10月10日，搜房網(wǎng)攜手新城地產(chǎn)三大項目在常州發(fā)起“房產(chǎn)眾籌”活動，并高調(diào)喊出“購房者最低投資1000元，最高預(yù)期收益40%”的口號。此前搜房網(wǎng)已經(jīng)在天津和重慶發(fā)起房產(chǎn)眾籌，9月12日地產(chǎn)龍頭萬科蘇州項目在搜房網(wǎng)發(fā)起的6折起拍的房產(chǎn)眾籌更是引起轟動效果。

　　8月18日，中國平安集團旗下的平安好房網(wǎng)率先發(fā)起眾籌美國房產(chǎn)，目前已經(jīng)完成3期。

　　實際上，在中國率先發(fā)起房產(chǎn)眾籌的是團貸網(wǎng)。6月17日，團貸網(wǎng)旗下的“房寶寶”與東莞中信御園項目發(fā)起第一期別墅眾籌，共需眾籌1491萬元，短短2小時便被443位人士完成。8月23日，該套眾籌別墅以1600萬元價格售出，實現(xiàn)年化收益40%。

　　團貸網(wǎng)的房產(chǎn)眾籌項目目前已經(jīng)發(fā)展到5期，第2期眾籌房產(chǎn)也已實現(xiàn)回購，“實現(xiàn)17%的年化收益了。”10月15日，團貸網(wǎng)年僅27歲的創(chuàng)始人、董事長兼CEO唐軍向經(jīng)濟觀察報介紹，“我們不承諾保本、保息，所有投資風險都要由參與眾籌者自己承擔。”

　　在背靠強大平安集團的平安好房和在資本市場頗受青睞的搜房網(wǎng)，加大力度對房產(chǎn)眾籌跑馬圈地之際，作為第一個“吃螃蟹”的團貸網(wǎng)，能否在房產(chǎn)眾籌這一新型領(lǐng)域保持領(lǐng)先?

　　唐軍說：“有人模仿，說明我們的產(chǎn)品好，但是模仿者只能模仿我們的形式，并不能模仿我們的核心理念和精神。”如今唐軍又將“房產(chǎn)眾籌”瞄準了陷入生死危機的中小房企，在互聯(lián)網(wǎng)上通過眾籌資金與中小房企合作建房。

　　“不保本保息”

　　唐軍并不是“房產(chǎn)眾籌第一人”，房產(chǎn)眾籌率先在美國出現(xiàn)。如今，美國房產(chǎn)眾籌網(wǎng)站Fundrise已經(jīng)成功運營1年，累計交易額1500萬美元，每位投資人平均可獲得12%-14%的收益回報。

　　2012年，唐軍正式成立團貸網(wǎng)，當年12月其以213萬元拍得優(yōu)米網(wǎng)“名人3小時”史玉柱(微博)的午餐時間，這3小時不光為唐軍贏得了與偶像面對面的交流機會，還為其帶來了知名度和影響力，更帶來了新的合作伙伴。

　　8月12日，北京房寶寶科技股份有限公司(以下簡稱“房寶寶”)成立，注冊資本1000萬元，股東包括團貸網(wǎng)、優(yōu)米網(wǎng)和江南春(微博)等，其中團貸網(wǎng)是大股東，占股51%。

　　房寶寶的初級產(chǎn)品便是“房產(chǎn)眾籌”，自6月起，房寶寶先后與東莞別墅項目中信御園發(fā)起5期房產(chǎn)眾籌。其中第3期眾籌1510萬元，僅用了5分鐘，便被344人眾籌完畢，目前已進入房產(chǎn)證出證階段。

　　中信御園銷售價格在30000-45000元/平方米，“我們拿到的價格相當于市場價的7折，一共拿了18套，拿到的價格只有21000元/平方米。”團貸網(wǎng)、房寶寶推廣總監(jiān)李先全介紹，“一期總價是1491萬元，賣出去是1600萬元，相當于年化收益40%。”

　　團貸網(wǎng)房產(chǎn)眾籌的最低投資額只有1000元，最長持有期為3年。“如果3年后，還沒有賣出去，或者房價跌了，參與眾籌者可以投票表決，是繼續(xù)持有，還是虧本賣出，超過50%的人同意賣就可以賣掉。”唐軍解釋，“所有風險和收益都由參與眾籌者自己承擔，我們不承諾保本、保息。”

　　平安好房在美國的房產(chǎn)眾籌模式，與團貸網(wǎng)略有不同。平安好房網(wǎng)用戶最低眾籌額為100美元，一旦眾籌項目成立并運營，參與人就可以按季度領(lǐng)取預(yù)計年化收益4%至5%的“房租”收益。在項目持有2到3年后，通過出售房產(chǎn)獲取增值收益。平安好房相關(guān)負責人介紹，海外眾籌每名用戶最多可認購10份，即1000美元。

　　如今，平安好房也已經(jīng)開始在國內(nèi)發(fā)起房產(chǎn)眾籌項目，平安好房內(nèi)部人士介紹，平安好房與萬科廣州合作的房產(chǎn)眾籌也即將啟動，與綠地、世茂等開發(fā)商正在洽談房產(chǎn)眾籌合作。

