事實(shí)上,在我國(guó)資本市場(chǎng),分拆上市并非新鮮事。只是受制于IPO政策約束、PE和創(chuàng)業(yè)板泡沫化,以及前幾年股市“長(zhǎng)熊”,分拆上市未成規(guī)模,更缺房地產(chǎn)領(lǐng)域的案例。

 

去年以來(lái),兩大因素促成了分拆上市潮的到來(lái)。一是注冊(cè)制和多層次資本市場(chǎng)體系越走越近,資本市場(chǎng)史無(wú)前例地“擴(kuò)容”。在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)背景下,需要扶持創(chuàng)業(yè)板和中小板,特別是門(mén)檻更低的新三板、私募和互聯(lián)網(wǎng)融資,各類(lèi)資本孵化平臺(tái)“虛位以待”。

 

二是中小企業(yè)最具創(chuàng)新活力。母公司分拆出來(lái)的都是中小企業(yè),符合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向,以獨(dú)立平臺(tái)上市,更得資本市場(chǎng)青睞,股權(quán)激勵(lì)和委托代理關(guān)系更清晰。

 

房地產(chǎn)行業(yè)龍頭近期大打“分拆牌”,業(yè)內(nèi)將其目的分為轉(zhuǎn)型和圈錢(qián)融資兩個(gè)方面。

 

由于人口紅利衰減、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn),新房開(kāi)發(fā)空間見(jiàn)頂,資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法較為悲觀,轉(zhuǎn)型已成共識(shí)。近年來(lái),房企轉(zhuǎn)型一邊朝物業(yè)管理、家裝、租賃和再交易代理、社區(qū)金融和消費(fèi)等下游擴(kuò)展,一邊開(kāi)始追趕“互聯(lián)網(wǎng)+”的潮流。

 

盡管行業(yè)下游被稱(chēng)為“藍(lán)海”,但直到目前也沒(méi)有浮現(xiàn)出成熟的盈利模式�；ヂ�(lián)網(wǎng)則講求“先入為主”和“流量為王”的速勝法則,而房企向此領(lǐng)域轉(zhuǎn)型,不僅要大量“燒錢(qián)”收購(gòu),還要忍受該領(lǐng)域的前期虧損。

 

轉(zhuǎn)型還在摸索,新房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售主業(yè)對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)卻在遞減,房地產(chǎn)行業(yè)已整體進(jìn)入“平均利潤(rùn)”時(shí)代,未來(lái)走向“微利”并非危言聳聽(tīng)。但龍頭房企本身掌握著存量物業(yè)、社區(qū)、居民等海量房地產(chǎn)資源。在鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),大力提倡“互聯(lián)網(wǎng)+”的大好環(huán)境下,這些“沉睡”的存量資源前景可期,與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的流量效應(yīng)也非�？捎^。

 

房企向下游領(lǐng)域轉(zhuǎn)型,可謂是“由重到輕”的脫胎換骨。因此,將物業(yè)、酒店、社區(qū)服務(wù)等子板塊獨(dú)立,或以海量房地產(chǎn)資源為平臺(tái),延伸到金融、旅游和文化等領(lǐng)域,并與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來(lái),可以實(shí)現(xiàn)高估值上市融資。這已成為房企轉(zhuǎn)型的主要渠道。

 

此外,從公司治理角度看,分拆一方面可以解決多元業(yè)務(wù)混沌下,負(fù)協(xié)同效應(yīng)在效率上的損失;另一方面,新的平臺(tái)能以更清晰的股權(quán)激勵(lì)、委托代理關(guān)系創(chuàng)建管理層。

 

但要注意的是,無(wú)論分拆上市與否,房企利潤(rùn)在短期內(nèi)都不會(huì)改善。“燒錢(qián)”能否讓新業(yè)務(wù)虧損盡快逆轉(zhuǎn),孵化出成熟的盈利模式并轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流,也沒(méi)有很大把握。而現(xiàn)實(shí)的誘惑是,從主板到創(chuàng)業(yè)板、再到新三板,估值越來(lái)越高,這已經(jīng)成為任何企業(yè)都不想錯(cuò)過(guò)的融資機(jī)會(huì),圈錢(qián)套利者不乏其人。

 

房企或許更是如此。傳統(tǒng)業(yè)務(wù)空間逼仄,不僅生存日見(jiàn)艱難,也無(wú)法為轉(zhuǎn)型提供現(xiàn)金流。借著資本市場(chǎng)大門(mén)敞開(kāi),將新業(yè)務(wù)分拆上市,最起碼可以高估值超募,補(bǔ)貼和緩減傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)行業(yè)下滑的窘境。

 

當(dāng)然,其中也有“一錘子買(mǎi)賣(mài)”的圈錢(qián)套利者,這就需要資本市場(chǎng)慧眼識(shí)金,篩選出那些長(zhǎng)期執(zhí)行投資孵化器戰(zhàn)略的龍頭房企,使之真正成為轉(zhuǎn)型的領(lǐng)頭羊,并以強(qiáng)大的示范效應(yīng),驅(qū)動(dòng)整個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型。

 

 

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