逐漸松綁的樓市緊縮政策、愈發(fā)寬松的貨幣環(huán)境、扎堆的新增供給以及較低的購(gòu)房門檻，2015年伊始，在各種利好刺激下，市場(chǎng)各方對(duì)今年房市走勢(shì)普遍表示樂(lè)觀，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為2015年一線城市的房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

  另一方面北京樓市熱點(diǎn)迭出，地價(jià)屢創(chuàng)紀(jì)錄，6萬(wàn)元以上的高端市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)大年，10萬(wàn)元以上的頂豪市場(chǎng)已經(jīng)有十余個(gè)項(xiàng)目蓄勢(shì)待出，政策方面，北京居住證 制度年內(nèi)出臺(tái)、直系親屬房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓改親屬關(guān)系公證，就連執(zhí)行最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策也只是強(qiáng)調(diào)不會(huì)“取消”……三九四九的嚴(yán)冬，樓市卻頻傳暖風(fēng)，那么2015房?jī)r(jià) 真的會(huì)漲起來(lái)嗎？誰(shuí)的房?jī)r(jià)還能繼續(xù)向上飛？

  市場(chǎng)1月樓市仍處高位預(yù)期向好

  在房企“搶跑”、購(gòu)房者入市、利好政策頻出的帶動(dòng)下，1月份北京樓市延續(xù)了去年年底的“翹尾”行情，整體成交相對(duì)保持高位。

  根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月份前25天，二手房成交9261套，新建住宅簽約7864套，均超過(guò)了2014年1月同期，整體市場(chǎng)在進(jìn)入2015年后，繼續(xù)高位運(yùn)行。據(jù)鏈家地產(chǎn)預(yù)計(jì)，本月成交量將在13000套左右。

  成交上升與開(kāi)年以來(lái)公積金政策寬松有一定關(guān)系。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公積金貸款占比為31.4%，較2014年12月增加了9.8個(gè)百分點(diǎn)。公積金貸款的總體占比也較2014年12月上升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。

  鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，信貸和公積金政策的逐漸寬松在一定程度上拉動(dòng)了剛需購(gòu)房者的購(gòu)房熱情，進(jìn)而促進(jìn)了小戶型房屋的成交占比上升。“近期北京市 二手房市場(chǎng)成交價(jià)穩(wěn)定，面向剛需的利好政策陸續(xù)出臺(tái)，部分客戶對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期有進(jìn)一步回升，因此總體成交量處于相對(duì)較高水平。”

  不過(guò)，上海房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，1月前20天典型城市成交量，相對(duì)去年12月出現(xiàn)了較明顯的下跌，預(yù)計(jì)1月份成交量將出現(xiàn)兩三成的環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。但 報(bào)告指出，1月份市場(chǎng)成交行情略顯黯淡，但市場(chǎng)看漲情緒并沒(méi)有因此而回落。尤其對(duì)于一二線重點(diǎn)城市而言，在2014年年底已出現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌反彈的跡象，這會(huì) 使得市場(chǎng)預(yù)期得到進(jìn)一步的改變，隨著房企推盤和購(gòu)房者入市節(jié)奏的加快，預(yù)計(jì)春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)成交量將繼續(xù)攀升。

  去年1月、11月、12月和今年1月同期成交數(shù)據(jù)對(duì)比

  2014年1月1日-25日   2014年11月1日-25日

  二手房7873                8679

  新建住宅6638             9694

  2014年12月1日-25日  2015年1月1日-25日

  11510                         9261

  14432                         7864

  （數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)）

  政策

  各地救市政策升級(jí)

  從去年下半年以來(lái)，各地樓市逐步走出持續(xù)近一年的低迷，成交開(kāi)始逐步復(fù)蘇，這與地方政府密集釋放寬松政策有密切關(guān)系。

  1月20日，四川省宣布取消全省樓市限購(gòu)、限價(jià)政策，尤其是已執(zhí)行多年的“70/90”調(diào)控政策，為新年樓市進(jìn)一步松綁。這也是近期多地釋放出穩(wěn)定住房消費(fèi)積極信號(hào)的其中一例。

  2014年下半年起，各級(jí)政府紛紛出招托市，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省份，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶及市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)環(huán)節(jié)著手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，刺激購(gòu)房需求入市。

  中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，公積金貸款放松以及財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房成為最主要的兩大地方刺激樓市的手段；而北京、上海作為全國(guó)最重要的兩大一線核心城市，均在第四季度 對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)作出較大幅度調(diào)整。普宅標(biāo)準(zhǔn)與住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠等多個(gè)涉及購(gòu)房成本的環(huán)節(jié)直接相關(guān)，因此對(duì)市場(chǎng)的利好作用顯著。

