁華的區(qū)域，吸引了大量的剛需和改善置業(yè)者，這個(gè)區(qū)域具有良好的區(qū)域規(guī)劃，后期升值潛力可期。如今云龍萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近的樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)連番上漲，且一房難求。師大出品，萬(wàn)達(dá)商圈的玉泉雅筑，更是被眾多購(gòu)房者青睞，據(jù)悉，目前該樓盤(pán)所剩房源已經(jīng)不多，欲購(gòu)從速！

地鐵交通、商業(yè)配套不可或缺

房子意味著居住，配套才是真正的生活。一個(gè)好的居住板塊必須要有足夠的學(xué)校教育資源、醫(yī)療衛(wèi)生資源、商業(yè)資源等組成。

玉泉雅筑項(xiàng)目緊鄰規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線(xiàn)，且位于北京南路主干線(xiàn)，交通四通八達(dá)，極為方便。從其他城市地鐵開(kāi)通后物業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)來(lái)看，凡是步行時(shí)間在15分鐘以?xún)?nèi)能達(dá)到的三房項(xiàng)目都是剛需和改善置業(yè)者不錯(cuò)的選擇。

商業(yè)配套的缺失是目前許多新興剛需板塊的通病。對(duì)此，有分析人士指出，玉泉雅筑距銅山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)僅一站路的距離，與南區(qū)大潤(rùn)發(fā)超市也僅3分鐘車(chē)程，這種成熟的區(qū)域?qū)τ谛陆ㄐ�區(qū)來(lái)說(shuō)是極為有利的，因?yàn)閰^(qū)域夠成熟，所以業(yè)主居住后才會(huì)毫無(wú)生活壓力。

實(shí)用性三房加推，好房不等人

“買(mǎi)三房主要考慮到結(jié)婚后還有小孩，還有就是父母來(lái)住的問(wèn)題。”這是記者在采訪(fǎng)三房購(gòu)房者時(shí)，得到的最多的答案。

業(yè)內(nèi)人士分析，三房的住宅標(biāo)準(zhǔn)，迎合了廣大剛需人群和部分改善型的居住理念，比如說(shuō)一間主臥、一間兒童房、一間書(shū)房，這樣的房型實(shí)用性很強(qiáng)，性?xún)r(jià)比也很高。值得注意的是，三房不是面積越小越好，各功能區(qū)間必須具有一定面積才適合家居生活。

玉泉雅筑目前兩種戶(hù)型均為三室，一種是138的大三房，一種是108的經(jīng)典三房。其中108的經(jīng)典三房戶(hù)型，也是國(guó)慶節(jié)后，加推的一小批房源，數(shù)量有限，有需要的購(gòu)房者請(qǐng)盡快前往銅山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南100米玉泉雅筑售樓處咨詢(xún)看房。

【文件精神】完善土地、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，完善國(guó)家補(bǔ)償制度，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶�、形式和�?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償。

【專(zhuān)家解讀】憲法規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地和公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。遲福林等專(zhuān)家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個(gè)別地方政府打著公共利益的旗號(hào)，占用和征收土地，只付出低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，轉(zhuǎn)手進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。最終，政府和開(kāi)發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒(méi)有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長(zhǎng)遠(yuǎn)社會(huì)問(wèn)題。

記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，為遏制上述亂象，國(guó)土部近年來(lái)每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問(wèn)題，并問(wèn)責(zé)有關(guān)負(fù)責(zé)人。遲福林認(rèn)為，意見(jiàn)的一個(gè)重點(diǎn)，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴(kuò)大化。接下來(lái)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該根據(jù)這個(gè)精神進(jìn)行科學(xué)研究，確定好公共利益的邊界。

中國(guó)社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽(tīng)證程序。除了政府，利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專(zhuān)家代表也應(yīng)該參加。政府部門(mén)或者其他強(qiáng)勢(shì)的受益主體如果主張某一項(xiàng)目的建設(shè)是為了社會(huì)公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

近期，四川查處多起基層干部套取征地拆遷補(bǔ)償款案件。四川省人民檢察院反貪局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，四川共查辦涉農(nóng)村土地資源開(kāi)發(fā)利用領(lǐng)域的職務(wù)犯罪108人，占上半年查辦涉農(nóng)扶貧領(lǐng)域總?cè)藬?shù)的23%。

楊立新、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關(guān)。意見(jiàn)提到細(xì)化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，關(guān)鍵是及時(shí)。到底是事前、事中還是事后？補(bǔ)償費(fèi)用是多少？都要在征收之前就應(yīng)該談好。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議，在適用實(shí)際損失賠償原則的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)引入價(jià)格評(píng)估程序，且評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機(jī)構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見(jiàn)，應(yīng)由法院指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。如果評(píng)估有誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

焦點(diǎn)二：如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾？

關(guān)鍵點(diǎn)：不將公共利益擴(kuò)大化