今年才拿地的碧桂園城市花園、碧桂園中新首府近期要推了；去年拿地的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)近期即將面市；說了大半年要推售的天薈公館也將開賣……進(jìn)入年底，在種種政策利好刺激下，開發(fā)商推貨熱情迸發(fā)，強(qiáng)攻年底市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)年底的銷售普遍樂觀，認(rèn)為在政策松綁的利好刺激下，一些壓抑的需求會(huì)極大地釋放，一些觀望了全年的消費(fèi)者也會(huì)選擇出手，在供應(yīng)充足的情況下，第四季度有望成為今年銷售“最好的一季”。

A

心態(tài) 寄予更高期望

對(duì)于樓市全年銷售的分布，碧桂園總裁莫斌曾表示，四個(gè)季度的走勢(shì)基本是2∶2∶3∶3。年底一直是樓市的“豐收期”，每年年底推貨的樓盤都不少。

與往年相比，今年年底市場(chǎng)更加特別，政策環(huán)境由緊變松，救市力度不斷加大：至10月中旬，松綁限購的城市已達(dá)41個(gè)，只有四大一線城市和三亞仍在堅(jiān)守；房貸新政出臺(tái)；公積金新政出臺(tái)。

各種救市新政的出臺(tái)，導(dǎo)致市場(chǎng)心態(tài)發(fā)生變化：對(duì)行業(yè)前景樂觀的情緒增加，對(duì)年底銷售寄予更高的期望。某港資房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴羊城晚報(bào)記者，部分在房?jī)r(jià)比較低時(shí)買房的市民，現(xiàn)在正加緊還清最后一點(diǎn)貸款，準(zhǔn)備在年底再出手購房以改善居住條件，很多買家都認(rèn)為今年年底是最好的買房時(shí)機(jī)。因此，該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)年底的銷售非常樂觀：“成交將會(huì)延續(xù)10月份的上升勢(shì)頭，如果商家繼續(xù)在價(jià)格上有所讓步，第四季度將會(huì)是今年房子賣得最好的一個(gè)季度。”

對(duì)今年年底市場(chǎng)寄予厚望還體現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)全年銷售目標(biāo)的堅(jiān)持上。各大上市房企近期公開的資料顯示，今年前三個(gè)季度，只有恒大、中海、合景泰富等少數(shù)幾家房企完成了七成以上的銷售指標(biāo)，按照2∶2∶3∶3的銷售比例，前三個(gè)季度未能完成七成銷售任務(wù)的房企不算達(dá)標(biāo)。但至今為止，幾乎沒有聽聞上市房企公開調(diào)整今年的銷售任務(wù)。

“上市房企不調(diào)整任務(wù)，證明他們對(duì)完成任務(wù)還是很有信心。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江分析說，這也體現(xiàn)了房企對(duì)今年第四季度銷售的信心。雖然市場(chǎng)信心足，但黎文江也很清楚，“受限于銀行貸款額度，今年年底銷售量會(huì)繼續(xù)上沖，但上沖的幅度不會(huì)太大”。

B

行動(dòng) 推貨熱情迸發(fā)

一方面是任務(wù)完成進(jìn)度的不達(dá)標(biāo)；另一方面是對(duì)年底銷售的看好，這就很容易理解，為何眾多開發(fā)商在今年年底開啟“沖刺70天”、“沖刺高峰期”的終極沖刺模式。

在沖刺模式之下，年底新盤、新貨不斷。碧桂園今年在廣州的兩個(gè)全新樓盤碧桂園城市花園、碧桂園中新首府全部選擇在今年年底發(fā)售。佳兆業(yè)時(shí)隔3年重回廣州住宅市場(chǎng)的首發(fā)項(xiàng)目佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，同樣選擇在年底面市。恒大重返一線城市中心區(qū)的代表作恒大御府，也預(yù)計(jì)在今年年底發(fā)售。

對(duì)于年底眾多全新樓盤扎堆面市，廣州方圓地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理賴崢并不感到意外，“一些樓盤之前趕‘十一’市場(chǎng)，趕不上‘十一’就趕年底。”賴崢說，這些“趕”的樓盤中，有不少全新樓盤，也有不少舊盤新推。

開發(fā)商趕年底市場(chǎng)從本周開始已經(jīng)有所體現(xiàn)。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，本周廣州一手住宅新增供應(yīng)量一下飆升至2500套，比上周的983套大幅上升了154%，開發(fā)商的熱情再度迸發(fā)。

某網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，單是今年11月份，廣州推新貨的樓盤預(yù)計(jì)有45個(gè)，和今年第二推貨高峰的五六月份相當(dāng)。

C

市場(chǎng) 營(yíng)銷大戰(zhàn)再起

對(duì)于今年年底樓市的銷售，某知名房企投資拓展部總經(jīng)理徐曉在看好的同時(shí)也表示，年底銷售會(huì)回暖，但遠(yuǎn)沒到市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)的程度，也未到供求逆轉(zhuǎn)的時(shí)候。

