近段時(shí)間以來(lái)，社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策及其走向表現(xiàn)出了極大關(guān)心和極度敏感，媒體輿論也紛紛跟進(jìn)關(guān)注，引發(fā)大面積討論、辯論與爭(zhēng)論。

在筆者看來(lái)，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中的種種問(wèn)題，主要還是要依靠市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，借助稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。不過(guò)，限購(gòu)、松綁等行政調(diào)控的“壽終正寢”，既不是釋放政府救市的信號(hào)，也不意味著任由房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，更不預(yù)示著房?jī)r(jià)將加速上揚(yáng)，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性必經(jīng)的陣痛過(guò)程。只有厘清和統(tǒng)一了這一基本認(rèn)識(shí)，我們才能在此前提下，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景和政府部門(mén)的角色定位進(jìn)行理性反思。

第一，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)調(diào)整、穩(wěn)中有升”的發(fā)展局面。依筆者之見(jiàn)，關(guān)于房地產(chǎn)的生存與發(fā)展，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)，但是由于風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有系統(tǒng)性形成和大面積存在，樓市不會(huì)崩盤(pán)坍塌。關(guān)于房地產(chǎn)的價(jià)格，從全國(guó)范圍來(lái)看，雖然會(huì)逐步上升，但是漲幅比較平穩(wěn)，略高于物價(jià)漲幅或者與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平基本相適應(yīng)；從某一個(gè)城市區(qū)域來(lái)看，價(jià)格不會(huì)全面上漲，但會(huì)在商業(yè)中心、政務(wù)新區(qū)、高鐵站區(qū)、重點(diǎn)學(xué)區(qū)、物流基地、景區(qū)周?chē)�穩(wěn)步上漲，而在其他地段出現(xiàn)價(jià)格僵持、小幅下跌現(xiàn)象。

具體來(lái)說(shuō)，可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析：

漲價(jià)因素分析——其一，我國(guó)正處于新型城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的過(guò)程，我國(guó)城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，而作為城鎮(zhèn)化的重要載體和依托，房地產(chǎn)業(yè)必將是一個(gè)持續(xù)發(fā)展的黃金產(chǎn)業(yè)，不管是高端房產(chǎn)，還是中端、低端房產(chǎn)，都有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。其二，受礦產(chǎn)資源日益稀缺、物流費(fèi)用水漲船高、信貸結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、稅費(fèi)改革擴(kuò)大統(tǒng)籌等諸多因素影響，房地產(chǎn)的土地費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政公共設(shè)施費(fèi)用等會(huì)越來(lái)越高，人力成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本、運(yùn)營(yíng)成本、材料成本等也是節(jié)節(jié)攀高。其三，受通貨膨脹持續(xù)發(fā)力因素影響，很多人習(xí)慣于將有限的資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。其四，隨著房改政策的完全消化和住房福利的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)的剛性需求和改善型需求比較大，而各地每年可供開(kāi)發(fā)和交易的商業(yè)用地指標(biāo)有一定的規(guī)模限制，因此供需矛盾突出。其五，我國(guó)的教育、醫(yī)療、就業(yè)、科技、文化、社保等社會(huì)資源和行政資源依然集中在城市，特別是大中城市，隨著居民收入的不斷提高和消費(fèi)理念的不斷改進(jìn)，更多的人群將會(huì)涌進(jìn)大中城市買(mǎi)房置業(yè)。其六，現(xiàn)在城市房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)層次呈現(xiàn)梯度轉(zhuǎn)移的跡象，隨著一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)利潤(rùn)空間逐漸變窄，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向二線(xiàn)城市直至三線(xiàn)、四線(xiàn)城市進(jìn)軍，在這一利潤(rùn)追逐途程中，必將對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)理念、審美價(jià)值等造成沖擊。

降價(jià)因素分析——其一，假以時(shí)日，不動(dòng)產(chǎn)登記制度將會(huì)正式浮出水面，房地產(chǎn)信息會(huì)最終實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，多房者多納稅成為一種共識(shí)，這在一定程度上加大了購(gòu)房者的顧慮。其二，隨著官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)、公開(kāi)制度的不斷完善與推進(jìn)，以及反腐倡廉力度的空前加大，政府以及國(guó)企員工必然會(huì)拋售多余的房產(chǎn)，同時(shí)也不敢高調(diào)買(mǎi)房。其三，目前是房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，由于購(gòu)買(mǎi)力的提前透支和需求量的集中釋放，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)需求量會(huì)有一定下降。其四，受計(jì)劃生育政策的影響，目前加入購(gòu)房隊(duì)伍的青年一代以獨(dú)生子女為主，即使計(jì)劃生育政策在不久的將來(lái)會(huì)發(fā)生重大調(diào)整，新一代的生育觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變、生育意愿已經(jīng)減弱，這些都造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)飽和。其五，隨著房地產(chǎn)稅立法以及改革被提上日程，社會(huì)公眾的房地產(chǎn)投資、投機(jī)意愿也會(huì)相應(yīng)下降。其六，隨著國(guó)際化進(jìn)程的加快和全球化市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的人將會(huì)選擇留學(xué)國(guó)外、求職國(guó)外、定居國(guó)外，這也相應(yīng)減少?lài)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求甚至拋售部分房產(chǎn)。雖然也有很多外國(guó)人定居中國(guó)，但是受消費(fèi)理念、價(jià)值觀念和投資取向等影響，其對(duì)房地產(chǎn)的需求量十分有限。

