與悲觀者所言的房地產(chǎn)泡沫破滅論相比，樓市陷于調(diào)整是一種更為普遍的認(rèn)知。這種調(diào)整有著確鑿的數(shù)據(jù)支撐：從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的月度數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年1月以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積逐月下跌，1-5月銷(xiāo)售面積總計(jì)36070萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，已跌至近一年以來(lái)的最低點(diǎn)。

  根據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度這40個(gè)城市的市場(chǎng)成交總量同比下滑24%。伴隨著銷(xiāo)量的下降，地產(chǎn)商手中的庫(kù)存量卻達(dá)到了歷史高位。

  回顧十年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，樓市面臨波動(dòng)與調(diào)整這并不是第一次，目前來(lái)看也并非形勢(shì)最為危急的一次。2008年樓市的滑鐵盧，2011年的量?jī)r(jià)小幅下行，都曾經(jīng)是樓市經(jīng)歷的非常時(shí)期。無(wú)獨(dú)有偶，這幾次市場(chǎng)的調(diào)整都是在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下產(chǎn)生的，從GDP增速來(lái)看，2014年一季度的數(shù)據(jù)與前兩次一樣都跌破了7.5%。

  然而，綜觀上半年樓市，本輪市場(chǎng)的調(diào)整也呈現(xiàn)出不同以往的鮮明特征。這些特征關(guān)乎市場(chǎng)下行的真正誘因，也關(guān)乎樓市下半場(chǎng)的走勢(shì)和預(yù)判。

  一二線與三四線城市的錯(cuò)位表現(xiàn)

  在連續(xù)上漲了18個(gè)月后，一二線樓市首先開(kāi)出了退燒藥。二月底，以降價(jià)促銷(xiāo)為特征的房?jī)r(jià)裂縫開(kāi)始在杭州、常州、廣州等城市出現(xiàn)。這僅僅是個(gè)開(kāi)始。本輪調(diào)整期內(nèi)，一線城市的市場(chǎng)冷卻速度最快、萎縮程度最高，出乎所有人的意料。

  北、上、廣、深四個(gè)一線城市上半年總成交量約1340萬(wàn)平方米，同比跌幅高達(dá)37%，即便是與市場(chǎng)平平的2012年和2011年同期相比，也分別都下跌11%和6%。

  四個(gè)城市同比均呈下跌態(tài)勢(shì)，其中北京市場(chǎng)的表現(xiàn)最差。今年1-6月北京樓市供應(yīng)同比上漲6成，而成交面積、套數(shù)同比卻下跌近一半。上半年北京新房總成交31753套，與去年同期相比下降45.48%，創(chuàng)下了2006年以來(lái)的新低。

  在表現(xiàn)顯著分化的二線樓市，杭州率先降價(jià)，引爆市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并迅速蔓延至長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島等城市；而南京、合肥、廈門(mén)、西安等城市則成交平穩(wěn)。

  相比之下，三四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于被一致看好的一二線城市。從18個(gè)三線城市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然上半年新建商品住宅整體成交同比下滑28%，但相比2012年和2011年同期成交量分別上漲了3%和下降5%。在冷峻的市場(chǎng)行情下，聚焦三四線城鎮(zhèn)化的房企如碧桂園、恒大等，在上半年都實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院某研究員進(jìn)指出，5、6月份，一線樓市成交沒(méi)有預(yù)期的好。從成交量、庫(kù)存、庫(kù)存去化周期等指標(biāo)來(lái)看，包括一二手住宅、商辦物業(yè)，基本上都印證了市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)。“多數(shù)購(gòu)房者依然選擇觀望，可以預(yù)計(jì)，一線城市的看跌情緒在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)難以驅(qū)散。”

  供需失衡與去庫(kù)存之憂

  去年7家千億陣營(yíng)房企上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均突破400億元，龍頭萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售額就突破千億，房企第一梯隊(duì)的門(mén)檻又有顯著提高。在這張榜單上，萬(wàn)科、綠地、恒大分列上半年銷(xiāo)售額前三位。而根據(jù)媒體報(bào)道，包括萬(wàn)科、恒大在內(nèi)的Top50房企此前幾乎都有過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的行為。

  自今年3月北京住總?cè)f科橙降價(jià)風(fēng)波開(kāi)始，萬(wàn)科便悄然展開(kāi)其降價(jià)策略。位于廣州的萬(wàn)科歐泊、萬(wàn)科金色家園降價(jià)幅度在15%-30%，位于上海浦東新區(qū)的海上傳奇項(xiàng)目5月加推房源單價(jià)直降5000元/平方米。同時(shí)，恒大也在長(zhǎng)沙、深圳、沈陽(yáng)等城市實(shí)行優(yōu)惠促銷(xiāo)帶動(dòng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)。雖然對(duì)降價(jià)之說(shuō)諱莫如深，但價(jià)格的調(diào)整最終轉(zhuǎn)化成了成績(jī)單上亮眼的數(shù)據(jù)。

  “今年樓市的問(wèn)題很大程度上是去庫(kù)存的問(wèn)題。去年銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)很快，去年透支的銷(xiāo)售導(dǎo)致基數(shù)增加，這在很大程度影響今年的市場(chǎng)表現(xiàn)。” 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)。

  根據(jù)目前樓市庫(kù)存量，一線城市消化周期達(dá)11個(gè)月，同比上升53%，其中北京、深圳已經(jīng)超出供求平衡區(qū)間警戒線。二線城市整體消化周期達(dá)12.7個(gè)月，同比上升40%。

  2008年，全國(guó)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)大幅度下行，主要原因是經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和全球金融危機(jī)的影響。從本輪市場(chǎng)的調(diào)整來(lái)看，更主要的是市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)生了變化，供需關(guān)系失衡，加上房貸收緊，購(gòu)房者信心受挫，樓市陷入了觀望模式。

  地方調(diào)控成主角

  2014年樓市上半場(chǎng)，“限購(gòu)松綁”是一個(gè)熱門(mén)話題。在“分類(lèi)調(diào)控”的思路下，地方政府頻頻微調(diào)政策以救市，多個(gè)二三線城市爆出“限購(gòu)松綁”的傳聞。“上半年更多的是一些地方城市政策的調(diào)整，而這也是上半年樓市調(diào)控政策不同于往年的全新轉(zhuǎn)變。”顧云昌說(shuō)。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有安徽、杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)、廣州等至少16個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。在呼和浩特正式取消限購(gòu)令之前，多個(gè)城市被報(bào)道已在事實(shí)上放開(kāi)限購(gòu)，但“只做不說(shuō)”。

  神一般的限購(gòu)令在兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)土崩瓦解，顯露出樓市調(diào)整的真正面目。值得注意的是，過(guò)去兩年一旦有地方試探性的放松限購(gòu)，中央都會(huì)第一時(shí)間站出來(lái)喊停。

  在沒(méi)有外力干預(yù)的情況下，一二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在今年年底、明年一季度結(jié)束。如果貨幣放松，則更短。一二線城市對(duì)外來(lái)需求的吸附力較強(qiáng)，需求依然大量存在，城市市場(chǎng)基本面的發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有根本性變化。只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高、購(gòu)買(mǎi)能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6-12個(gè)月，最長(zhǎng)不超過(guò)15個(gè)月。

  此前，王石曾公開(kāi)表示：“目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整程度還不夠徹底，可能會(huì)持續(xù)2到4年。”