  福州市近日下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府了。中原地產(chǎn)首席 分析師張大偉分析認(rèn)為：雖然從價(jià)格看，低于市場(chǎng)價(jià)15%，很少有市民會(huì)愿意出售給政府，但這一政策對(duì)購(gòu)房者而言有托底的作用，在政府回購(gòu)承諾的影響下，購(gòu) 房者入市的積極性會(huì)提高。

  張大偉預(yù)計(jì)，2015年，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、一線部分城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。

  在北京限購(gòu)政策繼續(xù)的同時(shí)，一些微調(diào)已經(jīng)開(kāi)始，從今年1月1日起，北京住房公積金實(shí)行新政，購(gòu)買政策性住房或套型建筑面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)至120萬(wàn)元。

  供應(yīng)

  新盤集中入市時(shí)間前置

  截至1月20日，北京樓市共有9個(gè)項(xiàng)目入市，相比去年同期增加5個(gè)，打響了全年供應(yīng)的第一槍。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2月樓市再接再厲，雖然有春節(jié)因素，但仍預(yù)計(jì)有10盤入市。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，這10個(gè)項(xiàng)目包括北京城建北京密碼、蘇寧·尊悅大廈、水晶嶼等4個(gè)純新盤，以及包含常楹公元·自由派、中建·國(guó)際港、領(lǐng)秀慧谷等在內(nèi)的6個(gè)老項(xiàng)目后期。

  雖然橫向比較入市量處于低點(diǎn)，但是從縱向?qū)Ρ葋?lái)看，2月入市項(xiàng)目數(shù)量相比2014年多出一個(gè)，并且在近6年的對(duì)比中，僅低于2013年春節(jié)月的供應(yīng)量， 比2011年最低點(diǎn)多出6個(gè)項(xiàng)目。而細(xì)分全月情況來(lái)看，從2月13日（臘月二十五）之后，隨著各公司放假潮逐漸襲來(lái)，樓市基本就已進(jìn)入封盤期，基于項(xiàng)目開(kāi) 盤通常選擇周末這一不成文的慣例，這意味著，在2月13日之前的周末，僅2月1日、7日、8日三天，10盤的入市量已屬豐富。

  從入市項(xiàng)目的類型來(lái)看，10個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，商住類產(chǎn)品占據(jù)了半數(shù)席位，其中包括位于大興的北京城建北京密碼、豐臺(tái)區(qū)的中奧廣場(chǎng)·首站、平谷區(qū)的蜜碼空間等。

  “今年新盤入市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)明顯前置”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，以往開(kāi)發(fā)商通常是等待市場(chǎng)時(shí)機(jī)，而經(jīng)歷了2013、2014兩年樓市的忽冷忽熱，沒(méi)有 踩對(duì)市場(chǎng)、政策節(jié)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商教訓(xùn)慘痛。特別是2014年春節(jié)后市場(chǎng)驟然降溫，很多本來(lái)信心十足的開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)不及，年初仍抱惜售心態(tài)，到了年中不得不在庫(kù)存 壓力下降價(jià)拋售。

  而進(jìn)入2015年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍然撲朔迷離，雖然調(diào)控政策導(dǎo)向正在趨向?qū)捤�，但開(kāi)發(fā)商在前幾年激進(jìn)拿地，背負(fù) 著沉重的財(cái)務(wù)壓力，因此不敢再“等”市場(chǎng)而是“搶”市場(chǎng)，在項(xiàng)目達(dá)到入市條件后抓緊推出，造成新年伊始北京純新項(xiàng)目的集中開(kāi)盤。另外，自2014年底的預(yù) 售價(jià)格的全面放開(kāi)，也為樓市供應(yīng)的不斷增加提供了源源動(dòng)力，因此2015年也將成為供應(yīng)市場(chǎng)遍地開(kāi)花的一年。

  買方

  剛需成交放量豪宅買家登場(chǎng)

  雖然供應(yīng)上漲趨勢(shì)明顯，但是基于1月與2月均處年度供應(yīng)低潮期，郭毅預(yù)計(jì)，2月成交難以出現(xiàn)較大突破，將處于低位起航態(tài)勢(shì)。而春節(jié)之后自3月開(kāi)始，隨著項(xiàng)目入市量的不斷增加，會(huì)吸引成交不斷上升，樓市逐漸進(jìn)入供需兩旺的階段。

