隨著金九銀十的到來，北京樓市迎來一年中最重要的銷售“窗口期”。來自機構(gòu)統(tǒng)計顯示，9月北京商品住宅市場預(yù)計將有39個項目入市銷售，開盤數(shù)量有望創(chuàng)造今年來的月度新高。從9月入市項目定價來看，雖然自今年年初預(yù)售限價已基本放開，但謹慎仍是目前市場基調(diào)，以價換量已經(jīng)成為市場共識。

  供應(yīng)開發(fā)商加速推貨

  根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅市場預(yù)計將有39個項目入市銷售，其中包括東亞尚品臺湖、尚峯壹號、遠洋萬和四季等在內(nèi)的19個純新盤，以及包括中信府、首開緹香郡、華業(yè)東方玫瑰等在內(nèi)的20個老項目后期。9月的開盤項目數(shù)量有望創(chuàng)造今年來的月度新高。

  從計劃開盤項目的位置來看，39個項目當中僅有4個位于五環(huán)以內(nèi)，而當前商品住宅庫存、當中近90%的存量均位于五環(huán)以外。業(yè)內(nèi)人士表示，9月市場供應(yīng)大增的原因在于今年上半年大量房企沒有完成既定的銷售業(yè)績目標，在2014年度已經(jīng)過去2/3的節(jié)點上，各大房企項目不得不加快推盤節(jié)奏、調(diào)整定價策略以完成全年銷售計劃。

  根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京商品住宅市場預(yù)計僅有22個項目(包含一個自住房)入市銷售，其中包括中建·國際公館、北京城建·北京密碼、方莊公館等12個純新盤，以及泛海國際、常楹公元·自由派、首創(chuàng)·瀾茵山等10個老項目后期。10月預(yù)計入市項目中，有多個位于海淀區(qū)以及朝陽區(qū)的中高端項目，包括泛海國際、華潤萬橡府以及紫玉公館等，另外10月預(yù)計入市項目中還有部分商住類產(chǎn)品，包括元都尚街、常楹公元·自由派、北京城建·北京密碼等，這類產(chǎn)品以其不限購的優(yōu)勢在前期市場中貢獻了不少銷量，隨著更多的普宅類項目紛紛調(diào)低價格，商住產(chǎn)品也難以獨善其身，不得不隨行就市做出一定調(diào)整。

  成交

  新房成交出現(xiàn)回暖信號

  一年已過大半，在2014年“金九銀十”最后成交窗口期到來之際，北京樓市在過去的9個多月里，交出的成交量答卷如何？偉業(yè)我愛我家市場研究院特別統(tǒng)計了2009年至今這一時間段的年度成交數(shù)據(jù)。

  數(shù)據(jù)顯示，在今年已經(jīng)過去的256天里，北京市住宅成交總量為116342套，比去年大幅下滑43%；成交總量、新房成交量、二手房成交量，三項數(shù)值均創(chuàng)6年來新低，且低于過去5年平均水平。就全國市場而言，上海易居房地產(chǎn)研究院9月17日發(fā)布了《9月份前15日典型城市新建商品住宅成交報告》。報告指出，9月1日-15日，20個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約6%。9月份上半場“金九”成色較淡，或拖累9月整個行情。

  偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在市場各方還在紛擾爭執(zhí)2014年樓市調(diào)整力度的同時，北京樓市的客觀數(shù)據(jù)已經(jīng)給出了最直觀的答案。在“長效機制”不斷推進、信貸收緊、宏觀經(jīng)濟增速放緩等因素的綜合影響下，即使有著“京津冀一體化”的概念性利好、北京市土地價格依然上漲等對房價有支撐影響的因素作用，市場本身卻已經(jīng)做出了最清楚的反應(yīng)。胡景暉表示，從目前市場的情況來看，今年北京市的年度成交量將很可能是近年來的新低。不過，在近期一些新項目熱銷的刺激下，北京新房成交有所回暖。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月1日-15日北京商品住宅(不含自住房)共實現(xiàn)成交2702套，成交面積27.5萬平米，與上月同期基本持平，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了4月以來同期的新高。同時，9月上半月北京商品住宅(扣除自住房部分)成交均價為25705元/平方米，基本與上月同期持平。

