原標(biāo)題：房企并未悲觀征戰(zhàn)熱情不減 萬科繼續(xù)關(guān)注拿地機(jī)會

房企并未悲觀“征戰(zhàn)”熱情不減

今年以來，北京等一線城市的房價有所松動、全國樓市成交量較去年有所下降的事實，掀起了一波關(guān)于“樓市拐點是否將至”的熱議。不過，在熱議背后，不少房地產(chǎn)開發(fā)商對于市場仍保持著謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，有房企甚至表示，從中央到地方相繼出臺的“救市”措施，讓他們對后市充滿信心

法治周末見習(xí)記者 張舒

法治周末實習(xí)生 周敏

“天真悶啊。聽說這兒最近有‘零首付’的活動，我們就來逛逛。”文萍(化名)操著一口“川普”，樂呵呵地笑著，順手把樓盤簡介單攥在手里，扇了扇風(fēng)。

這是5月24日，發(fā)生在北京市珠江四季悅城售樓處的一幕。淅淅瀝瀝的小雨顯然沒有阻擋住人們的熱情，和文萍一樣的上百名看房者們，烏泱泱地占據(jù)了售樓處的每個角落。

“我自己今天就接了四五十個電話了。”售樓處工作人員似真似假地抱怨道。

時間倒回至5月16日。珠江四季悅城高調(diào)推出“告別首付，無壓力購房筑家計劃”，又稱“零首付”購房。售樓處工作人員解釋道，所謂“零首付”，是珠江地產(chǎn)與搜房網(wǎng)最新推出的合作項目，符合資格的購房者只需要繳納部分定金，就可以獲得由搜房網(wǎng)提供的首付貸款。

風(fēng)聲一出，該樓盤立即成為輿論焦點，不少人就此推論，樓市拐點將至。

此前的3月，位于北京南六環(huán)的大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙項目開盤，該樓盤以低于市場觀望預(yù)期近3000元/平方米的價格入市。當(dāng)時有人也分析稱，一直被認(rèn)為不會降價的一線城市，房屋價格開始出現(xiàn)松動跡象。

不過北京萬科企業(yè)有限公司(以下簡稱北京萬科)表示，這個價格跟該區(qū)域同期開盤項目的實際單價較為接近。

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的4月份《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，與3月相比，70個大中城市中，新房價格下降的城市有8個，持平的城市有18個;二手房價格下降的城市有22個，持平的城市有13個。

而國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的《2014年1至3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》顯示，今年一季度，商品房銷售面積為20111萬平方米，同比下降3.8%，銷售額13263億元，同比下降5.2%。

在這樣的市場格局之下，房地產(chǎn)開發(fā)商的生存狀態(tài)如何，他們會作出怎樣的策略調(diào)整?

大型房企的“平常心”

萬科繼續(xù)關(guān)注拿地機(jī)會

在接受法治周末記者采訪時，提及全國樓市當(dāng)前的不甚景氣，萬科總部回應(yīng)稱，由于2013年1季度全國住宅成交量大幅回升，導(dǎo)致比較基數(shù)較高，造成今年以來，全國主要城市的住房成交量同比均有所下降。但如果和2012年同期相比，1至4月全國商品住宅成交金額仍增長48.9%。

2014年4月27日，住總?cè)f科橙二期開盤，平均單價為22000元/平方米，基本延續(xù)了3月份的價格。

盡管樓盤遠(yuǎn)離市中心，周圍配套設(shè)施與城區(qū)相比也顯得有些清冷寥落，但售樓處工作人員向法治周末記者介紹：“成交量還不錯，首都第二機(jī)場即將落戶大興，2018年即可投入使用。隨著新機(jī)場的落戶，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會陸續(xù)進(jìn)入。”

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，5月24日，北京全市住宅(不含商住立項公寓)網(wǎng)上簽約165套。成交量方面，排名第一的就是大興區(qū)的住總?cè)f科橙，網(wǎng)簽28套。

