傳統(tǒng)的“金九銀十”已然收官。進(jìn)入11月，經(jīng)理人信心微降。中國房地產(chǎn)報(bào)調(diào)查結(jié)果顯示，11月中國房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數(shù))出現(xiàn)輕微下滑，環(huán)比下降0.5%至80.72。

數(shù)據(jù)顯示，今年的“金九銀十”沒了往年的熱鬧，從前三季度上市房企的銷售來看，約七成上市房企銷售未達(dá)標(biāo)，利潤出現(xiàn)下滑。接受中國房地產(chǎn)報(bào)調(diào)查的多位職業(yè)經(jīng)理人本月信心并沒有因?yàn)?ldquo;金九銀十”和年底沖刺而增加，相反還有下降趨勢。這說明房地產(chǎn)市場仍然處于深度調(diào)整中，開發(fā)商必須直面樓市陣痛期。

限購松綁在一定程度上釋放了改善型需求，然而剛需階層更為關(guān)注的房貸利率并無實(shí)質(zhì)性變化。目前市場上仍在期待房貸七折利率和更多的松綁措施。對(duì)于很多開發(fā)商來說，行業(yè)洗牌，危大于機(jī)。經(jīng)理人判斷，今年將有相當(dāng)一部分房企完不成全年銷售任務(wù)。

“金九銀十”褪色

今年的“金九銀十”不如去年，這是上個(gè)月接受本報(bào)調(diào)查的職業(yè)經(jīng)理人發(fā)出的感慨。而剛剛過去的兩個(gè)月正好佐證了這種判斷。

“政策方面并沒有使今年的‘金九銀十’發(fā)生太大變化。”五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波說。建業(yè)地產(chǎn)副總裁胡冰也表示感覺變化不大，主要是利率并沒有真的下降。

從調(diào)查的結(jié)果來看，約有一半的職業(yè)經(jīng)理人信心與上個(gè)月持平。四分之一的人信心下降，另外四分之一的人信心上漲。

在中房集團(tuán)董事長沈東進(jìn)看來，根據(jù)9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場仍然處于深度調(diào)整之中。雖然央行救市的政策對(duì)市場產(chǎn)生了刺激，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的復(fù)蘇跡象，但是這仍然是治標(biāo)不治本的辦法，只是釋放了一部分改善型需求和投資型需求的購買力。

“今年的‘金九銀十’已經(jīng)沒有了以往的繁榮場面，很多開發(fā)商已經(jīng)寄希望于年末的購房季。當(dāng)下不斷萎縮的市場需求和趨于緊張的資金壓力對(duì)開發(fā)商是一個(gè)挑戰(zhàn)。”沈東進(jìn)說。

而萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶對(duì)11月的判斷依然相對(duì)悲觀。他認(rèn)為，限貸限購松綁并沒有給市場帶來明顯的變化。千億之后的萬科已陸續(xù)開始多元化實(shí)踐，從商業(yè)地產(chǎn)到旅游地產(chǎn)，再到養(yǎng)老地產(chǎn)，這是萬科眼中的房地產(chǎn)白銀時(shí)代應(yīng)對(duì)之策。

與毛大慶的悲觀不同，中建五局董事長魯貴卿對(duì)11月的判斷則樂觀許多。“總體略好一些，中央政策有所放松，四中全會(huì)塵埃落定。”在他看來，房地產(chǎn)在往樂觀的方向發(fā)展。但他也同時(shí)認(rèn)識(shí)到，由于二三線銷售還不是很理想，地產(chǎn)公司的壓力會(huì)比較大，這對(duì)多數(shù)地產(chǎn)公司的去化提出了更高要求。

河南新田置業(yè)有限公司總經(jīng)理馮常生同樣表現(xiàn)得相對(duì)樂觀。在他看來，市場在“金九銀十”期間，大戶型和改善性產(chǎn)品市場銷售較明顯。進(jìn)入11月份，隨著天氣轉(zhuǎn)冷，看房人數(shù)可能會(huì)受影響，預(yù)計(jì)11月份銷售額增加的可能性不大，但在10月份銷售額基數(shù)較前大幅增加的情況下，11月份回款量可高于10月份。

