2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，各地商品住宅庫(kù)存量高企，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響了整體新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關(guān)注民生保障和頂層制度設(shè)計(jì)，并通過(guò)貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長(zhǎng)效機(jī)制保障合理購(gòu)房需求；各地方政府則靈活調(diào)整，限購(gòu)、限貸手段逐步退出，行政干預(yù)趨弱，并通過(guò)信貸、公積金、財(cái)政補(bǔ)貼多輪政策調(diào)整刺激住房需求，加快庫(kù)存去化，穩(wěn)定住房消費(fèi)。對(duì)于眾多房企來(lái)說(shuō)，今年突圍市場(chǎng)的重要任務(wù)，便是積極消化庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)回籠。

　　而在2015年，降息降準(zhǔn)舉措及貨幣政策支持力度有望進(jìn)一步加大，購(gòu)房需求或?qū)⒂行蜥尫�，商品房銷售面積有望小幅回升。在供應(yīng)方面，資金面及預(yù)期向好促使新開工規(guī)模企穩(wěn)，開發(fā)投資增速仍存放緩壓力。由于目前市場(chǎng)庫(kù)存高企，2015年市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，業(yè)界普遍預(yù)計(jì)全年價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價(jià)格表現(xiàn)分化，一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市存在上漲壓力。

　　消化庫(kù)存壓力仍大

　　2014年，全國(guó)商品房的銷售面積和銷售金額雙雙下降，市場(chǎng)供應(yīng)增加，需求入市放緩，導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)凸顯，房?jī)r(jià)結(jié)束2013年的上漲趨勢(shì)，12月百城均價(jià)降至10542元/平方米，自5月以來(lái)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，同比下降2.69%。

　　各城市樓市表現(xiàn)分化明顯，多數(shù)城市出清周期達(dá)到或接近歷史高位，去化壓力較大，如天津出清周期超30個(gè)月，去化壓力顯著；但仍有少數(shù)熱點(diǎn)城市表現(xiàn)突出，如合肥住宅出清周期僅5.5個(gè)月，市場(chǎng)去化壓力相對(duì)較小。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月國(guó)內(nèi)北上廣深四大一線城市商品住宅可售面積總量為3897萬(wàn)平米，達(dá)近五年最高水平，較2013年12月增長(zhǎng)近千萬(wàn)平米。而2014年，一線城市出清周期均值為13.5個(gè)月，同樣也是近五年最高。但下半年以來(lái)，受信貸政策利好影響，出清周期大幅縮短，12月降至12.5個(gè)月。其中廣州一手住宅庫(kù)存量接近1000萬(wàn)平方米，消化周期為12.8個(gè)月，也是五年來(lái)最長(zhǎng)。

　　據(jù)易居房地產(chǎn)研究院公布的《2014年新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告年終版》，廣州2014年1月份新建商品住宅庫(kù)存為738萬(wàn)平方米，而到了第三季度末則達(dá)到了1009萬(wàn)平方米，到了第四季度，庫(kù)存處于一個(gè)高位盤整的態(tài)勢(shì)，到了年末則為994萬(wàn)平方米。在衡量庫(kù)存去化周期的存銷比指標(biāo)方面，在1月份廣州新建商品住宅庫(kù)存去化周期為9.0個(gè)月，到了第三季度末則達(dá)到了17.2個(gè)月，不過(guò)到了第四季度，庫(kù)存去化速度加快，到了年底則回落至13.6個(gè)月的水平。

　　對(duì)于新一年的樓市庫(kù)存壓力，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為壓力已經(jīng)有所減緩，而在2015年去庫(kù)存壓力將繼續(xù)得到釋放。

　標(biāo)桿房企表現(xiàn)良好

　　“一線城市庫(kù)存壓力較小，長(zhǎng)期看主要是供應(yīng)不足的問(wèn)題。”中國(guó)指數(shù)研究院研究中心分析認(rèn)為，目前一線城市的出清周期普遍在12-14個(gè)月，2014年四季度以來(lái)需求逐步釋放，庫(kù)存去化壓力不大。“從需求端來(lái)看，一線城市需求仍非常強(qiáng)勁。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也指出，廣州雖然沒有取消限購(gòu)政策，但是在限貸政策上已經(jīng)松綁。尤其去年第四季度以來(lái)廣州各大商業(yè)銀行放貸的積極性在提高，公積金貸款的門檻也在降低，使得市場(chǎng)入市情緒提高，進(jìn)而加快去庫(kù)存的節(jié)奏。2015年各大城市依然會(huì)把去庫(kù)存作為樓市發(fā)展的重要目標(biāo)。