  除了供應(yīng)增多導(dǎo)致需求回暖外，受央行降息、北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和公積金貸款最高額度提高等密集利好的影響，買方市場(chǎng)也在逐漸復(fù)蘇。

  對(duì)高端市場(chǎng)而言，今年無(wú)疑是個(gè)“豪宅年”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，至今年年中，香河園3號(hào)、保利東壩地王、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏家胡同、萬(wàn)柳地塊等 “地王”項(xiàng)目將陸續(xù)入市，預(yù)期售價(jià)都將高于10萬(wàn)/平方米，如果算上二手市場(chǎng)的老牌頂級(jí)住宅項(xiàng)目，北京今年單價(jià)在10萬(wàn)元以上的頂級(jí)住宅項(xiàng)目至少在40個(gè) 以上。

  隨著眾多頂級(jí)豪宅的推出，頂級(jí)買家也紛紛登場(chǎng)。1月7日獲批銷售的中赫萬(wàn)柳書(shū)院，雖然銷售均價(jià)高達(dá)14.5萬(wàn)元/平方米，但當(dāng)日就有12套被認(rèn)購(gòu)，入市以來(lái)認(rèn)購(gòu)勢(shì)頭喜人，二期獲批銷售證預(yù)售價(jià)提至近15.5萬(wàn)元。

  與此同時(shí)，剛需市場(chǎng)也有顯著變化。

  據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)，1月前半月，北京市50-90平方米之間的住宅新房成交在全市整體成交套數(shù)占比中，比上個(gè)月上升了6.76%，而16000元/平方米以下的新房成交套數(shù)占比也從上個(gè)月的27.12%提升到了44.78%，增幅達(dá)17.66%。

  偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，小戶型、低均價(jià)新房成交占比走高，表明2014年12月31日北京市公積金管理中心調(diào)整首套房公積金貸款最高額度到120萬(wàn)以來(lái)，市場(chǎng)剛需人群出現(xiàn)了較為明顯的成交放量，因此也影響了新房統(tǒng)計(jì)價(jià)格在1月的顯著走低。

  顯然，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，雖然5萬(wàn)元以上的高端市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)大年，而且頂級(jí)買家出手不凡，但“有錢任性”的高端置業(yè)者依然有限，受困于購(gòu)買能力的剛需和改善仍是市場(chǎng)主體，價(jià)格依然是2015年樓市敏感詞。

  觀點(diǎn)

  降也難漲也難

  顯然，2015年的開(kāi)局明顯好于2014年的開(kāi)局，無(wú)論政策還是供需心態(tài)，都呈現(xiàn)出更理性的色彩，但2015年是否真能“漲”字當(dāng)頭，甚至走出2009年的態(tài)勢(shì)？這顯然并不現(xiàn)實(shí)。

  上海房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告年終版》指出，2014年35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存呈現(xiàn)“先攀升后盤整”的態(tài)勢(shì)，即上半年去庫(kù)存速度持續(xù)放緩，而在下半年則持續(xù)加快。

  研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，在限購(gòu)政策取消、二套房貸政策放寬、央行降息等背景下，市場(chǎng)成交顯著提升，這有助于各房企和各城市去庫(kù)存速度的加快；從35個(gè)城市的 總體水平看，庫(kù)存去化周期的數(shù)值基本“脫險(xiǎn)”，即遠(yuǎn)離了上半年持續(xù)形成的高位水平。隨著去化周期的縮短，此類城市的房企將主動(dòng)放棄價(jià)格優(yōu)惠的做法。九成城 市庫(kù)存去化速度在加快，說(shuō)明市場(chǎng)預(yù)期趨于好轉(zhuǎn)。

  但是，值得注意的是，截至2014年12月底，這35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量依然高達(dá)28124萬(wàn)平方米，和11月份基本持平，同比增長(zhǎng)15.4%。庫(kù)存壓力依然不輕。

  在記者的采訪中，專家們雖然普遍認(rèn)為2015年房?jī)r(jià)難以下行，但上漲也不容樂(lè)觀。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

