上周末，兩部委聯(lián)合發(fā)文，《通知》的九條內(nèi)容中有六條涉及土地相關(guān)政策，包括合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模、促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整、強化住宅用地供應(yīng)管理等一系列“堅持分類指導(dǎo)、因地施策”的政策，這或?qū)⑼苿拥谝患径仁冀K表現(xiàn)疲軟的土地市場。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，隨著通知內(nèi)容的進一步深化，過去幾年在北上廣深土拍市場，出現(xiàn)的拿不到土地難受，拿到土地更難受的情況將發(fā)生變化，規(guī)模房企在一線拿地將更為理性，土地市場或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折點。

　　因地施策去庫存

　　國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），這是繼2008年之后，時隔7年中央層面首次提及樓市促進政策。

　　值得注意的是，此次《通知》的九條內(nèi)容中有六條涉及土地相關(guān)政策。新聚仁機構(gòu)地產(chǎn)研究院市場總監(jiān)丁雋竹表示，今年來，穩(wěn)定復(fù)蘇房地產(chǎn)市場、緩解經(jīng)濟增長壓力成為迫切需要，此次兩部委政策要點均應(yīng)對市場現(xiàn)狀，例如合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模是為了去庫存和穩(wěn)定住房消費，合理化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)是為了支持改善性購房需求等，都明顯可以看出此次政策是對今年《政府工作報告》內(nèi)容的進一步落實與延續(xù)。每條政策均體現(xiàn)出了“堅持分類指導(dǎo)、因地施策”的既定方針。

　　CRIC研究中心研究員楊科偉表示，本次《通知》以“去庫存”為主要原則方向，在多個方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的新政方針和具體辦法，體現(xiàn)了管理層正視國內(nèi)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題。短期來看或許會傷及土地財政，放慢城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，但相比可能的連鎖性經(jīng)濟反應(yīng)，早作調(diào)整實則有利房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　全國出讓金收入預(yù)算縮水

　　最新數(shù)據(jù)顯示，土地財政正面臨下滑壓力。財政部近日發(fā)布1-2月財政收支情況，數(shù)據(jù)顯示受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，國有土地使用權(quán)出讓收入4553億元，同比減少2579億元，下降36.2%。

　　2015年全年的土地出讓收入或出現(xiàn)下降。財政部《關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報告（摘要）》中預(yù)計，2015年國有土地使用權(quán)出讓收入39452億元，下降4.7%。

　　瑞銀證券分析師認為，土地市場開局不利，如果這一狀況延續(xù)，地方政府收入將受重大影響。除一線城市土地外，開發(fā)商整體在手的地充足，預(yù)計2015年全國整體土地市場仍難復(fù)蘇。但在貨幣政策持續(xù)寬松下，若住宅市場出現(xiàn)持續(xù)上升，土地市場則有望回暖。

　　同策咨詢研究部分析師許之靜指出，土地出讓金縮水與供應(yīng)減少關(guān)系密切。2月，北上廣深四個一線城市共推出住宅土地11幅共計43.29萬平方米，供應(yīng)面積環(huán)比減少75%。自去年4月份以來，一線城市宅地供應(yīng)已連續(xù)11個月出現(xiàn)同比下滑的跡象。

　　CRIC研究中心研究員馬千里比較樂觀地認為：“上半年土地市場成交規(guī)模回升可期。”他表示，受行業(yè)季節(jié)性影響，2月份全國大多數(shù)城市土地成交環(huán)比持續(xù)收窄。即便是北上廣深一線城市中，僅上海（樓盤）成交規(guī)模同環(huán)比小幅上升，北京（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）均有明顯回落。但政策環(huán)境方面好消息不斷。同時，央行降準(zhǔn)為樓市帶來了更多的資金注入，隨著3月份上海、合肥（樓盤）、武漢（樓盤）等重點城市逐步加大供地力度將進一步促使土地市場回暖。