　　在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著嚴(yán)峻的去庫(kù)存壓力的情況下，標(biāo)桿房企庫(kù)存則表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，標(biāo)桿房企的庫(kù)存水平則總體控制良好，2014年年末庫(kù)存量較年初整體保持持平。十大標(biāo)桿房企2014年年末庫(kù)存量較年初微增0.1%，其中四家?guī)齑媪坑胁煌�程度下降。一方面，�?biāo)桿房企通過(guò)優(yōu)化城市分布，對(duì)存量高、銷售差的城市盡量避免進(jìn)駐，另一方面，標(biāo)桿房企憑借自身品牌、規(guī)模等優(yōu)勢(shì)，所售項(xiàng)目往往在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中取得更好的銷售業(yè)績(jī)。從2014年標(biāo)桿房企供應(yīng)量來(lái)看，并未出現(xiàn)減少，因此其庫(kù)存量平穩(wěn)主要是由于銷售情況表現(xiàn)較好。十大標(biāo)桿房2014年銷售面積較2013年增加16%，明顯跑贏全國(guó)大勢(shì)。

　　業(yè)績(jī)斷層明顯分化加劇

　　從中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售表現(xiàn)看，2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入百億軍團(tuán)，較2013年增加9家。7家房企銷售規(guī)模超過(guò)千億，其中綠地、萬(wàn)科2014年銷售額超過(guò)2000億元，市場(chǎng)規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)突出；萬(wàn)達(dá)、保利、恒大、碧桂園、中海5家企業(yè)銷售規(guī)模介于1200-1500億之間。在中指院分析觀點(diǎn)看來(lái)，這顯示目前市場(chǎng)“越大越快”格局凸顯，房企分化加劇。

　　從銷售業(yè)績(jī)分布來(lái)看，這些百億房企出現(xiàn)3個(gè)清晰的斷層，并據(jù)此分化出三大陣營(yíng)的臺(tái)階式分布：第一陣營(yíng)囊括7家千億級(jí)企業(yè)，銷售額平均增長(zhǎng)23.8%，其中綠地、萬(wàn)科雙雙邁入2000億元門檻；第二陣營(yíng)為12家300-1000億企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為14.6%；而100-300億的第三陣營(yíng)企業(yè)最為集中，共計(jì)61家，銷售額增速為10.4%。

　　百億企業(yè)陣營(yíng)之間分化拉大，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)愈加凸顯，第一陣營(yíng)房企銷售均值已增至第三陣營(yíng)的9倍；同時(shí)，前兩個(gè)陣營(yíng)房企數(shù)量基本穩(wěn)定，并普遍實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)步或高速增長(zhǎng)，第三陣營(yíng)匯集眾多正由區(qū)域市場(chǎng)走向全國(guó)布局的房企，抵抗市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力尚有不足，成員組成較不穩(wěn)定。

　　品牌房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯

　　盡管全國(guó)市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯，但不同城市市場(chǎng)分化加劇，且重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然涌現(xiàn)出一批熱銷樓盤和標(biāo)桿企業(yè)，為穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。2014年全國(guó)典型城市商品房銷售額前十樓盤分布在5個(gè)城市，其中8項(xiàng)目集中在一線城市，具體來(lái)看，北京占據(jù)4席、上海占2席、深圳和廣州各占1席。二線城市中合肥是唯一入圍城市，且入榜2席。銷售額前十樓盤門檻值為47億元，北京金融街（月壇）中心、合肥萬(wàn)達(dá)文化旅游城項(xiàng)目以及上海綠城盛世濱江分列前三。

　　企業(yè)歸屬來(lái)看，入榜項(xiàng)目多出自品牌房企旗下，比如萬(wàn)達(dá)、綠城、中海、金融街等，項(xiàng)目多定位精準(zhǔn)，以品質(zhì)制勝；從業(yè)態(tài)來(lái)看，綜合體項(xiàng)目憑借多業(yè)態(tài)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，銷售表現(xiàn)搶眼，占據(jù)5席。綜合體項(xiàng)目最主要特征是對(duì)區(qū)域的作用和影響力顯著，尤其在二三線城市，其不僅實(shí)現(xiàn)了自身的銷售業(yè)績(jī)，得到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，并對(duì)區(qū)域發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。