只要花1000元，就能“湊份子”買(mǎi)一套千萬(wàn)級(jí)的別墅？只要花1000元，就能投資地產(chǎn)項(xiàng)目，拿到投資收益，如果房屋售價(jià)超過(guò)一定數(shù)額，還能享受最高11%的回報(bào)？但是在相關(guān)法規(guī)、市場(chǎng)規(guī)則不完善的情況下，由此產(chǎn)生的法律、投資風(fēng)險(xiǎn)值得投資者關(guān)注。

　　地產(chǎn)眾籌興起

源自美國(guó)的眾籌投資模式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)生根發(fā)芽，為不少小微企業(yè)和個(gè)人創(chuàng)業(yè)者解決資金問(wèn)題。而最近，這股眾籌風(fēng)潮席卷房地產(chǎn)行業(yè)，并受到投資者追捧。

10月17日，前涌金融發(fā)布了一款地產(chǎn)眾籌理財(cái)產(chǎn)品——e家盈2號(hào)，最低1000元起投，最短投資期限三個(gè)月，年化收益達(dá)到7.5%，連續(xù)滾存則每三個(gè)月的年化收益可持續(xù)提升至8.5%，最長(zhǎng)期限兩年。

同時(shí)，前涌金融和上置控股承諾，為了真正體現(xiàn)地產(chǎn)眾籌，在“e家盈2號(hào)”1期項(xiàng)目到期之日——2016年10月31日，以上海市房地產(chǎn)網(wǎng)站公開(kāi)的銷(xiāo)售均價(jià)為基準(zhǔn)，推出如下策略，即如果銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)3.3萬(wàn)元，投資人收益增加1個(gè)點(diǎn)，超過(guò)4萬(wàn)元增加2個(gè)點(diǎn)，超過(guò)4.5萬(wàn)元增加3個(gè)點(diǎn)，也就是投資人最高年化收益將超過(guò)11%。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的眾籌項(xiàng)目還不止上述一例。不久之前，搜房網(wǎng)攜手新城地產(chǎn)三大項(xiàng)目在常州發(fā)起“房產(chǎn)眾籌”活動(dòng)，并高調(diào)打出“購(gòu)房者最低投資1000元，最高預(yù)期收益40%”的招牌。此前搜房網(wǎng)已經(jīng)在天津和重慶發(fā)起房產(chǎn)眾籌，9月12日，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科蘇州項(xiàng)目在搜房網(wǎng)發(fā)起的6折起拍房產(chǎn)眾籌更是引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

而團(tuán)貸網(wǎng)旗下的“房寶寶”于今年6月中旬與東莞中信御園項(xiàng)目發(fā)起了一期別墅眾籌，共需眾籌1491萬(wàn)元，短短2小時(shí)便被443位投資者申購(gòu)?fù)戤叀＝刂聊壳�，團(tuán)貸網(wǎng)的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到第五期。第二期在9小時(shí)內(nèi)完成1000多萬(wàn)元的籌資額， 第三期甚至出現(xiàn)“秒殺”的局面，11分鐘內(nèi)籌齊1510萬(wàn)元。

　從“買(mǎi)房”到“建房”

雖然房地產(chǎn)眾籌發(fā)展時(shí)間尚短，但已經(jīng)形成了兩種模式，一種是眾籌買(mǎi)房，另一種則是眾籌建房。

例如，眾籌買(mǎi)房的“房寶寶”網(wǎng)站，其操作模式是，該網(wǎng)站以一定的折扣預(yù)訂一批房源后，從互聯(lián)網(wǎng)募集購(gòu)房資金購(gòu)買(mǎi)，委托關(guān)聯(lián)公司對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行代持和管理，待找到合適的買(mǎi)家后再交易給買(mǎi)家。房源轉(zhuǎn)手出售之后，眾籌者按照投資份額分配售房所得。簡(jiǎn)而言之，就是網(wǎng)民“湊錢(qián)”買(mǎi)房，待房子升值后出售從而獲得投資回報(bào)。以“房寶寶”募集的第一期產(chǎn)品為例，該產(chǎn)品6月中旬發(fā)售，到8月下旬，該套眾籌別墅就以1600萬(wàn)元的價(jià)格售出，實(shí)現(xiàn)年化收益40%。

相比之下，南京地區(qū)成立了一家眾籌建房網(wǎng)站，號(hào)稱(chēng)能夠私家訂制決定小區(qū)位置、戶(hù)型、配套、鄰居，并降低20%的房款。據(jù)了解，該項(xiàng)目由樂(lè)居南京股權(quán)投資基金管理有限公司推出，將南京分為江寧、江北、仙林等8個(gè)片區(qū)，網(wǎng)友可以根據(jù)自己的購(gòu)買(mǎi)意向，選擇其中一個(gè)片區(qū)報(bào)名，一旦該片區(qū)報(bào)名人數(shù)達(dá)到300人以上，眾籌項(xiàng)目就可以啟動(dòng)。

