近段時間以來，社會公眾對房地產(chǎn)調(diào)控政策及其走向表現(xiàn)出了極大關(guān)心和極度敏感，媒體輿論也紛紛跟進(jìn)關(guān)注，引發(fā)大面積討論、辯論與爭論。

在筆者看來，解決房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程中的種種問題，主要還是要依靠市場化的經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，借助稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。不過，限購、松綁等行政調(diào)控的“壽終正寢”，既不是釋放政府救市的信號，也不意味著任由房地產(chǎn)市場發(fā)展，更不預(yù)示著房價將加速上揚(yáng)，而是房地產(chǎn)市場回歸理性必經(jīng)的陣痛過程。只有厘清和統(tǒng)一了這一基本認(rèn)識，我們才能在此前提下，對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景和政府部門的角色定位進(jìn)行理性反思。

第一，未來的房地產(chǎn)市場很有可能呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)調(diào)整、穩(wěn)中有升”的發(fā)展局面。依筆者之見，關(guān)于房地產(chǎn)的生存與發(fā)展，雖然房地產(chǎn)市場暗藏諸多風(fēng)險，但是由于風(fēng)險還沒有系統(tǒng)性形成和大面積存在，樓市不會崩盤坍塌。關(guān)于房地產(chǎn)的價格，從全國范圍來看，雖然會逐步上升，但是漲幅比較平穩(wěn)，略高于物價漲幅或者與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的水平基本相適應(yīng)；從某一個城市區(qū)域來看，價格不會全面上漲，但會在商業(yè)中心、政務(wù)新區(qū)、高鐵站區(qū)、重點學(xué)區(qū)、物流基地、景區(qū)周圍穩(wěn)步上漲，而在其他地段出現(xiàn)價格僵持、小幅下跌現(xiàn)象。

具體來說，可以從以下兩個方面進(jìn)行分析：

漲價因素分析——其一，我國正處于新型城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的過程，我國城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，而作為城鎮(zhèn)化的重要載體和依托，房地產(chǎn)業(yè)必將是一個持續(xù)發(fā)展的黃金產(chǎn)業(yè)，不管是高端房產(chǎn)，還是中端、低端房產(chǎn)，都有較大的市場發(fā)展空間。其二，受礦產(chǎn)資源日益稀缺、物流費用水漲船高、信貸結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、稅費改革擴(kuò)大統(tǒng)籌等諸多因素影響，房地產(chǎn)的土地費用、建筑安裝費用、市政公共設(shè)施費用等會越來越高，人力成本、管理成本、財務(wù)成本、運營成本、材料成本等也是節(jié)節(jié)攀高。其三，受通貨膨脹持續(xù)發(fā)力因素影響，很多人習(xí)慣于將有限的資金投入房地產(chǎn)市場。其四，隨著房改政策的完全消化和住房福利的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)的剛性需求和改善型需求比較大，而各地每年可供開發(fā)和交易的商業(yè)用地指標(biāo)有一定的規(guī)模限制，因此供需矛盾突出。其五，我國的教育、醫(yī)療、就業(yè)、科技、文化、社保等社會資源和行政資源依然集中在城市，特別是大中城市，隨著居民收入的不斷提高和消費理念的不斷改進(jìn)，更多的人群將會涌進(jìn)大中城市買房置業(yè)。其六，現(xiàn)在城市房產(chǎn)的開發(fā)層次呈現(xiàn)梯度轉(zhuǎn)移的跡象，隨著一線城市的房地產(chǎn)利潤空間逐漸變窄，品牌開發(fā)商開始向二線城市直至三線、四線城市進(jìn)軍，在這一利潤追逐途程中，必將對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的開發(fā)理念、審美價值等造成沖擊。

降價因素分析——其一，假以時日，不動產(chǎn)登記制度將會正式浮出水面，房地產(chǎn)信息會最終實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，多房者多納稅成為一種共識，這在一定程度上加大了購房者的顧慮。其二，隨著官員財產(chǎn)申報、公開制度的不斷完善與推進(jìn)，以及反腐倡廉力度的空前加大，政府以及國企員工必然會拋售多余的房產(chǎn)，同時也不敢高調(diào)買房。其三，目前是房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型發(fā)展時期，由于購買力的提前透支和需求量的集中釋放，未來一段時期內(nèi)的房地產(chǎn)需求量會有一定下降。其四，受計劃生育政策的影響，目前加入購房隊伍的青年一代以獨生子女為主，即使計劃生育政策在不久的將來會發(fā)生重大調(diào)整，新一代的生育觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變、生育意愿已經(jīng)減弱，這些都造成了房地產(chǎn)市場的相對飽和。其五，隨著房地產(chǎn)稅立法以及改革被提上日程，社會公眾的房地產(chǎn)投資、投機(jī)意愿也會相應(yīng)下降。其六，隨著國際化進(jìn)程的加快和全球化市場的發(fā)展，越來越多的人將會選擇留學(xué)國外、求職國外、定居國外，這也相應(yīng)減少國內(nèi)房地產(chǎn)需求甚至拋售部分房產(chǎn)。雖然也有很多外國人定居中國，但是受消費理念、價值觀念和投資取向等影響，其對房地產(chǎn)的需求量十分有限。

