2014年上半年，房地產(chǎn)市場政策面風生水起，繼“兩會”上中央提出“分類調(diào)控”后，地方政府紛紛自主出臺調(diào)整政策，集中在放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等層面；對于更為重要的資金層面，中央政府相繼以“央五條”、定向降準等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求�？傮w來說，“微刺激”、“雙向調(diào)控”將成常態(tài)，政府大規(guī)模刺激措施或者全面降準這種大力度措施出臺的可能性不大，而地方政府自主多樣化“救市“手段數(shù)量和力度將加大。
　　
　　以下分享上半年中國房地產(chǎn)五大“最政策”。
　　
　　最“迫切”的政策——限購松綁
　　
　　國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速較前4個月回落1.7個百分點，創(chuàng)57個月新低紀錄。同時，房地產(chǎn)銷售面積也同比下降。在房地產(chǎn)市場承壓下行的背景下，一些三四線城市面對高企的庫存已經(jīng)悄然開始微調(diào)限購政策。緣起于2009年、2010年左右抑制投機需求的限購政策是否仍有持續(xù)的必要，近期也引起討論。
　　
　　業(yè)界認為，多個地方頻頻試水放松限購，已經(jīng)證明地方的急切性。而限購放松和中央“分類調(diào)控”、讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用并不違背。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會一位資深人士不久前也談到，限價、限購等行政性手段遲早是要退出的，這也貼近改革的方向。
　　
　　終于，經(jīng)過一番可笑的試探之后，呼和浩特市成為了第一個公開放開限購的城市。對此，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處處長冀罕鋼說：“市場需要限購，我們及時落實國家相關部委的通知，市場不需要限購，我們也應及時做好引導工作，以便推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓群眾走出誤區(qū)。”
　　
　　7月2日，一份署名為濟南市城鄉(xiāng)建設委員會的《關于對我市商品房限購政策進行調(diào)整的請示》文件從網(wǎng)上傳出。文件建議濟南全市解除新建商品住房與存量住房的限購，濟南市領導已簽字批閱：同意城鄉(xiāng)建委建議，加強后續(xù)管理，防止大起大落。當日晚間，濟南市城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站對此消息進行了回應。我市擬對現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行調(diào)整。為促進濟南市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，我市正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進行調(diào)整的辦法，待確定后實施。
　　
　　如果兩個城市均沒有受到上面的批評，那么用不了多久，陸續(xù)的會有大批銷售不暢的城市加入放開限購的大軍，有人甚至預計，限購政策可能會在除一線城市和超1000萬人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消。
　　
　　點評：樓市下行幾成定局，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于一個前期調(diào)控政策的消化期，一些房價已經(jīng)顯露理性回歸勢頭的城市，調(diào)控政策松動一些又何妨？
　　
　　最“忌憚”的政策——房產(chǎn)稅
　　
　　日前，財政部部長樓繼偉向全國人大常委會報告2013年中央決算時指出，下一步將配合做好房產(chǎn)稅立法相關工作。結合6月份國土部正式啟動不動產(chǎn)登記信息平臺建設的研究和設計工作，加上國家有關部門也已經(jīng)明確全國住房信息聯(lián)網(wǎng)將在2020年前完成。業(yè)內(nèi)預測，房產(chǎn)稅的推進在最近一兩年將會有大動作。
　　