　　蘇州萬科相關(guān)人士表示，“這只是一個營銷活動，對于銷售有多大促進作用目前還不好體現(xiàn)，但是宣傳推廣效果很好。”“有些開發(fā)商項目賣不動，想找我們合作，說在我們網(wǎng)上做個眾籌，但是我得為參與眾籌的人負責，雖然我們不承諾保本、保息，但是也要選擇好的項目合作，不好的項目給再低價格，我們也不會合作。”唐軍稱。

　　“眾籌建房”

　　目前的單套房源眾籌，只是唐軍的“試水產(chǎn)品”，唐軍的終極目標是“為中國的房地產(chǎn)市場改革出一份力，讓更多的人買得起房”。

　　“本來開發(fā)商蓋樓也是借銀行的錢，銀行的錢也是我們老百姓存進去的錢。但是開發(fā)商蓋完樓賣給老百姓，又要賺一倍、兩倍甚至更多的錢，這并不合理。”唐軍說，“我們希望老百姓能夠自發(fā)地拿出閑置資金，通過房寶寶眾籌，把錢給陷入困境的中小開發(fā)商，讓他們來幫我們建房，從而幫小開發(fā)商實現(xiàn)轉(zhuǎn)型”。

　　在樓市低谷期，中國房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰洗牌的速度正在加快。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購標的交易宗數(shù)為73宗，交易總額為153億元。而去年全年完成的并購交易也不過35宗，交易額143億元。并購交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小房企，如億城投資8億元轉(zhuǎn)讓北京西海龍湖置業(yè)有限公司65%股權(quán)，南京中北1.24億出售子公司中北瑞業(yè)100%股權(quán)等。

　　“未來房地產(chǎn)業(yè)的集中度還會進一步提高，會從幾萬家變成幾千家甚至幾百家。”歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、總裁殷哲此前接受經(jīng)濟觀察報采訪時表示。新城控股高級副總裁歐陽捷也表示認同，“現(xiàn)在全國有8萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，實際上只要8000家就足夠了。”

　　唐軍便將目光瞄準了即將陷入生死危機的中小房企，房寶寶將通過互聯(lián)網(wǎng)手段，將購房者集合起來，籌集資金聘請開發(fā)商幫他們建設(shè)房子，“將傳統(tǒng)的開發(fā)商建房子、購買者買房子的純買賣關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿空咂刚堥_發(fā)商建房子的雇傭關(guān)系，從而達到了節(jié)約中間利潤成本的目的”。

　　“如果這個項目需要10億元，開發(fā)商沒錢，我們可以通過房寶寶眾籌，10萬個用戶，每人就只需要投資1萬塊。建設(shè)完成后，綜合成本測算可能是2萬元/平方米，周邊樓價有可能是四五萬，但是開發(fā)商轉(zhuǎn)賣給眾籌的投資者的價格，就可能只是2.5萬元、3萬元，比市場價低1萬元、1.5萬元。”唐軍解釋。

　　房寶寶致力于“打造老百姓平價置業(yè)渠道”，按照唐軍的設(shè)想，房寶寶與中小開發(fā)商合作眾籌建房，可以為購房者帶來合理的房價，同時也可以通過拍照或?qū)崟r視頻監(jiān)控工程施工質(zhì)量。

　　“房寶寶解決了開發(fā)商最大的痛點，即資金及客戶;購房者又為房寶寶帶來了直接的傭金收入、購房者消費行為大數(shù)據(jù)庫以及良好的口碑;而購房者給開發(fā)商解決了融資問題，降低了營銷成本，同時減輕了存貨滯銷壓力;開發(fā)商為房寶寶帶來了專業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)服務(wù)及房產(chǎn)開發(fā)整體解決方案，同時也給購房者帶來了室內(nèi)格局及裝修定制化服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等。”唐軍如此解釋房寶寶“眾籌建房”的多贏。

　　對于房產(chǎn)眾籌是否面臨法律風險，唐軍并不擔心。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“行為人非法吸收公眾存款并用于貨幣資本的經(jīng)營(如發(fā)放貸款)，并以股權(quán)、貨幣或?qū)嵨镒鳛榛貓�，承諾向投資人進行還本付息或給付回報的行為，可以被認定為非法集資”。而“房寶寶”項目則是采用參與人自行委托購買并處分已確定的目標房產(chǎn)的方式，參與人自負風險、享受收益，與非法集資不同。

　　近期，房寶寶將在北京推出“給漂一個家”的眾籌計劃，“主要是針對有夢想的年輕人，在北京做的是‘社交房產(chǎn)眾籌’，包括租房、買房，比如可以和開發(fā)商合作，眾籌2棟樓，主要在其他城市做眾籌建房。”唐軍表示。

　　對于擴張路線，唐軍稱，房寶寶將先走進北京、深圳、廣州、成都、重慶等核心城市，目標是“明年6月之前，‘給漂一個家’眾籌建房項目，能夠在2-3個城市同時眾籌完成、進入開發(fā)階段，用戶積累達到500萬。”

　　如今，房寶寶的大股東團貸網(wǎng)注冊用戶約40萬，團貸網(wǎng)的累積交易額超過33.8億元。“團貸網(wǎng)的用戶和房寶寶的用戶是互通的，房寶寶的第一輪融資1億元，在今年底前就能夠完成。”唐軍介紹，團貸網(wǎng)今年年底前也將在新三板上市。目前，國信證券、大成律師事務(wù)所和中正珠江會計師事務(wù)所這三家機構(gòu)已經(jīng)基本完成對團貸網(wǎng)的審核、調(diào)查工作。