二套房認(rèn)定新政和信貸政策的放松，令整個(gè)市場(chǎng)看到了樓市回暖的預(yù)兆。從新政公布至今的近半個(gè)月里，北京樓市已經(jīng)開始產(chǎn)生一些新的變化。尤其是自8月份以來逐步表現(xiàn)出回暖勢(shì)頭的二手房市場(chǎng)，在新政的推動(dòng)下，已經(jīng)表現(xiàn)出新增客源增長、成交周期縮短等特征。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，北京樓市有望在四季度穩(wěn)定回升。

 新房、二手房看房人增多

  在新政影響下，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更為突出。

  據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月1日-14日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為1722套，比上月同期下降51%。在業(yè)內(nèi)看來，雖然二手房網(wǎng)簽量有顯著下降，但主要是受十一假期影響。而新增房客源量更能反映當(dāng)下的市場(chǎng)趨勢(shì)。

  鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日-12日鏈家新增房源上漲4.7%，新增客源量上漲38%，單量較9月同期上漲了90%。

  記者在走訪北京多家中介門店時(shí)也了解到，新政出臺(tái)之后，不少門店的咨詢和帶看量有明顯增長，之前的觀望群體也開始考慮出手。

  新房市場(chǎng)方面，由于新政出臺(tái)時(shí)間不長，眾多項(xiàng)目的策略調(diào)整并不顯著，市場(chǎng)仍略顯膠著。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，十一假期之后至今，北京僅有位于房山的首開熙悅山瀾庭和昌平的蔚云府開盤，2個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增供應(yīng)570套，市場(chǎng)新增供應(yīng)量與節(jié)前一周(9.22-9.28)相比下降46%，累計(jì)新增供應(yīng)面積達(dá)4.4萬平方米，與節(jié)前一周相比大幅下跌60%。

  不過，面對(duì)新政，新房市場(chǎng)上的改善型人群顯得更為活躍。位于亦莊的一個(gè)改善型項(xiàng)目開發(fā)商介紹，受制于信貸條件，主打改善牌的亦莊市場(chǎng)在上半年較為沉寂，項(xiàng)目的不少意向客戶之前苦于首付不足而一直觀望，新政出臺(tái)后，項(xiàng)目的到訪量有明顯提升。

  四季度或?qū)⑵椒�(wěn)回暖

  雖有新政利好，但北京樓市仍面臨庫存高企的難題。來自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)達(dá)到91265套的高位。這是北京樓市最近30個(gè)月的庫存量最高點(diǎn)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，庫存上升勢(shì)頭決定了價(jià)格上漲的可能性極低。雖然目前網(wǎng)傳一些房企的醞釀漲價(jià)，但僅依靠房貸新政，短期內(nèi)北京樓市不能快速去化，基本沒有房價(jià)上漲的空間。

  業(yè)內(nèi)普遍表示，隨著政策層面的利好傳導(dǎo)至樓市需求層面，一方面會(huì)強(qiáng)化購房者看待后市的信心，另一方面也實(shí)際降低了首次改善型購房的首付比例和信貸成本，從而拉動(dòng)處于觀望期、暫緩購房計(jì)劃的客群開始入市成交，預(yù)計(jì)四季度北京商品住宅的成交量將會(huì)有所上升。但受制于手中的存貨，四季度眾多樓盤的價(jià)格增幅也將會(huì)保持平穩(wěn)。

  “930新政”

  2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知。通知中包括：對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

  而此前，銀行執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限貸政策，即對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于60%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；暫停第三套及以上住房放貸。

  ■ 追蹤

  7折利率無蹤 9折還是“有條件”

  銀行執(zhí)行積極性并不高

  “央行房貸新政出臺(tái)半個(gè)月，北京也沒見多大動(dòng)靜。”日前，有買房人向記者抱怨，自己?jiǎn)柕降你y行貸款利率還都是基準(zhǔn)利率。

  昨天，北京一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，自己買房，“托關(guān)系才辦到9.5折的貸款利率”。

  記者隨后也致電工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行和中國銀行在京部分支行，四大行工作人員均告訴記者，現(xiàn)在買房辦貸款就是基準(zhǔn)利率，沒有利率優(yōu)惠。

  綜合記者了解到的消息，在北京，四大行首套房貸利率普遍水平還在基準(zhǔn)利率，其他一些銀行利率優(yōu)惠能到9折，9折以下基本沒有。

  但根據(jù)兩家中介機(jī)構(gòu)提供的消息，類似中信銀行、匯豐銀行、北京農(nóng)商行、浦發(fā)等，首套房9折的利率優(yōu)惠在新政策出臺(tái)前就有，房貸新政出臺(tái)前后沒有變化。而且都有附加條件，諸如一定額度的存款要求，或者需要貸款人買保險(xiǎn)、理財(cái)產(chǎn)品；有的銀行對(duì)客戶身份還有要求，例如世界500強(qiáng)企業(yè)的員工等。

  率先表態(tài)實(shí)行房貸新政的招商銀行，在貸款利率優(yōu)惠上也有附加條件。記者從招商相關(guān)人士處了解，個(gè)人存一年貸款額的5%，可以在貸款上享受9.5折優(yōu)惠；個(gè)人存一年貸款額的15%，可以在貸款上享受9折優(yōu)惠。

  7折利率銀行“肯定虧本”

  商業(yè)銀行執(zhí)行央行房貸新政的積極性為什么不高？

  有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下，不少銀行的保本理財(cái)、無風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)年化收益率都在5%的水平，銀行貸款利率再給相應(yīng)優(yōu)惠，可能會(huì)使銀行自己都虧本。

  目前，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，按9折、8折、7折算，利率水平分別為5.90%、5.24%、4.59%。如果按照銀行業(yè)內(nèi)人士的邏輯，貸款利率7折“肯定要虧本”。

  興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委此前也表示，銀行的現(xiàn)有資金成本顯著高于4.59%的水平，實(shí)際操作中對(duì)首套房貸執(zhí)行基本利率的0.7倍事實(shí)上不可能。

  有分析人士還認(rèn)為，央行的政策只是給了一個(gè)指導(dǎo)性意見，商業(yè)銀行從自身經(jīng)營角度考慮，自然傾向于更高收益的業(yè)務(wù)。

  北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，除非全面降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)對(duì)銀行給出針對(duì)首套房貸的額度，否則不會(huì)提高銀行房貸優(yōu)惠的積極性。