法治周末記者初步統(tǒng)計，北京萬科目前在北京地區(qū)的近20個在售、待售項目，一半以上位于北京五環(huán)以外的城郊交界地帶。

“公司一直在獲取符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的土地。2014年，在‘京津冀協(xié)同發(fā)展’的號召下，公司在北京向東的香河地區(qū)規(guī)劃五礦萬科城項目。”北京萬科向記者介紹道，“同時，為積極響應(yīng)政府號召，公司在北京七里渠地塊項目配建有建筑面積約8萬平米的自住型商品房產(chǎn)品。”

萬科總部在回應(yīng)法治周末記者時還稱，相對于市場整體狀況，萬科的銷售表現(xiàn)一直較為穩(wěn)定。“2013年1至4月，萬科的銷售金額經(jīng)歷了較大幅度的提升，同比增長45.5%。在此基礎(chǔ)上，今年前4月，萬科的銷售額仍然保持了19.6%的增長。我們會繼續(xù)堅持中小戶型為主的普通商品住房的定位，積極銷售，始終保持良好的銷售速度。”

如此，對于全國樓市出現(xiàn)的下行跡象，以萬科為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)似乎并沒有太過憂心。有媒體報道稱，2014年1季度，萬科拿地速度并未放緩。

“萬科獲取土地主要是基于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。”萬科總部對上述說法未置可否，“2013年，公司在堅持謹(jǐn)慎的原則下，獲取了一批優(yōu)質(zhì)項目資源。目前公司的項目資源量處在合理水平，可以滿足未來兩到三年的開發(fā)需要。”

同時，萬科總部提到，現(xiàn)階段，主要城市土地市場成交有所趨緩，但地價仍然處在高位。預(yù)計隨著下半年土地供應(yīng)高峰的到來，土地市場和去年會有很大不同，土地市場過熱的城市地價有必要調(diào)整。“對土地市場，公司既會保持謹(jǐn)慎，也會關(guān)注機(jī)會。”

同萬科一樣，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的“征戰(zhàn)”熱情也依舊高漲。

2014年5月6日，華遠(yuǎn)置業(yè)(華遠(yuǎn)地產(chǎn)的子公司)的全資子公司北京上和致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京以10.8億元摘得大興西紅門地塊，依舊延續(xù)了其去年作風(fēng)，出手五六環(huán)，重點發(fā)力保障房和商業(yè)地產(chǎn)。

“我們一直在買地，但我們買不起高價地，差不多就行。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)曾公開表示，華遠(yuǎn)的拿地戰(zhàn)略不排除關(guān)注內(nèi)城核心，但在核心區(qū)土地即將面臨斷頓的背景下，將更加側(cè)重發(fā)展空間較大的新城區(qū)域。

“樓市無泡沫，當(dāng)前房價下降也不會持續(xù)很長時間。”任志強(qiáng)對樓市一直很樂觀。

房企跑路是個別現(xiàn)象

政策提振房企信心

不同于大型房地產(chǎn)企業(yè)的“財大氣粗”，年初以來，中小房企一直處于市場波動的風(fēng)口浪尖之上，“中小開發(fā)商資金鏈緊張”“女地產(chǎn)老板跑路”等新聞，不斷充斥大眾眼球。從媒體報道來看，中小房企似乎已身處水深火熱之中。

“我們一切都挺正常的啊。”杭州東宇潤城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總裁汪克有些忍俊不禁，“新聞我看了，但都是個別現(xiàn)象吧，不是大規(guī)模的，我的圈子里就沒發(fā)生過這樣的事情。再說，政府不是已經(jīng)開始‘救市’了嘛。”

近日，一條“住建部人士確認(rèn)，除北上廣深外，住建部將允許地方對限購政策進(jìn)行調(diào)整”的傳聞，引起了社會各界關(guān)注。

雖然消息并未被證實，5月23日，杭州市相關(guān)政府部門規(guī)定，即日起，如果商品房實際成交價格低于備案價格15%以上，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。傳聞中的“限降令”開始實施。