  策略

  低價走量成共識

  9月初入市的幾個項目中，謹慎定價成為共同的選擇。與此同時，一成首付、利率優(yōu)惠等措施也成為房企攬客的重要手段。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下，唯有合理定價才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰。

  亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布售價的9月入市項目中，像首開·香溪郡開盤均價僅為20000元/平方米，甚至低于同為東壩生活圈的自住商品房；純新盤東亞尚品臺湖的商住產(chǎn)品預(yù)售價僅為16500元/平方米起，是臺湖區(qū)域報價最低的項目，而房山幾個計劃上市的住宅項目，包括純新盤五和萬科長陽天地，以及老項目建邦華庭，整體報價水平也僅為19000-22000元/平方米，區(qū)域整體定價基本回歸至去年同期水平。

  事實上，在8月入市項目當中，只有少量項目仍保持大批次推盤節(jié)奏，像華潤橡樹灣項目一次推出506套房源，合生世界村單次推盤量516套；更多的項目開始執(zhí)行小批次推盤的策略，其中12個項目單次推盤項目在百套以內(nèi)，像亦莊金茂悅一次僅推出60套房源，首開常青藤則是分兩次開盤，單次推盤分別為87套、60套。

  亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，在“去庫存”已成為市場主要壓力的前提下，無論是大批次還是小批次推盤其目的都是為了“走量”。其中能一次推出較多房源的多為純新盤或商住類項目，其定價比較靈活，能夠容易地通過較低的定價來換取市場銷量；而小批次推盤的多為老項目后期或中高端項目，這類策略一方面是項目對于目前市場需求量與價格接受度的試探，另一方面則是為營造“日光”、“開盤售罄”的市場繁榮，為后期銷售形成助力。

  預(yù)計

  9月份房價依然面臨下滑的壓力

  上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局9月18日公布的《2014年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術(shù)平均，計算得知，8月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比跌幅1.2%，延續(xù)了5月份開始的下跌態(tài)勢，且跌幅明顯擴大，相比7月跌幅擴大了0.2個百分點。而同比漲幅0.5%，相比7月份大幅回落2.0個百分點。

  70城房價指數(shù)指標從2005年開始使用，如此計算，今年8月房價環(huán)比跌幅不僅創(chuàng)下了2008年以來的歷史新高，同時也創(chuàng)下了近十年的最大。

  多家機構(gòu)對下半年房地產(chǎn)市場卻并未抱有太大的樂觀情緒。優(yōu)選財富投資研究中心近日對房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，本輪房地產(chǎn)調(diào)整屬于自身原因，主要是房價過快上漲與居民購買力嚴重脫節(jié)，加上市場供需矛盾變化引起的，本輪調(diào)整的持續(xù)時間會更長一些，可能會持續(xù)到今年四季度。

  上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進分析稱，從房企角度看，在九十月份的降價促銷力度會加大。而從城市的角度看，房價下跌會使得救市和刺激的力度加大。從金融層面看，央行和銀監(jiān)會也會加快引導(dǎo)商業(yè)銀行放松房貸，尤其是首套貸款。當前樓市調(diào)控的基本思路是確定的：保持市場和預(yù)期的穩(wěn)定，預(yù)計9月份房價依然面臨下滑的壓力，原因是：信貸環(huán)境沒有得到實質(zhì)性的放寬；9月份房企為了加大去庫存的力度，也會主動進行降價；全國樓市降溫態(tài)勢具有一定的慣性；8月房價下跌會繼續(xù)加重觀望情緒。總體上看，樓市降溫態(tài)勢依然會持續(xù)一段時間。