　　其實，房產(chǎn)稅早已在上海和重慶兩個大型城市試點，不過根據(jù)房產(chǎn)稅開征最新消息顯示，房產(chǎn)稅在這兩個城市試點的三年時間里，其成效可以說微乎其微。其實在上海和重慶試點的房產(chǎn)稅并不是完整的，因為存量房沒有征稅，它可是最應該征稅的。大家都期盼著房產(chǎn)稅開征后炒房客和房叔、房嬸們手里的房子能被迫出手，以增大市場供應達到拉低房價的作用，倘若房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，那房產(chǎn)稅也將失去意義。
　　
　　最新消息顯示，備受關注的《不動產(chǎn)登記條例》將于年內(nèi)完成立法。而伴隨著《條例》的推進，與之相關的房產(chǎn)稅試點擴圍的準備工作也開始啟動。針對近日有媒體稱全國人大、財政部、國家稅務總局等正就房產(chǎn)稅展開密集調(diào)研的話題，國家稅務總局的一位內(nèi)部人士表示“的確有這回事，但不便透露具體細節(jié)”。事實上，在今年國土部不動產(chǎn)登記局掛牌后，就有專家認為，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能為征收房產(chǎn)稅提供幫助”。而財政部財政科學研究所所長賈康也認為，房產(chǎn)稅改革大方向已定，與之呼應的正是不動產(chǎn)登記的推進。而最近部委關于“個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”的表態(tài)，也被專家解讀為房產(chǎn)稅試點將擴圍。
　　
　　點評：房產(chǎn)既和土地財政相關，也和民眾的公共福利相關，問題混雜不清。在稅收目標不夠清晰、土地國有化等情況下，房產(chǎn)稅開征在執(zhí)行中可能會遇到一些意想不到的困難，但開征房產(chǎn)稅是大勢所趨。
　　
　　最“爭議”的政策——以房養(yǎng)老
　　
　　去年9月，《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，并由保監(jiān)會作為此項工作的牽頭部門。但此后，不僅業(yè)內(nèi)對其可行性爭論不已，公眾更是以較為激烈的態(tài)度來談論這一話題。
　　
　　近日，保監(jiān)會發(fā)布《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，宣布從7月1日起在北京、上海、廣州、武漢四地正式開展為期兩年的試點，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人。在保險公司試點資格方面，保監(jiān)會表示需滿足7個條件，如已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。保監(jiān)會相關負責人表示，試點通過保險以房養(yǎng)老，意在給有意愿、有需求的老年人提供一種自愿選擇和金融工具，帶有市場化的性質(zhì)，并不意味政府“不管養(yǎng)老”。目前，國內(nèi)外都缺乏相關的經(jīng)驗，保險公司對此態(tài)度謹慎。推出產(chǎn)品和試點，只是為完善第三支柱體系提供選擇的機會和可能。
　　
　　今年3月，在參與人數(shù)眾多的新浪微博話題討論組里，有超過4000名網(wǎng)友參與了“以房養(yǎng)老”的接受度調(diào)查，其中有超過67.9%的網(wǎng)民對“以房養(yǎng)老”的態(tài)度為“無法接受”。他們認為，一方面是“以房養(yǎng)老”不太適用于當前的現(xiàn)狀，如無法評估未來的房價；另一方面，在中國人傳統(tǒng)觀念里，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去，無法留給子女，這樣的現(xiàn)實難以接受。
　　
　　事實上，除了中國人對這種養(yǎng)老模式較低的接受程度外，保險公司對這個“新事物”也多持觀望態(tài)度。第一個擔心就是房價下跌、抵押物會縮水；第二個擔心是中國的土地使用權只有70年，有的甚至只有40年或者50年；第三個擔心是房屋產(chǎn)權不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦。此外，還有一個風險是通脹風險。保險公司面臨的具體操作問題的確相當復雜。
　　
　　點評：緩解獨生子女一代壓力、將不動產(chǎn)變身可支配財產(chǎn)，增加老人積蓄……“以房養(yǎng)老”看上去很美，但推行起來卻任重道遠。首先，以房養(yǎng)老是一個小眾的商業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)品，不是所有老年人都適合；其次，以房養(yǎng)老模式要發(fā)展必須依靠國家的政策支持和大量資金的介入，僅靠商業(yè)運營難以發(fā)展起來；最后，由于未來房價走勢不明朗，以房養(yǎng)老的模式有待進一步觀察。