  房?jī)r(jià)很難下行調(diào)整

  隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本可以判斷很難有下行的調(diào)整，但整體2015年初市場(chǎng)依然難有大幅上漲的可能性。政策環(huán)境持續(xù)向好，就在去年的最后一 天，北京樓市喜迎新年“紅包”。北京公積金政策作出放松調(diào)整，即購(gòu)買面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)為120萬(wàn)元。由于特殊 的市場(chǎng)地位和特征，一線城市的市場(chǎng)走勢(shì)，一直具有全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)作用。在各地一系列行政干預(yù)及信貸緊縮的政策陸續(xù)退出之后，直至去年第四季度，京滬兩地 才對(duì)普宅標(biāo)準(zhǔn)作出較大幅度調(diào)整，預(yù)示著政策環(huán)境的改善開(kāi)啟。而作為2014年北京樓市的最后一個(gè)政策紅利，北京公積金政策的調(diào)整無(wú)疑將有利于2015年北 京樓市的繼續(xù)復(fù)蘇，也將對(duì)其它一線城市的政策走向產(chǎn)生一定的影響。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅

  房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有漲

  在逐步寬松的房調(diào)政策和貨幣信貸政策的支持下，預(yù)計(jì)今年北京商品住宅市場(chǎng)的整體房?jī)r(jià)水平將保持穩(wěn)中微漲的局面。其中剛需市場(chǎng)的價(jià)格水平將保持穩(wěn)定，個(gè)別 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)域仍會(huì)出現(xiàn)商品房降價(jià)的現(xiàn)象，主要原因在于2015年北京還將有3萬(wàn)余套自住房上市，是2014年的2倍。自住房供量大增，一方面起到 拉低市場(chǎng)均價(jià)的作用，另一方面，也因?qū)�剛需客群形成分流，阻礙了中低價(jià)位商品房項(xiàng)目的成交，制約了商品房項(xiàng)目的價(jià)格上漲。但是，2015年，高端市場(chǎng)將有 大量地王級(jí)頂級(jí)豪宅入市，使得高端市場(chǎng)的均價(jià)水平被大幅拉升，從而對(duì)北京整體房?jī)r(jià)的走高形成結(jié)構(gòu)性影響。雖然高端市場(chǎng)的價(jià)格走高，但因?yàn)槠鋬H僅面向財(cái)富階 層，在北京商品住宅成交中僅占到3%-5%的市場(chǎng)份額，因此對(duì)北京整體房?jī)r(jià)水平的影響并不大，這也是2015年北京房?jī)r(jià)走勢(shì)保持穩(wěn)中微漲的原因所在。

  研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)

  房?jī)r(jià)有攀升可能

  房?jī)r(jià)走勢(shì)背后有四股大的驅(qū)動(dòng)力。第一是供求關(guān)系或去庫(kù)存周期的變動(dòng)，第二是貨幣流動(dòng)性和資金成本，第三是市場(chǎng)預(yù)期的變動(dòng)，第四是土地價(jià)格等住房建設(shè)成 本。從這四個(gè)層面看，去庫(kù)存周期在持續(xù)收窄、信貸成本在逐漸降低、看漲情緒若隱若現(xiàn)、土地價(jià)格持續(xù)攀升，都會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)止跌反彈。所以說(shuō)，從全國(guó)整個(gè)大趨勢(shì) 看，房?jī)r(jià)依然有明顯攀升的可能，無(wú)論是從房?jī)r(jià)指數(shù)指標(biāo)還是房屋銷售均價(jià)指標(biāo)看都是如此。當(dāng)然，區(qū)域分化現(xiàn)象還是很明顯。一二線重點(diǎn)城市在第一季度會(huì)有一個(gè) 明顯的止跌反彈跡象，而三四線城市則要緩慢一些。部分經(jīng)濟(jì)落后的、偏遠(yuǎn)的三四線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)維持一個(gè)停滯的狀態(tài)，這和此類城市房?jī)r(jià)提振的沖擊力不夠有 關(guān)。而從房?jī)r(jià)環(huán)比和同比增幅來(lái)看，2015年上半年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)環(huán)比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，到了下半年則有房?jī)r(jià)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

  中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心

  房?jī)r(jià)保持上漲趨勢(shì)

  預(yù)計(jì)2015年全國(guó)商品房銷售均價(jià)約為6400元/平方米，同比上漲1.2%。預(yù)計(jì)2015年一線城市商品房銷售均價(jià)約為20100元/平方米，同比上 漲6.5%。其中，2015年1季度全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比上漲約1.8%；2015年1-2季度全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比上漲約2.2%；2015年 1-3季度全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比上漲約3.0%；2015年1-4季度全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比上升約1.2%。2015年商品房銷售面積與銷售額有所上 漲。在房地產(chǎn)供給方面，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積約為189000萬(wàn)平方米，較2014年同比增長(zhǎng)5.2%。房地產(chǎn)施工面積約為791780萬(wàn)平方 米，同比增長(zhǎng)9%。