在汪克看來，雖然中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金都明顯下降，但從中央到地方，陸續(xù)出臺的“救市”措施，讓他依然對后市充滿信心。

“從中央政府的角度講，原來對房地產(chǎn)市場一直是連續(xù)多年調(diào)控的，但我感覺現(xiàn)在已經(jīng)明顯放松了這個‘度’，把房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)力落到地方政府了。我估計未來幾個月，有很多地方政府都會出臺自己的新規(guī)，政府‘救市’的信號是明確的。”汪克說。

讓汪克如此“底氣十足”的，除了“限降令”的出臺外，還有央行的“一紙公告”。

5月12日，面對房地產(chǎn)低迷、房價下行等房地產(chǎn)業(yè)新形勢，在部分銀行收緊房貸的情況下，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會，工、農(nóng)、中、建、交等15家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人參加。

座談會后，央行發(fā)布公告稱，會議對進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出五條要求，會議強(qiáng)調(diào)要合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，科學(xué)合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平，并要求銀行提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。

高登資本(中國)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家付立春認(rèn)為，首套房貸的緊張可能會造成房地產(chǎn)市場硬著陸。而此次會議明確了監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，即對一套房貸款允許甚至鼓勵，對二套房和多套房貸款的暫停發(fā)放持默許的態(tài)度。

“房地產(chǎn)業(yè)的‘升降’某種程度上還是受銀行政策的影響。早幾年，銀行幾乎斷掉了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，前幾年又緊縮了購房貸款。”汪克解釋，“但從現(xiàn)在銀行的具體做法看，是實實在在的‘救市’。”

“房地產(chǎn)市場肯定不會大起大落，基本就是維持現(xiàn)狀。我們中小房企也一樣。”他說。

房企穩(wěn)中求變

紛紛試水海外市場

雖然在接受法治周末記者采訪時，一二線城市的房企都未表現(xiàn)出對市場的過度擔(dān)憂，但如今的中國房地產(chǎn)市場也顯然不是此前坐著就能收錢的局面了。在這種情況下，不少房企也在求變。

房地產(chǎn)投資管理和服務(wù)公司仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，中國房企在海外房地產(chǎn)行業(yè)的投資額同比增長25%，達(dá)到21億美元，預(yù)計今年全年國內(nèi)開發(fā)商的海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額可能突破100億美元大關(guān)。

法治周末記者初步統(tǒng)計，自2012年以來，碧桂園、萬科、萬達(dá)、綠地、頤和、萬通、中國建筑、中國鐵建等10多家大型房企，已在海外布局房地產(chǎn)項目或確定投資計劃，涉及金額達(dá)千億元人民幣。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2014年中國品牌房企“出海”將有更大動作，一些龍頭房企或直接通過并購、合作等方式大范圍布局海外房地產(chǎn)市場。

“目前，海外項目的具體開發(fā)運營工作，主要由當(dāng)?shù)氐暮献骰锇樨?fù)責(zé)，萬科主要抱著學(xué)習(xí)的心態(tài)。”萬科總部相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，萬科目前的國際化業(yè)務(wù)還處在試水階段，進(jìn)行這一嘗試的主要目的，在于學(xué)習(xí)海外市場成熟的運作經(jīng)驗，和國外優(yōu)秀同行的專業(yè)能力。

“但房地產(chǎn)業(yè)是本地化屬性很強(qiáng)的行業(yè)，不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場，在政策法規(guī)、金融環(huán)境和客戶需求等方面都存在較大的差異。我們未來國際化業(yè)務(wù)的拓展計劃會視當(dāng)前項目的發(fā)展情況而定。”萬科總部解釋道，“現(xiàn)階段主要還是學(xué)習(xí)，萬科正在推廣的小股操盤模式，就是在和鐵獅門的合作中獲得的啟發(fā)。”

“小股操盤”是萬科合作開發(fā)模式的進(jìn)一步深化，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團(tuán)隊操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。