“此前的銀行曾有七折利率，而現(xiàn)在銀行的房貸利率普遍上浮5%以至更高。一旦銀行果真實(shí)行房貸七折優(yōu)惠利率，這樣可為購房者節(jié)省不少真金白銀。”河南星聯(lián)置地(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理李濤認(rèn)為，目前影響銷售最關(guān)鍵的因素是房貸政策。他同時(shí)表示，11月份，房企和項(xiàng)目在折扣、讓利等方面的促銷手段，會(huì)使樓市實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升，而近期土地市場也出現(xiàn)了開發(fā)商拿地?zé)岫仍黾盂E象。

“大房企拿地，看好房地產(chǎn)市場的未來，加上政策有刺激，增加了房企的信心。”內(nèi)蒙古房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長高雄齊表示。

年底跑量沖刺

只有少數(shù)的職業(yè)經(jīng)理人信心繼續(xù)保持上升狀態(tài)，更多的職業(yè)經(jīng)理人選擇了持平或是微降，這一結(jié)果與前三季度房企的整體表現(xiàn)不無相關(guān)。進(jìn)入四季度，大部分的房企都面臨著年底沖刺跑量的任務(wù)，“今年肯定有相當(dāng)一部分房企不能完成年度銷售任務(wù)。”

從已經(jīng)披露三季報(bào)或預(yù)告的近百家房企來看，過半的房企凈利潤同比下降，龍頭房企也不例外。

數(shù)據(jù)顯示，萬科1~9月實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入631.4億元，同比下降0.43%。招商地產(chǎn)前三季度的業(yè)績則同比下降了37.85%，其中第三季度業(yè)績同比降幅達(dá)到56.83%。

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，滬深兩市共計(jì)51家上市房企公布三季報(bào)業(yè)績預(yù)告，其中，17家房企預(yù)告凈利潤虧損，剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，凈利潤同比下滑企業(yè)達(dá)25家。

寶龍集團(tuán)總裁許華芳首次調(diào)低了信心指數(shù)，“之所以比上期下調(diào)，是因?yàn)槲艺J(rèn)為近期政策的變化所起的作用較小，市場日趨成熟和穩(wěn)定。”許華芳說，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及品牌運(yùn)營十分重要。在不同城市，策略應(yīng)有所不同，同一個(gè)城市的不同區(qū)域，商業(yè)運(yùn)營方式也應(yīng)不一樣。對(duì)于寶龍地產(chǎn)而言，造城運(yùn)動(dòng)后，會(huì)將目光回歸到一線城市深耕上海，任何行業(yè)都會(huì)面臨激烈的競爭，房地產(chǎn)行業(yè)也需要經(jīng)歷大浪淘沙。

旭輝集團(tuán)董事長林中認(rèn)為，房地產(chǎn)的短周期波動(dòng)會(huì)漸漸好轉(zhuǎn)，未來一段時(shí)間會(huì)處于上升階段。今年四季度，是各個(gè)開發(fā)商跑量的時(shí)候，在價(jià)格上房企一定會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整，不同城市間會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的分化，同一個(gè)城市的不同板塊也會(huì)出現(xiàn)不同的情況。“總體而言，11月份旭輝集團(tuán)會(huì)加快去化速度，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定，同時(shí)會(huì)不斷關(guān)注土地市場的變化。”

“隨著各地限購政策的松綁，部分城市會(huì)出現(xiàn)反彈。但總體的成交量并不十分理想。在成交不足的情況下，很多開發(fā)商的房子賣不掉，就會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金壓力，有人為了活命、為了現(xiàn)金流就會(huì)降價(jià)，一旦降價(jià)，就會(huì)帶動(dòng)周邊的樓盤降價(jià)。而有些上市公司基于業(yè)績要求，也一定程度上會(huì)要求開發(fā)企業(yè)加快去化。”朗詩集團(tuán)董事長田明分析稱。這種情況下，公司會(huì)保有充足的現(xiàn)金流，密切關(guān)注市場和經(jīng)濟(jì)走勢的變化，適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略布局。第一是順勢而為、靈活應(yīng)變;第二是多賣樓、少買地、不當(dāng)“地王”、現(xiàn)金為王;第三是精準(zhǔn)運(yùn)營、精準(zhǔn)投資。