因此，隨著推貨又一高峰的到來，年底營(yíng)銷大戰(zhàn)將再起。“十一”后，樓盤聚集人氣的活動(dòng)未見大幅減少，連音樂節(jié)這種大型的活動(dòng)，也有碧桂園、頤和等房企同時(shí)舉辦。據(jù)介紹，某知名房企“雙十一”期間將會(huì)在淘寶開旗艦店賣樓，其中廣州將有一兩百套產(chǎn)品推出，當(dāng)中包括一些暢銷樓盤，其價(jià)格會(huì)比同期在線下購買的更優(yōu)惠。

番禺某江景樓盤，作為公司沖刺年關(guān)的重點(diǎn)銷售項(xiàng)目，年底銷售任務(wù)非常重。樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人直白地告訴記者：“一個(gè)月要賣1億元的貨量，不可能坐等買家上門，不沖是不行的。”該負(fù)責(zé)人所謂的“沖”，就是以優(yōu)惠價(jià)格進(jìn)行促銷。

對(duì)于樓盤以優(yōu)惠價(jià)格促銷，賴崢認(rèn)為今年年底還會(huì)有不少樓盤采取這種方式，“以價(jià)換量在年底還會(huì)繼續(xù)”。

一周熱評(píng)

“三高”樓市，更需高超的平衡技巧

10月份，廣州一手住宅成交量持續(xù)走高，熱銷的不僅有低價(jià)的郊區(qū)盤，還有高價(jià)的中心區(qū)盤；不僅有總價(jià)低的剛需盤，還有總價(jià)不菲的改善型項(xiàng)目、豪宅盤，廣州樓市漸顯回暖之勢(shì)。

市場(chǎng)回暖有數(shù)據(jù)作支撐。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，10月1日-29日，廣州原十區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量達(dá)54.14萬平方米，算上增城、從化，總成交量為74.74萬平方米，遠(yuǎn)高于今年其他月份整月的網(wǎng)簽量，回暖跡象明顯，與往年的數(shù)據(jù)相比較，今年10月數(shù)據(jù)也不遜色。假如以10月份前29天的日均網(wǎng)簽量來推算整個(gè)月的網(wǎng)簽面積，那么，整個(gè)10月份廣州原十區(qū)的網(wǎng)簽面積約為57.88萬平方米，高于2007年、2008年、2011年，與2009年基本持平，在近8年中處于中等水平。數(shù)據(jù)看似不高，但這是廣州樓市仍處于限購及“穗六條”的捆綁下，眾多改善型需求仍未有效釋放。

從成交量發(fā)展的慣性來看，成交量從今年年中的谷底啟動(dòng)，走高趨勢(shì)正逐漸形成。由于今年10月份的成交呈現(xiàn)出較快的上漲勢(shì)頭，而去年10月份剛剛相反，因此，今年第四季度的成交數(shù)據(jù)很有可能將全面超越去年同期。

走高的不僅是成交量，還有供應(yīng)量。此前由于市場(chǎng)前景不明，不少開發(fā)商并未全力推貨，如今市場(chǎng)略顯回暖，很多此前隱而不發(fā)的新品逐漸露面。從各大房企公布的信息來看，第四季度將是今年市場(chǎng)供應(yīng)的高峰，碧桂園、越秀、時(shí)代、合生創(chuàng)展等知名房企都已積極行動(dòng)，借市場(chǎng)重新走強(qiáng)大力推貨。

與成交量高、供應(yīng)量高相呼應(yīng)的，還有樓價(jià)止跌及走高。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年9月26日至10月25日，廣州全市共50個(gè)樓盤報(bào)價(jià)下降，比之前一個(gè)月減少13個(gè)，價(jià)格持平的樓盤占比接近75%，還有24個(gè)樓盤報(bào)價(jià)上漲，占全市在售樓盤的8%，樓市不再是“一片降聲”。而且，今年年底將有眾多當(dāng)年的貴價(jià)地項(xiàng)目面市，從現(xiàn)在的拿地行情和成本來看，樓價(jià)仍有繼續(xù)走高的動(dòng)力。

高成交、高供應(yīng)、高樓價(jià)的“三高”樓市行情正在形成，市場(chǎng)有望在一個(gè)比以往更高的水平上形成新的平衡。此行情的形成和持續(xù)，一靠信貸的放寬，二靠由政策利好而引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，兩者缺一不可。正因?yàn)槿绱耍�在新高位的平衡也是較為脆弱的。站得越高，看得越遠(yuǎn)，但也有可能摔得越慘。

新的平衡剛剛建立，要令此勢(shì)延續(xù)，商家的態(tài)度與行動(dòng)變得尤為關(guān)鍵。在理性的廣州樓市，商家只有努力抑制內(nèi)心的漲價(jià)沖動(dòng)，維持合理的樓價(jià)，才能實(shí)現(xiàn)供需兩旺，維持新的高位平衡。