第二，各級政府應(yīng)當(dāng)充分運用稅收杠桿，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。筆者認(rèn)為，無論是房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)思想，還是房地產(chǎn)調(diào)控的制度設(shè)計，都必須著眼于房地產(chǎn)市場的長期健康穩(wěn)定發(fā)展，即在確保房地產(chǎn)交易價格相對合理的同時，確保房地產(chǎn)供需基本均衡。但是，什么樣的政策屬于長期性的？在社會主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不能過多、過頻進(jìn)行行政干預(yù)，而是應(yīng)該在稅制體系的完善上下工夫。作為全面深化改革的突破口和經(jīng)濟(jì)手段的關(guān)鍵點，稅收制度及其改革應(yīng)當(dāng)在引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展中發(fā)揮重要作用。相對于行政調(diào)控政策，稅收杠桿可以長期使用。新一輪的稅制改革方案已經(jīng)審議通過，具體的配套措施即將面世。預(yù)計與房地產(chǎn)和收入分配相關(guān)的稅改措施將在今后三年內(nèi)密集出臺。這對于房地產(chǎn)市場來說，無疑是重大利好。

其一，充分發(fā)揮稅收杠桿，可以使市場在房地產(chǎn)資源配置中發(fā)揮決定性作用。有別于行政調(diào)控，通過公允且透明的稅收手段，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場相機(jī)抉擇、自動調(diào)節(jié)的規(guī)范化、常態(tài)化，大致可以達(dá)成或者接近這樣一個相對理想、飽和的“調(diào)控”狀態(tài)：可支配收入嚴(yán)重不足的暫緩買房，剛性需求異常急切的適時買房，意欲改善住房條件的擇機(jī)買房；能夠承擔(dān)市場風(fēng)險的多買房，愿意多買房產(chǎn)的多納稅，房產(chǎn)數(shù)量較少或者居住面積較小的完全不負(fù)擔(dān)額外的稅收成本。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商不再圍著地方政府的指揮棒，東一榔頭西一棒子，而是根據(jù)市場的反應(yīng)、交易的偏好、業(yè)績的表現(xiàn)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)面和資金鏈等實際情況，自主選擇和決定是否追加投資額，是否增加投放量，以及如何適應(yīng)市場變化、對接客戶需求，走提升品質(zhì)、注重信譽(yù)、分類發(fā)展的差異化路線以及優(yōu)化調(diào)整戶型、面積。可以預(yù)見，通過稅收杠桿作用的發(fā)揮，可以有效激發(fā)房地產(chǎn)市場和資本市場的高端生產(chǎn)力、剩余購買力，還房地產(chǎn)市場一個買賣平等的“自由身”。

其二，充分發(fā)揮稅收杠桿，可以進(jìn)一步改善和穩(wěn)定社會公眾的房市交易預(yù)期。稅收調(diào)節(jié)是剛性的，也是明朗化的。從需求方來看，少了行政調(diào)控的干預(yù)，社會公眾對未來房價的走向判斷相對純粹和準(zhǔn)確，不會盲目跟從買房或者隨波逐流賣房。同時，在買房的同時，也就知悉了相關(guān)權(quán)利與義務(wù)，使得“樓市有風(fēng)險、投資需謹(jǐn)慎”成為一種共識，房地產(chǎn)商有更加充足的調(diào)價底氣，“房鬧”等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為可以有效防止或者減少。從供應(yīng)方來看，房地產(chǎn)商可以立足于自身實際，結(jié)合市場反應(yīng)和市場調(diào)查，對房市的發(fā)展方向和路徑進(jìn)行綜合研判，從而心無旁騖地抓好房地產(chǎn)建設(shè)、經(jīng)營、銷售等工作。