第二，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用稅收杠桿，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。筆者認(rèn)為，無(wú)論是房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)思想，還是房地產(chǎn)調(diào)控的制度設(shè)計(jì)，都必須著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，即在確保房地產(chǎn)交易價(jià)格相對(duì)合理的同時(shí)，確保房地產(chǎn)供需基本均衡。但是，什么樣的政策屬于長(zhǎng)期性的？在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不能過(guò)多、過(guò)頻進(jìn)行行政干預(yù)，而是應(yīng)該在稅制體系的完善上下工夫。作為全面深化改革的突破口和經(jīng)濟(jì)手段的關(guān)鍵點(diǎn)，稅收制度及其改革應(yīng)當(dāng)在引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展中發(fā)揮重要作用。相對(duì)于行政調(diào)控政策，稅收杠桿可以長(zhǎng)期使用。新一輪的稅制改革方案已經(jīng)審議通過(guò)，具體的配套措施即將面世。預(yù)計(jì)與房地產(chǎn)和收入分配相關(guān)的稅改措施將在今后三年內(nèi)密集出臺(tái)。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是重大利好。

其一，充分發(fā)揮稅收杠桿，可以使市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中發(fā)揮決定性作用。有別于行政調(diào)控，通過(guò)公允且透明的稅收手段，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)相機(jī)抉擇、自動(dòng)調(diào)節(jié)的規(guī)范化、常態(tài)化，大致可以達(dá)成或者接近這樣一個(gè)相對(duì)理想、飽和的“調(diào)控”狀態(tài)：可支配收入嚴(yán)重不足的暫緩買(mǎi)房，剛性需求異常急切的適時(shí)買(mǎi)房，意欲改善住房條件的擇機(jī)買(mǎi)房；能夠承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的多買(mǎi)房，愿意多買(mǎi)房產(chǎn)的多納稅，房產(chǎn)數(shù)量較少或者居住面積較小的完全不負(fù)擔(dān)額外的稅收成本。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不再?lài)�著地方政府的指揮棒，東一榔頭西一棒子，而是根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)、交易的偏好、業(yè)績(jī)的表現(xiàn)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)面和資金鏈等實(shí)際情況，自主選擇和決定是否追加投資額，是否增加投放量，以及如何適應(yīng)市場(chǎng)變化、對(duì)接客戶(hù)需求，走提升品質(zhì)、注重信譽(yù)、分類(lèi)發(fā)展的差異化路線(xiàn)以及優(yōu)化調(diào)整戶(hù)型、面積。可以預(yù)見(jiàn)，通過(guò)稅收杠桿作用的發(fā)揮，可以有效激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的高端生產(chǎn)力、剩余購(gòu)買(mǎi)力，還房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)買(mǎi)賣(mài)平等的“自由身”。

其二，充分發(fā)揮稅收杠桿，可以進(jìn)一步改善和穩(wěn)定社會(huì)公眾的房市交易預(yù)期。稅收調(diào)節(jié)是剛性的，也是明朗化的。從需求方來(lái)看，少了行政調(diào)控的干預(yù)，社會(huì)公眾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走向判斷相對(duì)純粹和準(zhǔn)確，不會(huì)盲目跟從買(mǎi)房或者隨波逐流賣(mài)房。同時(shí)，在買(mǎi)房的同時(shí)，也就知悉了相關(guān)權(quán)利與義務(wù)，使得“樓市有風(fēng)險(xiǎn)、投資需謹(jǐn)慎”成為一種共識(shí)，房地產(chǎn)商有更加充足的調(diào)價(jià)底氣，“房鬧”等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為可以有效防止或者減少。從供應(yīng)方來(lái)看，房地產(chǎn)商可以立足于自身實(shí)際，結(jié)合市場(chǎng)反應(yīng)和市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)房市的發(fā)展方向和路徑進(jìn)行綜合研判，從而心無(wú)旁騖地抓好房地產(chǎn)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售等工作。

其三，充分發(fā)揮稅收杠桿，可以按照法制規(guī)范處理有關(guān)方面的收入分配關(guān)系。稅收手段，是著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)、遵循法制的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。按照十八屆三中全會(huì)決策部署，在新一輪的稅制改革中將會(huì)全面貫徹落實(shí)稅收法定原則和清費(fèi)立稅原則，這一改革紅利十分有利于遵循法制軌道調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所得收益。當(dāng)前，收入分配關(guān)系的處理是一大焦點(diǎn)和難點(diǎn)，稍有不慎，就有可能引發(fā)不滿(mǎn)和觸發(fā)矛盾。特別是近年來(lái)因房暴富、坐地起價(jià)的現(xiàn)象普遍存在，而且沒(méi)有良好的稅收制度和征管措施加以約束，這既不公平，也不合理。在新一輪的稅制改革中，無(wú)論是房地產(chǎn)稅的立法及其改革，或者是個(gè)人所得稅的改革，對(duì)于規(guī)范中央和地方、政府與市場(chǎng)、集體與個(gè)人的財(cái)政或者收入分配關(guān)系都具有非常明顯的效果。