據(jù)該公司負(fù)責(zé)人即眾籌建房發(fā)起人袁長(zhǎng)喜介紹，“通過(guò)眾籌建房這種模式，志同道合想買(mǎi)房的人每人拿出幾十萬(wàn)元參與眾籌建房，將款項(xiàng)放在同一個(gè)銀行監(jiān)管的賬戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用，并和開(kāi)發(fā)商合作共同拿地，由開(kāi)發(fā)商代建，直至項(xiàng)目完工交付，按用戶(hù)之前確定的房屋面積、戶(hù)型分配”。袁長(zhǎng)喜強(qiáng)調(diào)，與全國(guó)各地零星實(shí)驗(yàn)的眾籌建房項(xiàng)目不同，為了符合政策規(guī)定，“樂(lè)居眾籌”在湊滿(mǎn)足夠的報(bào)名客戶(hù)之后將引入成熟的品牌開(kāi)放商，委托開(kāi)發(fā)商去拿地、建設(shè)小區(qū)，最終交付。

事實(shí)上，在樓市低谷期，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰洗牌的速度正在加快。有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)標(biāo)的交易宗數(shù)為73宗，交易總額為153億元。而去年全年完成的并購(gòu)交易也不過(guò)35宗，交易額143億元。并購(gòu)交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小房企。由此看來(lái)，中小地產(chǎn)商的生存處境并不樂(lè)觀。

在團(tuán)貸網(wǎng)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼CEO唐軍看來(lái)，“眾籌建房解決了開(kāi)發(fā)商最大的痛點(diǎn)，即資金及客戶(hù)；購(gòu)房者又為‘房寶寶’帶來(lái)了直接的傭金收入、購(gòu)房者消費(fèi)行為大數(shù)據(jù)庫(kù)以及良好的口碑；而購(gòu)房者給開(kāi)發(fā)商解決了融資問(wèn)題，降低了營(yíng)銷(xiāo)成本，同時(shí)減輕了存貨滯銷(xiāo)壓力；開(kāi)發(fā)商為‘房寶寶’帶來(lái)了專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體解決方案，同時(shí)也給購(gòu)房者帶來(lái)了室內(nèi)格局及裝修定制化服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等”。

風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān) 投資者需三思后行

雖然房地產(chǎn)眾籌看上去很美，但是在相關(guān)法規(guī)、市場(chǎng)規(guī)則不完善的情況下，由此產(chǎn)生的法律、投資風(fēng)險(xiǎn)值得投資者關(guān)注。

對(duì)于地產(chǎn)眾籌是否涉嫌非法集資的問(wèn)題，唐軍表示，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“行為人非法吸收公眾存款并用于貨幣資本的經(jīng)營(yíng)（如發(fā)放貸款），并以股權(quán)、貨幣或?qū)嵨镒鳛榛貓?bào)，承諾向投資人進(jìn)行還本付息或給付回報(bào)的行為，可以被認(rèn)定為非法集資”。而“房寶寶”項(xiàng)目則是采用參與人自行委托購(gòu)買(mǎi)并處分已確定的目標(biāo)房產(chǎn)的方式，參與人自負(fù)風(fēng)險(xiǎn)、享受收益，與非法集資不同。

但他也指出，“我們不承諾保本、保息，所有投資風(fēng)險(xiǎn)都要由參與眾籌者自己承擔(dān)” 。團(tuán)貸網(wǎng)房產(chǎn)眾籌的最低投資額只有1000元，最長(zhǎng)持有期為三年。“如果三年后還沒(méi)有賣(mài)出去，或者房?jī)r(jià)跌了，參與的眾籌者可以投票表決是繼續(xù)持有還是虧本賣(mài)出，超過(guò)50%的人同意賣(mài)就可以賣(mài)掉。”

而眾籌建房的后續(xù)問(wèn)題更加復(fù)雜。雖然眾多地區(qū)已放開(kāi)限購(gòu)及限貸政策，但樓市觀望情緒依舊濃厚，而地產(chǎn)眾籌基本處在二三線(xiàn)城市中，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力較為脆弱。

從本質(zhì)來(lái)講，眾籌建房是一種合伙行為，可能會(huì)導(dǎo)致合伙過(guò)程中這種決策或決議難以做出也難以施行。購(gòu)房者需要將錢(qián)提前支付給開(kāi)發(fā)商，如果房屋質(zhì)量等方面存在問(wèn)題，投資者會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須取得預(yù)售許可證才可以進(jìn)行商品房（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）預(yù)售。而拿地和建設(shè)部分都需要眾籌投資者的資金支持，這樣一來(lái)，市民投入的資金無(wú)法當(dāng)做房屋預(yù)售款。如果將這筆資金的性質(zhì)認(rèn)定為投資，那么若樓盤(pán)建成后，開(kāi)發(fā)商為了提高房?jī)r(jià)而解除眾籌合同，投資者也很難維權(quán)。

顯然，與股票、期貨、黃金等投資品種一樣，眾籌投資也存在風(fēng)險(xiǎn)，投資者不僅要關(guān)注收益方面，更需要提防風(fēng)險(xiǎn)，三思而后行。