其三，充分發(fā)揮稅收杠桿，可以按照法制規(guī)范處理有關(guān)方面的收入分配關(guān)系。稅收手段，是著眼于長遠(yuǎn)、遵循法制的長效機(jī)制建設(shè)。按照十八屆三中全會決策部署，在新一輪的稅制改革中將會全面貫徹落實稅收法定原則和清費立稅原則，這一改革紅利十分有利于遵循法制軌道調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所得收益。當(dāng)前，收入分配關(guān)系的處理是一大焦點和難點，稍有不慎，就有可能引發(fā)不滿和觸發(fā)矛盾。特別是近年來因房暴富、坐地起價的現(xiàn)象普遍存在，而且沒有良好的稅收制度和征管措施加以約束，這既不公平，也不合理。在新一輪的稅制改革中，無論是房地產(chǎn)稅的立法及其改革，或者是個人所得稅的改革，對于規(guī)范中央和地方、政府與市場、集體與個人的財政或者收入分配關(guān)系都具有非常明顯的效果。

第三，各級政府要在保障基本住房需求和配套設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮好主導(dǎo)作用。當(dāng)然，行政性調(diào)控政策的退出，并不意味著各級政府在引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的過程中就沒有了“治理”職責(zé)。相反，各級政府應(yīng)當(dāng)在充分發(fā)揮好稅收職能作用的同時，要更加注重運用“有形的手”的力量，配套做好相關(guān)工作，平衡好房市利益博弈，解決好特殊困難人群的住房問題。

其一，要健全住房保障制度。筆者建議，加大棚戶區(qū)改造力度，擴(kuò)大廉租房建設(shè)規(guī)模，盡量不建或者少建經(jīng)濟(jì)適用房，確保那些買不起房、暫時買不起房、購房意愿不強(qiáng)的人群能有基本的住宿條件或者低廉的租房供應(yīng)，真正實現(xiàn) “住有所居”。當(dāng)然，在加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)方面，單靠政府一方的力量也十分有限。各級地方政府在發(fā)揮主導(dǎo)作用的同時，也要通過多種形式，積極引入和吸收民間資本參與投資建設(shè)，促進(jìn)保障房建設(shè)資金來源的多樣化和社會化。

其二，要繁榮穩(wěn)定資本市場。雖然投資房地產(chǎn)不一定是最正確的選擇，但肯定不是最錯誤的選擇。當(dāng)前，由于資本市場的發(fā)展不健康、不穩(wěn)定，“圈錢”、“套錢”、“騙錢”、“吸錢”層出不窮，社會公眾對資本市場漸漸失去信心。因此，政府部門在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管方式的同時，還要進(jìn)一步促進(jìn)股票、債券和期貨等多層次資本市場健康發(fā)展，維護(hù)廣大投資者的合法權(quán)益，防范和化解金融風(fēng)險。一方面，拓寬企業(yè)和居民投融資渠道，給大家提供更加充裕、更多選擇的投資理財產(chǎn)品，避免“雞蛋裝在一個籃子里”等單一房產(chǎn)投資失誤帶來次生災(zāi)害。另一方面，通過提高直接融資比重、減少融資環(huán)節(jié)、簡化融資程序、清理整頓不合理收費等，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)業(yè)的融資成本，解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題。

其三，要完善政績考核指標(biāo)。長期以來?熏各級地方黨委和政府大搞ＧＤＰ增長率排名，將ＧＤＰ增速、財政收入規(guī)模等作為評價領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部政績業(yè)績、衡量地方發(fā)展成效、提拔任用或者一票否決的主要指標(biāo)，結(jié)果導(dǎo)致一些領(lǐng)導(dǎo)干部盲目追求經(jīng)濟(jì)增長，“拍腦袋決策、拍胸脯蠻干、拍屁股走人”，大興土木搞“政績工程”、“形象工程”，特別是將ＧＤＰ貢獻(xiàn)大、稅收兌現(xiàn)快的房地產(chǎn)業(yè)作為重點工程加以推進(jìn)，很多地方的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、政務(wù)新區(qū)，放眼望去，已經(jīng)成為“房地產(chǎn)開發(fā)園區(qū)”。盡管近年來部分地區(qū)也認(rèn)識到這一問題的嚴(yán)重性，但是由于考核指揮棒始終未變，結(jié)果只能將錯就錯。即使是個別地方明文規(guī)定要完善政績考核指標(biāo)和方式，也都“雷聲大雨點小”，沒有得到有效執(zhí)行。下一步，要按照黨的十八屆三中全會明確提出的“改革和完善干部考核評價制度”要求，從上到下“一盤棋”，探索改進(jìn)地方黨政領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部政績考核工作，堅決糾正唯ＧＤＰ是從的用人和評價導(dǎo)向，這樣才能引導(dǎo)干部樹立正確的政績觀，將科學(xué)發(fā)展觀落到實處，為地方政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展減輕思想包袱和壓力，提供有力的制度保障。

（作者單位：安徽省地方稅務(wù)局辦公室）