近日，平安好房和萬(wàn)科聯(lián)手推出買(mǎi)房眾籌項(xiàng)目,眾籌目標(biāo)最低金額1500萬(wàn)元，每套房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)眾籌金額最低5萬(wàn)元起，最高不超過(guò)13.5萬(wàn)元。如果眾籌金額達(dá)到最低眾籌額度，所有眾籌參與者即可享受到比目前周邊市場(chǎng)價(jià)低近13%的特別優(yōu)惠購(gòu)房?jī)r(jià)。

　業(yè)內(nèi)人士指出，眾籌模式本身對(duì)于賣(mài)房來(lái)說(shuō)是一種促銷(xiāo)手段，在鎖定預(yù)期消費(fèi)群的同時(shí)快速消化房源，眾籌“吸睛”效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“賣(mài)房”。

　　除了平安好房聯(lián)手萬(wàn)科搞房產(chǎn)眾籌，還有一些企業(yè)也推出了類(lèi)似的活動(dòng)。

　　現(xiàn)象：

　　房企眾籌花樣繁多

　　近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融合作的互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌“11元籌1.1折房”中獎(jiǎng)用戶(hù)產(chǎn)生，通過(guò)支付11元或1111元，11位活動(dòng)參與者獲得了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在7大城市推出的1.1折特價(jià)房的購(gòu)買(mǎi)資格，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)隨之推出了第二輪房產(chǎn)眾籌活動(dòng)，包括5000元籌12大城市的折扣房資格及是11元籌9大城市房首付款。記者發(fā)現(xiàn)，這種“眾籌”本質(zhì)是購(gòu)房者出一部分資金，便可以獲得房產(chǎn)的折扣權(quán)或者中“眾籌首付款”大獎(jiǎng)的資格。

　　而綠地集團(tuán)攜手搜房網(wǎng)推出的房產(chǎn)眾籌則對(duì)接其集團(tuán)在成都開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，門(mén)檻僅為1000元/人，主要參與競(jìng)拍綠地468價(jià)值82.5萬(wàn)元的一套房源，起拍價(jià)為5.7折，僅46.8萬(wàn)元，除競(jìng)拍成功者之外，其他參與者均可獲得一定的收益率。溢價(jià)越高，眾籌者收益率也越高。

　　“雙11”當(dāng)天，綠地上述眾籌產(chǎn)品經(jīng)過(guò)一小時(shí)激戰(zhàn)，最終競(jìng)拍價(jià)為65.6萬(wàn)元，其他眾籌者單人凈收益332元，千元投入收益率達(dá)到33.2%。目前，綠地已經(jīng)推出第二波眾籌房源。

　　而部分“眾籌”甚至直接切入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。早在今年3月，中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)尹立志便在微信朋友圈發(fā)起“眾籌買(mǎi)房”項(xiàng)目。不過(guò)，目前尚未有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取這個(gè)模式。

　　“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段，模式也相對(duì)簡(jiǎn)單，主要有三種。”克爾瑞研究中心分析師朱一鳴表示，包括投資理財(cái)產(chǎn)品型、營(yíng)銷(xiāo)推廣型及合作建房型。其認(rèn)為，目前總體來(lái)看，現(xiàn)有已經(jīng)成功的“房地產(chǎn)眾籌”僅限于投資單套或多套產(chǎn)品并期望產(chǎn)品增值作為回報(bào)，真正有望惠及購(gòu)房者和房企的“募集資金—企業(yè)代建—建造房屋”的房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段。

　　風(fēng)險(xiǎn)一：是否涉嫌非法集資？

　　記者了解到，除了可以享受優(yōu)惠購(gòu)房?jī)r(jià)格，眾籌參與者還享有優(yōu)先選房權(quán)以及3%的預(yù)計(jì)年化收益率。眾籌項(xiàng)目到期后，眾籌參與者再?zèng)Q定是否置業(yè)。即使最終放棄眾籌買(mǎi)房?jī)?yōu)惠權(quán)，本金和收益也會(huì)一次性退還到參與者賬戶(hù)。