第三，各級(jí)政府要在保障基本住房需求和配套設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮好主導(dǎo)作用。當(dāng)然，行政性調(diào)控政策的退出，并不意味著各級(jí)政府在引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程中就沒(méi)有了“治理”職責(zé)。相反，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)在充分發(fā)揮好稅收職能作用的同時(shí)，要更加注重運(yùn)用“有形的手”的力量，配套做好相關(guān)工作，平衡好房市利益博弈，解決好特殊困難人群的住房問(wèn)題。

其一，要健全住房保障制度。筆者建議，加大棚戶(hù)區(qū)改造力度，擴(kuò)大廉租房建設(shè)規(guī)模，盡量不建或者少建經(jīng)濟(jì)適用房，確保那些買(mǎi)不起房、暫時(shí)買(mǎi)不起房、購(gòu)房意愿不強(qiáng)的人群能有基本的住宿條件或者低廉的租房供應(yīng)，真正實(shí)現(xiàn) “住有所居”。當(dāng)然，在加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)方面，單靠政府一方的力量也十分有限。各級(jí)地方政府在發(fā)揮主導(dǎo)作用的同時(shí)，也要通過(guò)多種形式，積極引入和吸收民間資本參與投資建設(shè)，促進(jìn)保障房建設(shè)資金來(lái)源的多樣化和社會(huì)化。

其二，要繁榮穩(wěn)定資本市場(chǎng)。雖然投資房地產(chǎn)不一定是最正確的選擇，但肯定不是最錯(cuò)誤的選擇。當(dāng)前，由于資本市場(chǎng)的發(fā)展不健康、不穩(wěn)定，“圈錢(qián)”、“套錢(qián)”、“騙錢(qián)”、“吸錢(qián)”層出不窮，社會(huì)公眾對(duì)資本市場(chǎng)漸漸失去信心。因此，政府部門(mén)在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管方式的同時(shí)，還要進(jìn)一步促進(jìn)股票、債券和期貨等多層次資本市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)廣大投資者的合法權(quán)益，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。一方面，拓寬企業(yè)和居民投融資渠道，給大家提供更加充裕、更多選擇的投資理財(cái)產(chǎn)品，避免“雞蛋裝在一個(gè)籃子里”等單一房產(chǎn)投資失誤帶來(lái)次生災(zāi)害。另一方面，通過(guò)提高直接融資比重、減少融資環(huán)節(jié)、簡(jiǎn)化融資程序、清理整頓不合理收費(fèi)等，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)業(yè)的融資成本，解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問(wèn)題。

其三，要完善政績(jī)考核指標(biāo)。長(zhǎng)期以來(lái)?熏各級(jí)地方黨委和政府大搞ＧＤＰ增長(zhǎng)率排名，將ＧＤＰ增速、財(cái)政收入規(guī)模等作為評(píng)價(jià)領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部政績(jī)業(yè)績(jī)、衡量地方發(fā)展成效、提拔任用或者一票否決的主要指標(biāo)，結(jié)果導(dǎo)致一些領(lǐng)導(dǎo)干部盲目追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，“拍腦袋決策、拍胸脯蠻干、拍屁股走人”，大興土木搞“政績(jī)工程”、“形象工程”，特別是將ＧＤＰ貢獻(xiàn)大、稅收兌現(xiàn)快的房地產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)工程加以推進(jìn)，很多地方的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、政務(wù)新區(qū)，放眼望去，已經(jīng)成為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)園區(qū)”。盡管近年來(lái)部分地區(qū)也認(rèn)識(shí)到這一問(wèn)題的嚴(yán)重性，但是由于考核指揮棒始終未變，結(jié)果只能將錯(cuò)就錯(cuò)。即使是個(gè)別地方明文規(guī)定要完善政績(jī)考核指標(biāo)和方式，也都“雷聲大雨點(diǎn)小”，沒(méi)有得到有效執(zhí)行。下一步，要按照黨的十八屆三中全會(huì)明確提出的“改革和完善干部考核評(píng)價(jià)制度”要求，從上到下“一盤(pán)棋”，探索改進(jìn)地方黨政領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部政績(jī)考核工作，堅(jiān)決糾正唯ＧＤＰ是從的用人和評(píng)價(jià)導(dǎo)向，這樣才能引導(dǎo)干部樹(shù)立正確的政績(jī)觀，將科學(xué)發(fā)展觀落到實(shí)處，為地方政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展減輕思想包袱和壓力，提供有力的制度保障。

（作者單位：安徽省地方稅務(wù)局辦公室）