　　
　　最“坑爹”的政策——學區(qū)房與小學、初中劃片入學
　　
　　這是一個讓中國家長焦慮的詞，也是一個在樓市堪稱傳奇的詞，無論樓市如何變幻莫測，它似乎始終“堅挺不倒”，這就是“學區(qū)房”。2014年2月，教育部發(fā)布了《關于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》和《關于進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》，要求北京、上海等19個重點大城市做好義務教育免試就近入學工作，并列出小學和初中劃片就近入學的時間表和具體指標。消息一出，引發(fā)了全社會特別是學生家長們的高度關注。
　　
　　近兩年，有關天價學區(qū)房的報道屢見不鮮。最近，有消息稱，學區(qū)房價格最高已經(jīng)達到了30萬元一平米的天價！報道中提到的30萬元一平米的學區(qū)房位于北京市西城區(qū)新文化街，這個地區(qū)是網(wǎng)傳北京市重點小學排名第一的北京第二實驗小學所在地。同樣地段，非實驗二小學區(qū)房的樓房價格只有六七萬元左右。
　　
　　學區(qū)房價格一路上漲，這是近來各地一系列意圖促進教育公平的政策的另一個“成果”。家長為此苦不堪言。眾所周知，在基礎教育階段，很多人為了孩子能夠得到更優(yōu)質(zhì)的教育資源，不惜采取各種手段。從教改新政的政策意圖來看，一個重要的目標就是要革除積弊，推進教育公平。包括小學就近入學、小升初多校劃片入學、取消“共建生”等政策，即是希望能在最大程度上減少乃至杜絕“條子生”、“票子生”。
　　
　　當然，短期內(nèi)很多人一窩蜂地購買學區(qū)房導致房價畸形上漲，這是應該需要注意的現(xiàn)象。對此，有些地方政府出臺了相應的政策，比如入學不僅看房屋產(chǎn)權，還需具備一定的購買年限。通過這些限制手段來避免一窩蜂買學區(qū)房的現(xiàn)象。不過，這些舉措，同學區(qū)政策一樣，都是短時間內(nèi)教育資源無法實現(xiàn)均勻分配背景下的權宜之計。
　　
　　點評：學區(qū)房價格普遍偏高，購置學區(qū)房需有一定經(jīng)濟實力，對很多家庭來說，這是不小的經(jīng)濟負擔。“孟母們”在為孩子選擇學區(qū)房時，首先要做理性的考量，最好的未必適合孩子，適合孩子的才是最好的。其次，在購買學區(qū)房前，要注意所購房源是否能劃入理想學校的招生區(qū)域范圍。購房前應到區(qū)教育局查詢清楚招生政策，留意各名校近幾年來的招生范圍。同時，還要注意戶口的遷移問題，大部分的情況下，入讀小學與房產(chǎn)證和戶口掛鉤。最后，家長在提前做好功課了解房源信息后，還要做好周密考察，謹慎防范風險。
　　
　　最“無奈”的政策——整治“群租房”
　　
　　像北京這樣的大都市，治理群租房亂象這樣的話題可謂是老生常談，說到群租房治理，大多數(shù)人的印象可能只有兩個字：拆和趕。拆是拆掉群租房的各種隔斷，恢復房屋原本的結構；趕是趕走群租的房客，讓他們選擇租金更高的單元樓房，或者到偏僻的城郊租平房居住。大城市外來人員多，而房價高、房租貴，居大不易。于是，他們的低成本居住需求催生了群租行為，由此引發(fā)了諸如消防、治安、衛(wèi)生等問題。需求不可忽視，問題不可不治。
　　
　　整治群租，一些地方已經(jīng)開出了藥方。比如，最近上海探索代理經(jīng)租業(yè)務模式，鼓勵社會專業(yè)機構、物業(yè)服務企業(yè)等，收儲社會閑置房源，開展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務。北京也提出了“N+1”的新型治理模式，也就是在治理過程中，如果房主配合整改，自拆群租房，可以按照“N+1”模式，將面積較大的客廳或飯廳隔出一個房間，兩居室變?nèi)�居室，三居室變四居室。但是，這種模式必須在滿足消防安全，采光、透氣正常的前提下進行。
　　
　　目前北京有18萬人住在違法群租房里，而這18萬人中有八成屬于青年流動人口。事實上，對群租房的剛性需求大正是群租房難以整治的一個重要原因。這些住在群租房里的年輕人，為了自己的夢想，在這個城市里，痛并快樂著。我們每天都在努力、改變機會、創(chuàng)造現(xiàn)狀，卻每日抱怨重重。我們兢兢業(yè)業(yè)地低頭勞作，失去對生活趣味的感受。不少人陷入抱怨中。每天，社會的各個細胞都在忙碌，政府整治群租，大動干戈，不留情面。年輕人在夾縫中生存，怨念十足。社會的各個細胞都在努力，卻制造了一組又一組的對立。
　　
　　點評：大城市外來人口過度扎堆，導致群租問題。強行整治群租只是治標不治本。治本之策還是在于紓解大城市過于集聚的資源，增加中小城市的發(fā)展機會。就近城鎮(zhèn)化，只有這樣才能從根上解決群租問題。