　　廣東廣強(qiáng)律師事務(wù)所湯喜友律師指出，目前法律上并沒(méi)有對(duì)眾籌有一個(gè)明確的概念，但是類(lèi)似這種對(duì)社會(huì)大眾敞開(kāi)的招募資金，都存在非法集資的風(fēng)險(xiǎn)，也并不受法律保護(hù)。“以前很多人玩眾籌都是金額數(shù)量相對(duì)較低的一種玩法，但是買(mǎi)房眾籌資金至少都要去到幾萬(wàn)元，當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)者必須警惕。”

　　風(fēng)險(xiǎn)二：掛鉤房?jī)r(jià)，收益被質(zhì)疑？

　　而對(duì)于目前部分眾籌“掛鉤”未來(lái)房?jī)r(jià)宣傳收益的模式，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有點(diǎn)“不靠譜”。

　　“就拿萬(wàn)科和平安好房網(wǎng)合作的這個(gè)眾籌來(lái)說(shuō)，其宣傳后年廣清城軌開(kāi)通后房?jī)r(jià)可以漲到7000元以上，這個(gè)可能性非常低。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，以目前的房?jī)r(jià)和供應(yīng)量，能在兩年內(nèi)達(dá)到如此漲幅很難。以這個(gè)“水分”頗高的價(jià)格來(lái)做眾籌收益宣傳有夸大之嫌。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也表示，問(wèn)題在于，部分房企的創(chuàng)新無(wú)底線(xiàn)，尤其提高一些非正常的高額回報(bào)，以誘導(dǎo)的方式來(lái)吸引購(gòu)房者入市，是一種缺乏法律規(guī)制的噱頭。

　　業(yè)內(nèi)人士

　　眾籌“吸睛”效果大于“賣(mài)房”

　　“對(duì)于用戶(hù)而言，參與眾籌就是為了拿到購(gòu)買(mǎi)折扣房源的入場(chǎng)券，而對(duì)于萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，參與眾籌的人越多意味著可以更加準(zhǔn)確鎖定更多的潛在購(gòu)房客戶(hù)。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企眾籌是一種營(yíng)銷(xiāo)手段。以眾籌方式實(shí)現(xiàn)具體項(xiàng)目的快速去化，是目前很多房企謀劃眾籌平臺(tái)的一個(gè)重要方式。

　　“應(yīng)該說(shuō)，此類(lèi)項(xiàng)目是在政策的盲點(diǎn)下進(jìn)行。因?yàn)槿绻麖谋O(jiān)管層面看，是屬于住建部門(mén)還是銀監(jiān)部門(mén)，抑或是互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管部門(mén)等，都是有點(diǎn)含糊的。所以政策層面比較空白，各類(lèi)房企也有機(jī)會(huì)積極進(jìn)行眾籌模式的創(chuàng)新。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　“眾籌更多是個(gè)噱頭，而且只是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)事件，并不是一個(gè)促銷(xiāo)事件。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對(duì)記者表示。鄧浩志稱(chēng)，目前正在實(shí)施眾籌的房地產(chǎn)企業(yè)，絕大多數(shù)是一個(gè)盤(pán)里只拿一個(gè)單元出來(lái)做眾籌，參與的單元很少，最終靠差價(jià)來(lái)給予投資者和購(gòu)房者回報(bào)，只是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)的事件，達(dá)到媒體和電商幫助宣傳，吸引眼球的效果，但是事實(shí)上很難達(dá)到更多人為盤(pán)下籌，大舉促進(jìn)去化的效果。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此類(lèi)房企未來(lái)需要真正持續(xù)謀取去庫(kù)存的效果，或難以持續(xù)進(jìn)行各類(lèi)打折。而且本身來(lái)說(shuō)，眾籌借助互聯(lián)網(wǎng)手段，可能也使得潛在客戶(hù)群的受眾面收窄。所以，眾籌背后是一種“非理性繁榮”，可能并非樓市銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的常態(tài)。