　　一線地價回歸理性

　　全國土地市場開年來成交連續(xù)低迷，與此同時相比去年土地市場的平均溢價水平遜色不少，業(yè)內(nèi)表示，土地市場的表現(xiàn)或許還有更多深層次的原因。

　　丁祖昱表示，2014年是中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年，不僅產(chǎn)品發(fā)生了轉(zhuǎn)折，土地市場也發(fā)生了轉(zhuǎn)折。除了北上廣深四大一線城市的土地仍然堅挺，二三線城市的土地出現(xiàn)了供大于求的情況，價格開始回落。而從今年北京上海的宅地拍賣情況看，房企更加謹(jǐn)慎、理性，不失為市場的一件好事。

　　“在過去幾年的北上廣深土拍市場，都出現(xiàn)了拿不到土地難受，拿到土地更難受的情況。為了進入一線城市做大規(guī)模，大家都在土地市場上過于激進，付出較大代價去拿地，結(jié)果導(dǎo)致拿下之后無錢可掙。2014年的整體市場表現(xiàn)也說明了這些，規(guī)模房企樓盤不賺錢的情況普遍出現(xiàn)。今后企業(yè)會更加理性處理規(guī)模和利潤之間的關(guān)系，更開始注重利潤了。”丁祖昱指出。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，去年整體樓市市場相對平淡，地價卻始終居高不下，導(dǎo)致開發(fā)商對于今年的土地市場心有余而力不足。與此同時為避免地塊受到冷遇，國土部門也放緩了推地節(jié)奏。從一季度的住宅土地成交價格來看，一線城市的核心區(qū)地塊雖仍受到高度關(guān)注，但熱度遠不及去年同期。

　　丁雋竹認為，土地新政或?qū)⒊蔀槲磥順鞘姓{(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，未來將有更多的政策出臺，且整體趨勢明顯將持續(xù)寬松。尤其對一線城市而言，2015年的政策環(huán)境值得保持樂觀，土地市場表現(xiàn)可期。

　　上海土拍溢價率走低

　　3月，上海土地市場已出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。同策咨詢研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，上海進入2015年以來，土地市場成交面積始終處于下行態(tài)勢，截至3月29日，上海土地市場成交43.89萬平方米，環(huán)比減少56%，同比減少74%。土地出讓金達172億元，同比增加31%，環(huán)比增加130%。但是，數(shù)據(jù)同樣顯示，3月已成交的15幅地塊平均溢價率僅為8.62%。

　　3月中旬，閘北區(qū)市北高新園區(qū)10-03地塊開拍，由于該地塊鄰近去年由方興拿下的大寧地王地塊，當(dāng)時大寧325街坊宅地創(chuàng)造了101億元，單價47609元/平方米的上海單價紀(jì)錄，整體拉高了大寧板塊房價。所以這一次拍賣能否再創(chuàng)更高樓板價成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。然而，最終只有保利首創(chuàng)聯(lián)合體、華潤華發(fā)聯(lián)合體以及一家閘北區(qū)下屬國有企業(yè)三家企業(yè)進入競拍環(huán)節(jié)。

　　最終，華潤華發(fā)聯(lián)合體經(jīng)過多達493輪競價以70.52億元擊敗了保利首創(chuàng)和閘北區(qū)下屬國企，奪得閘北區(qū)市北高新園區(qū)10-03地塊，折合樓板價34871元/平方米、溢價率16.2%。

　　易居執(zhí)行總裁丁祖昱表示，此次閘北宅地拍賣相對冷清，價格也相對理性，或預(yù)示著土地市場全面轉(zhuǎn)折已經(jīng)開始出現(xiàn)。

　　早前另一塊備受關(guān)注的世博園A片區(qū)核心的世博綠谷地塊被浦發(fā)銀行以59.14億元底價競得。3月26日，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)0215-03地塊也被上海環(huán)江投資發(fā)展有限公司與上海楊浦濱江投資開發(fā)有限公司以59905萬元的底價成交，折合樓板價14720元/平方米。上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，與以往平?jīng)鼋值郎剔k地塊相比，此次中標(biāo)樓板價比前期地塊下降。