萬科集團(tuán)總裁郁亮解釋，萬科以往與其他企業(yè)合作項目，往往都是“大股操盤”，即萬科占一半以上股份，所需的資金較多。轉(zhuǎn)型后，萬科只占小股份，輸出管理和品牌。

在推進(jìn)“小股操盤”模式的同時，萬科也進(jìn)一步試水商業(yè)地產(chǎn)。

“萬科的定位是做城市配套服務(wù)商，這個城市需要什么，我們就提供什么。近年來我們在這方面也做了一些嘗試，并取得了不錯的反響。”萬科總部介紹到，萬科的配套服務(wù)既包括面向社區(qū)業(yè)主提供的銀行、超市、藥店、洗衣房等，也包括面向百姓開放的購物、體驗式生活中心等，“另外，圍繞著新興產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老服務(wù)等城市大配套，萬科也會做一些努力和探索。”

無獨有偶，近幾年，中海地產(chǎn)、銀泰置地、龍湖地產(chǎn)、益田集團(tuán)等多家大型房企也相繼推出自己的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。

易憲容：樓市泡沫離破滅不遠(yuǎn)了

法治周末見習(xí)記者 張舒

法治周末：近段時間，商品房價格開始出現(xiàn)松動現(xiàn)象，北京一些樓盤也紛紛采取降價、促銷等銷售策略，您怎樣看待這個現(xiàn)象?

易憲容：持續(xù)上漲了這么久的住房價格開始掉頭下跌，各個城市的住房銷售量下降，這些現(xiàn)象都表明中國住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的了。

其實，中國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)持續(xù)多年了。北京市二環(huán)內(nèi)的住房價格在十幾年時間里由3000元/平方米上漲到60000元/平方米以上，上漲幅度達(dá)到20倍不止。這在世界房地產(chǎn)市場發(fā)展史上，都是絕無僅有的事情。

中國的房地產(chǎn)泡沫不僅規(guī)模大，而且持續(xù)時間特別長，十多年的時間里房價可謂飚升，這個巨大的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在是不可持續(xù)了。

法治周末：有專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化會是房價長期上漲的推手，且目前中國的城鎮(zhèn)化還在發(fā)展當(dāng)中，這就決定了我國城市中心區(qū)域房價的長期性上漲趨勢。您怎么看待這個觀點?

易憲容：無論是從國內(nèi)不少城市出現(xiàn)的一個又一個“死城”“睡城”，以及國內(nèi)居民持有太多住房的情況來看，還是從中國經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”來看，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展完全是不可持續(xù)了。

近十多年來，盡管一些機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商制造了許多混淆是非的概念，比如什么住房“剛性需求”“改善性住房”，他們把住房打扮為一個完全與國計民生有關(guān)的消費產(chǎn)品，以便能夠讓政府出臺更多鼓勵民眾進(jìn)入住房市場的優(yōu)惠政策。

但從本質(zhì)上來看，這十多年來中國住房市場是一個投資、投機(jī)的炒作市場，比如說，當(dāng)前中國住房市場流行觀念是做多、做空、看漲、看跌等，這就是一個以投資為主導(dǎo)的市場表現(xiàn)。

現(xiàn)在，國內(nèi)不少城市的住房銷售量急劇下降但價格下跌很小，這就意味著這些城市的人對市場的預(yù)期發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)，即投資者不敢或不愿意再進(jìn)入住房市場，住房投資需求正在全面萎縮。而國內(nèi)住房市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始。

法治周末：所以您認(rèn)為，中國樓市的泡沫即將破滅?

