90平方米成減稅臨界點

  財政部表示，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。此外，營業(yè)稅政策也進(jìn)行了調(diào)整，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年（含）以上的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

  北上廣深難享稅收優(yōu)惠

  值得注意的是，此次公布的財稅新政“有意”繞開了一線城市。財政部強調(diào)，個人購買家庭第二套改善型住房的契稅優(yōu)惠政策和營業(yè)稅政策并不對北京、上海、廣州、深圳四個一線城市適用。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次購房減稅政策對樓市形成重大利好，有利于非一線城市樓市去庫存。

  “一線城市不存在庫存問題，預(yù)計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然較大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

  買二手房比新房更受益

  財稅新政對改善性需求也形成重大利好效應(yīng)。在此前的財稅政策中，不少城市針對首套住房有不同程度的減免，但對140或144平方米以上的二套住房按照3%的稅率征收契稅，新的財稅政策則有利于降低購房成本。以南京為例，購房者購買一套總價200萬元的改善性住房，如果在90平方米以內(nèi)，以前需交納6萬元契稅，現(xiàn)在只需繳納2萬元。如果住房在90平方米以上，以前需繳納6萬元契稅，現(xiàn)只需交4萬元。

  新政對二手房的影響比新房更大。據(jù)張大偉介紹，“二手房實時交稅，新房大部分是期房，基本要到收房時，才存在契稅繳納的問題。”

  鼓勵大戶型房產(chǎn)流通

  “契稅政策的調(diào)整，是希望從金融財稅等市場化手段來調(diào)節(jié)住房交易。應(yīng)該說是去庫存政策組合拳中的重要部分。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，財稅新政除了保護(hù)剛需購房者的利益外，也鼓勵購房者積極購置大戶型住房，鼓勵購房者積極換房。

  關(guān)于營業(yè)稅的調(diào)整，嚴(yán)躍進(jìn)介紹，對比2015年3月份的政策，最大變化在于調(diào)整了2年以上非普通住房銷售的稅率。“這相當(dāng)于鼓勵大戶型物業(yè)在市場上進(jìn)行流通，或者說鼓勵部分大戶型的次新房重新進(jìn)入房地產(chǎn)流通領(lǐng)域。”

  財稅新政可在一定程度上推動房企調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定價策略。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“部分房企以前為了降低契稅或逃稅，會把144平方米以上的住房分割為兩個虛擬產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售，現(xiàn)在大戶型住房的契稅和普通住房的契稅差異已經(jīng)不大，上述做法將得到有效遏制。新政將刺激購房者積極入市，后續(xù)房企調(diào)整定價策略或提高售價將是一個大趨勢。”

  樓市各項去庫存政策漸次鋪開。自2月22日起，除了北上廣深一線城市，全國多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例普遍降低。業(yè)內(nèi)人士表示，去庫存政策再加碼，此次住房交易稅費調(diào)整將會形成明顯的降成本效應(yīng)，也會有力地支持去庫存。