5月的樓市并沒有給開發(fā)商帶來更多的欣慰，伴隨著孫宏斌入主綠城中國，宋衛(wèi)平離場專心打造藍城，悲愴的氛圍成為樓市的主旋律，老宋一句趁著綠城中國還能賣個好價錢時應該出手的言論讓人頗有樓市已到臨界點的感觸。而在外面，眾多國際投行紛紛拋出看空中國樓市的觀點，更讓局面雪上加霜，同時一些富裕階層已經(jīng)把置業(yè)目光轉(zhuǎn)向海外，這對于樓市而言無異于釜底抽薪。

房企業(yè)績直降

“這個月我們公司賣了7套房，業(yè)績300多萬元，來集團開會本以為又要墊底，沒想到許多分公司的業(yè)績?nèi)珤炝肆�，居然我們的排名跳出了集團的后十名，真沒想到現(xiàn)在的形勢這樣不樂觀。”某國內(nèi)排名前十的龍頭房企工作人員向記者透露。

截止到5月26日，共有22家房企公布了中期業(yè)績預告(其中19家公布了業(yè)績具體數(shù)據(jù))，其中嘉凱城、榮豐控股和銀潤投資等6家公司預虧，嘉凱城虧損金額最大，達1.3億元。而中期業(yè)績將同比下降的公司有9家，上述3家公司降幅都在100%以上，世榮兆業(yè)、廣宇集團等5家公司降幅也超過五成。萬業(yè)企業(yè)、深深房A、上實發(fā)展和迪馬股份4家凈利潤將翻倍。

“現(xiàn)在雖然拿到了預售證，但是基本上也不做推廣銷售了，現(xiàn)在不是市場觀望而是根本沒有人來問，購房者基本上都在等著降價。”北京某項目負責人向記者表示。

日前，中天城投發(fā)布公告稱，依據(jù)貴陽國際金融中心一期商務區(qū)項目可行性研究報告，項目類型為商業(yè)地產(chǎn)項目，可行性研究報告所預測的商業(yè)地產(chǎn)平均銷售價格為7933.2元/平方米。根據(jù)合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報》，募投項目貴陽國際金融中心一期商務區(qū)項目所在地貴陽市觀山湖區(qū)2014年3月寫字樓平均成交價為9108元/平方米。

考慮到項目有一定的開發(fā)周期，中天城投假設項目最終銷售均價在正負15%范圍內(nèi)變化時，對于項目收益的情況進行了測算。而測算的結(jié)果是，當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利潤率為10.83%，仍可實現(xiàn)盈利。另外，中天城投指出，當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡。

也就說開發(fā)商降價30%左右依然能實現(xiàn)盈虧平衡，無疑在暗示購房者可以等等再出手。

其實在公開場合下表示降價意愿的企業(yè)并不在少數(shù)，合景泰富主席孔健岷曾表示：“不介意旗下項目降價促銷，但凈利潤率要控制在15%以上，因行業(yè)凈利潤水平一般為12%-13%，故認為15%屬于高水平。”

外資看空中國房地產(chǎn)

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入分化調(diào)整之時，外資機構(gòu)也是一片看空之聲。

近日，巴克萊發(fā)表的研究報告指出，雖然中國內(nèi)地樓市前景充滿挑戰(zhàn)，但多家內(nèi)地房企表示對達成全年銷售目標有信心，為了達標將不惜犧牲項目毛利率。該機構(gòu)稍早之前的一份報告稱，中國房地產(chǎn)市場悲觀情緒正迅速惡化。由于2013年下半年貨幣融資條件進一步緊縮、過度開發(fā)和開發(fā)商杠桿比率的提高，當前樓市供需情況惡化。巴克萊預計中國內(nèi)地房地產(chǎn)的衰退趨勢將延續(xù)至2015年。

同時，穆迪投資者服務公司宣布，將中國房地產(chǎn)業(yè)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。穆迪預計未來12個月內(nèi)，中國住宅房地產(chǎn)銷售增長將大幅放緩，庫存水平較高，流動性趨弱。該機構(gòu)分析稱，房地產(chǎn)業(yè)銷售增長下降的主要原因是：國內(nèi)流動性收緊，按揭貸款利率提高，購房者預計房價會進一步下降，中國GDP增長將放緩。自2012年11月至此次調(diào)整，穆迪對中國房地產(chǎn)業(yè)的展望一直是“穩(wěn)定”。

瑞銀發(fā)表的研究報告認為，房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國經(jīng)濟面臨的最大風險，中國的房地產(chǎn)市場正面臨拐點，而政策支持的空間和有效性與2009-2010年相比較為有限。

野村證券更是直接判斷，目前中國住房市場上存在嚴重的供應過剩問題，同時開發(fā)商又面臨缺少融資的困境，由于投資下降的緣故，房屋建筑和銷售水平也都在下降，從而導致這一市場開始進入低迷期。

外資對于中國樓市的判斷直接影響到了房企海外融資成本。

龍湖地產(chǎn)本月宣布，與匯豐、摩根士丹利訂立協(xié)議，發(fā)行20億元、2018年到期的優(yōu)先票據(jù)，票息率為6.75%。與之相比，龍湖地產(chǎn)3月與7家本地及國際銀行簽訂一項29.25億港元的五年期定期貸款信貸融資，融資成本為3.1%+Shibor，綜合成本不到4%。

在近期內(nèi)地民營房企操作的境外融資中，龍湖地產(chǎn)的融資成本最低，一個重要原因是在境外機構(gòu)的評級中，龍湖地產(chǎn)長期保持最高的信用評級。相比之下，本月碧桂園發(fā)布的兩項美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本都在7%以上，水務地產(chǎn)的一筆境外融資成本達12.5%。

北京中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)地房企共發(fā)布12項境外融資計劃，合計融資額度45.9億美元，較此前幾年明顯下降。大部分企業(yè)發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本上升至7%以上。

樓市“下半場”到來

在內(nèi)憂外患的影響下一些房地產(chǎn)大佬對于未來的地產(chǎn)形勢也表現(xiàn)出了悲觀情緒。“從提示風險的角度，我認為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入下半場，企業(yè)對于可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的。”萬科總裁郁亮表示，萬科對于行業(yè)的態(tài)度很明確，可用八個字概括為“謹慎樂觀，積極應對”。

“我依然看好房地產(chǎn)行業(yè)，否則萬科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)、退出原有的業(yè)務了。”郁亮認為，積極應對的前提是對行業(yè)前景有信心，以前的樓市是黃金時代，現(xiàn)在是白銀時代，輕輕松松誰都能賺錢的時代已經(jīng)過去，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結(jié)束，中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、不動產(chǎn)精細化才剛剛開始。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很多的機會。

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容直言，持續(xù)上漲了這么久的住房價格開始掉頭下跌，各個城市的住房銷售量下降，這些現(xiàn)象都表明中國住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成為一種趨勢，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的了。

其實，中國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)持續(xù)多年。北京市二環(huán)內(nèi)的住房價格在十幾年時間里由3000元/平方米上漲到6萬元/平方米以上，上漲幅度達到20倍不止。這在世界房地產(chǎn)市場發(fā)展史上都是絕無僅有的。中國的房地產(chǎn)泡沫不僅規(guī)模大，而且持續(xù)時間長，十多年的時間里房價可謂狂飆，這個巨大的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在是不可持續(xù)了。

【編輯:孫建永】