易憲容：我們都不需要用通行的房價收入比、房價租金比、實際房價上漲水平來衡量，只要看看當(dāng)前一線城市的土地總值就會知道當(dāng)前國內(nèi)住房市場泡沫有多大。

比如1990年，東京的土地總值相當(dāng)于美國GDP的63.3%;1997年，香港的土地總值相當(dāng)于美國GDP的66.3%。當(dāng)前北京的土地總值相當(dāng)于美國GDP的61.6%。這也意味著，既然當(dāng)年日本及香港的房地產(chǎn)泡沫在這樣的情況下破滅，那么當(dāng)前北京的樓市泡沫離破滅也不遠(yuǎn)了。北京是如此，中國其他城市的情況也是這樣。　　樓市的未來走勢似乎已成為每個中國人關(guān)心的話題。面對“后市究竟會如何”這一話題，從專家學(xué)者、房企大鱷到平民百姓，紛紛各抒己見，競相猜測，看空看多的言論針鋒相對。

近日，針對這一熱點，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康、中國社科院金融研究所研究員易憲容接受了法治周末記者的專訪。

賈康：城鎮(zhèn)化將支撐房價上漲

法治周末見習(xí)記者 張舒

法治周末：今年3月以來，包括北京在內(nèi)的幾個國內(nèi)主要城市樓市降溫，房價遭遇下行壓力，有不少人談到中國樓市的“拐點”將至，房價會“崩盤式”全面回落，您怎樣看待這個說法?

賈康：這個說法有些危言聳聽，我目前沒有看到任何有說服力的論據(jù)可以證明這個說法，所以我不承認(rèn)什么“大跳水”和“崩盤式”拐點之說。不能因為個別城市個別樓盤價格的調(diào)整，就得出房價“大跳水”的結(jié)論，要具體問題具體分析。

法治周末：您為什么會下這樣一個結(jié)論呢?

賈康：全國70個城市統(tǒng)計下來，(房價)絕大多數(shù)還是走高的。當(dāng)然，下降的城市從過去的一兩個擴(kuò)大到了五六個、十幾個，再往后有降價表現(xiàn)的城市可能會更多。但統(tǒng)計價格是均價，光看均價是不能說明太多問題的。 中國的城鎮(zhèn)化目前剛完成不到40%，而國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化水平起碼要到70%左右的高位時，房價才會轉(zhuǎn)入一個低平發(fā)展新階段的狀態(tài)。

總體而言，中國城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過程中，在今后還會有幾億人要進(jìn)城居住，且我國社會總體上會從“中等收入階段”向“高收入階段”演變，這就決定了我國城市中心區(qū)域房價的長期性上漲趨勢，即城鎮(zhèn)建成區(qū)的房價在相當(dāng)長時期內(nèi)，總體上還會表現(xiàn)為一條上揚曲線。

現(xiàn)在的房價回落是正常的市場價格波動，這是被允許的。我們前些年的商品房市場表現(xiàn)似乎是個“單邊市”，很多人都肆無忌憚地在里面炒，現(xiàn)在正是矯正的好時機(jī)。

法治周末：但有專家以日本、美國等國家樓市泡沫破滅的例子，推斷出中國樓市泡沫破滅也不會太遠(yuǎn)。您怎樣看這個問題?

賈康：日本樓市明顯回調(diào)是在上世紀(jì)90年代，當(dāng)時它的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)高達(dá)70%以上，美國則早就在這個水平以上。

日本是在進(jìn)入高城鎮(zhèn)化率階段后經(jīng)歷的不動產(chǎn)泡沫破滅，美國則是在金融創(chuàng)新的過程中經(jīng)歷的類似打擊，這些都不能簡單地拿到中國當(dāng)下來類比。

對這些經(jīng)驗和教訓(xùn)我們當(dāng)然要充分吸取，但不能因為中國近來房地產(chǎn)市場剛剛出現(xiàn)分化，就說是美日先例在中國的重演。

法治周末：您之前曾表示說房價“大跳水”對百姓并沒有好處，那您覺得樓市一旦崩盤，會給中國經(jīng)濟(jì)和百姓生活帶來怎樣的影響?

賈康：如果房價崩盤，會引發(fā)普遍的、嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合起來的不動產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)的整個產(chǎn)業(yè)鏈中影響是非常大的。

不動產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的一個確切無誤的支柱產(chǎn)業(yè)，這一地位無可置疑。既然如此，我們當(dāng)然要避免這個產(chǎn)業(yè)經(jīng)受那種大起大落式的沖擊。