3月1日~3月30日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量10152套，成交量環(huán)比上升17%，同比上升13.5%，成交均價則繼續(xù)保持相對平穩(wěn)狀態(tài)，環(huán)比微降1% 
 

剛過去的一個星期，在北京二手房市場上，樓市新政引發(fā)的中介、業(yè)主、購房者的三方博弈正在繼續(xù)。這是3·30新政出臺后的首周。

怎樣以“窗口期”促成交？漲還是不漲？買還是不買？伴隨著中介牽引下買賣雙方的心態(tài)變化，北京二手房市場也悄然走到了新泡沫與新理性的岔路口。

興奮的中介

“火爆”，4月4日，清明節(jié)假期的第一天，北京朝陽區(qū)青年路附近一家房產(chǎn)中介門店里，中介小杜用這兩個字形容近期的二手房市場。

由于2005年前后面市的房源供給較大，這里一向都是北京二手房成交相對集中的片區(qū)。和其他中介一樣，小杜最近都頻繁把“新政”兩個字掛在嘴上，催促客戶在房價上漲前趕緊出手。他以附近均價相對較低的國美第一城小區(qū)舉例說：“這個小區(qū)上月賣了30套，這個月保底能賣70套。”

3·30新政被業(yè)內(nèi)解讀為“寬松組合拳”，除了調(diào)控態(tài)度轉(zhuǎn)向的標志性意義，也將一定程度上釋放“買一賣一”的換房改善需求。

新政一出，嗅覺敏銳的北京中介便對換房客戶展開“猛攻”。從3月30日下午新政公布開始，到整個清明假期，在朝陽公園附近從事中介工作的小趙都通過電話和微信，頻繁聯(lián)系近期有換房需求的客戶。他告訴《第一財經(jīng)日報》記者，這時候最有用的推介方式，不是尋找低價房源，而是告訴客戶現(xiàn)在已經(jīng)到了買房窗口期，能省不少錢。

他舉了其中一位客戶的例子說，兩口之家兩年前結(jié)婚時按揭買了一套一居室，希望再買進一套90平方米、市價350萬元左右的兩居室。

“過去是認房認貸，二套房只能貸出三成，首付七成，但現(xiàn)在如果他手上的一居室賣了，也沒有其他房貸未還清，即可以按照首套辦理貸款。”小趙說，這位客戶看上的房子，因為單價沒有超限屬于普通住宅，契稅票填發(fā)日期至今剛好滿兩年，因此營業(yè)稅免征，即350萬元網(wǎng)簽價格的5.6%、19.6萬元可以免交了。

本報記者在小趙工作的片區(qū)走訪時看到，在一單價超過5萬元/平方米的高檔小區(qū)，其中一棟公寓一層的大堂里，前臺物業(yè)工作人員一邊收發(fā)快遞，一邊忙著讓來訪人員登記身份信息。她拿出來訪登記表格對記者感慨：“最近也不知道怎么回事，看房的人特別多，原來周末一天只登記一頁紙，現(xiàn)在一天要登記兩三頁。”

從剛過去的3月月度成交量來看，北京的二手房呈現(xiàn)成交升溫、價格平穩(wěn)的局面。來自鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月1日~3月30日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量10152套，成交量環(huán)比上升17%，同比上升13.5%，成交均價則繼續(xù)保持相對平穩(wěn)狀態(tài)，環(huán)比微降1%。

理性的業(yè)主

新政讓中介興奮不已，購房者情緒是否也已經(jīng)被點燃?

“我既然錯過了去年的機會，現(xiàn)在也沒必要太著急了，感覺很難再大漲了。”今年33歲的黃進(化名)在國貿(mào)一家外資企業(yè)上班，現(xiàn)在住在南三環(huán)一套80多平方米的兩居室里，她打算為父母再購入一套兩居室，但她至今沒能下決心，原因是覺得眼下的房價上漲空間有限。黃進至今仍在羨慕好友去年以330萬左右的價格買入的一套房子，而今同戶型價格已經(jīng)超過了360萬元。她告訴記者，雖然新政后身邊不少人對她說，現(xiàn)在不買北京四環(huán)里的二手房還要漲價，但她感覺目前房價基數(shù)已經(jīng)很高，即使繼續(xù)上漲，空間也不像過往那么大了。

實際上，像黃進這樣觀望的購房者不在少數(shù)。鏈家地產(chǎn)分析師張旭告訴本報記者，雖然此番政策能帶動改善性需求的入市積極性，不排除二季度或下半年房價出現(xiàn)上漲的可能性；但與以往相比，此輪調(diào)整買賣雙方相對更為理性，購房者也少見恐慌性入市，市場是否接受部分房源報價上漲，仍有待觀察。張旭所言的房源報價上漲，指賣房業(yè)主聽聞新政后提高報價，本報記者日前走訪二手房市場發(fā)現(xiàn)，新政出臺后一些業(yè)主的確有意調(diào)高報價，但現(xiàn)象并不普遍，漲價幅度也較小。

張旭所在的鏈家市場研究部對“新政”后的首日北京二手房成交做的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，未出現(xiàn)大幅漲價。該部門提供給本報記者的一份監(jiān)測報告顯示，根據(jù)門店所反映的情況，新政出臺后首日，簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經(jīng)看好房子的剛需客戶，實際成交價格保持平穩(wěn)；部分區(qū)域2到5年房源增多，且這部分房源業(yè)主報價有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內(nèi)。從市場整體情況來看，買賣雙方表現(xiàn)較為理性，并未因新政出臺而出現(xiàn)恐慌。

新政后續(xù)效應(yīng)將如何？

于北京而言，二手房這一存量市場，一貫對政策極為敏感，同時占據(jù)著大部分的成交套數(shù)。新政后的二手房買賣雙方，將引領(lǐng)成交走向什么趨勢呢？對此，萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀言迅認為，自2014年以來，中國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落。央行此次調(diào)整個人住房貸款政策，將二套房貸首付比例降至四成，預(yù)計有利于釋放改善性住房需求，活躍房地產(chǎn)交易，進一步刺激居民的住房需求。然而，從全國來看，目前投資性需求已經(jīng)明顯下降，并且不少城市的供應(yīng)量很大，因此新政是否會刺激房價上升還有待觀察。

世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉則對記者表示，對于此次降低二套房首付比例的政策，資產(chǎn)價格較高、對信貸依賴較重的一、二線市場更為敏感，購房者支付能力和市場情緒將進一步提升；而對于廣大三、四線城市，去庫存效果還有待觀察。

關(guān)于新政對于開發(fā)企業(yè)的影響，標準普爾則指出，中國房地產(chǎn)政策放松并不能為開發(fā)商帶來快速改善。標準普爾信用分析師葉翱行對包括本報在內(nèi)的媒體記者表示，中國最近的房地產(chǎn)寬松政策可能增強購房者對市場的預(yù)期，從而推動銷售上升，但開發(fā)商能夠多快清理庫存還有待觀察，開發(fā)商自身的執(zhí)行能力將決定它們?nèi)绾味冗^艱難的市況。

“我們預(yù)期未來12個月內(nèi)中央政府將宣布更多政策刺激房地產(chǎn)行業(yè)的增長。但是，由于平衡房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)過剩的狀況需要時間，我們預(yù)計未來12個月內(nèi)平均售價將下降5%，而銷量增長將保持穩(wěn)定。”葉翱行說道。