鑫苑置業(yè)(NYSE:XIN)要在紐約做“第一個(gè)吃螃蟹”的中國(guó)開(kāi)發(fā)商。

9月底，鑫苑置業(yè)宣布獲得了一塊位于紐約布魯克林威廉堡城區(qū)的土地，購(gòu)買價(jià)格為5420萬(wàn)美元(約人民幣3.4億元)，在這幅土地上，未來(lái)將開(kāi)發(fā)面積約4.7萬(wàn)平方米、超過(guò)200個(gè)單元的住宅項(xiàng)目。

雖然此前中資企業(yè)在紐約投資房產(chǎn)項(xiàng)目不乏先例，但購(gòu)買土地獨(dú)立開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目尚屬首次。

一直以來(lái)在中國(guó)二線從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的鑫苑置業(yè)一舉躋身紐約房地產(chǎn)主流市場(chǎng)，這筆交易不僅引發(fā)紐約房地產(chǎn)界的討論，同時(shí)也將成為檢驗(yàn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)赴美投資開(kāi)發(fā)的“試金石”。

買地細(xì)節(jié)

“這是一筆非常劃算的買賣。”為此次買地?fù)?dān)任顧問(wèn)的Omer Ozden在電話中對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。

鑫苑置業(yè)購(gòu)買的地塊面積為8547平方米土地，預(yù)計(jì)將于2013年上半年開(kāi)始動(dòng)工建造住宅項(xiàng)目，建筑面積為47194平方米，以此計(jì)算，該項(xiàng)目樓面地價(jià)約為人民幣7200元/平方米。

根據(jù)《New York Post》今年10月10日的一篇報(bào)道，布魯克林威廉堡北部地區(qū)目前在售住宅起步價(jià)約為800美元/平方英尺(相當(dāng)于人民幣5.4萬(wàn)元/平方米)，南部地區(qū)的起步價(jià)在700美元/平方英尺(相當(dāng)于人民幣4.7萬(wàn)元/平方米)。

一位不愿意透露姓名的分析人士認(rèn)為，鑫苑置業(yè)項(xiàng)目的單位開(kāi)發(fā)成本預(yù)計(jì)在380~500美元/平方英尺(人民幣2.6萬(wàn)~3.4萬(wàn)元/平方米)，“整個(gè)項(xiàng)目的銷售額大約在3億~3.5億美元。”

Omer Ozden認(rèn)為，鑫苑置業(yè)這次在紐約撿了“便宜”，“該土地前任業(yè)主因?yàn)橘J款違約而被為其提供貸款的投資機(jī)構(gòu)取消了項(xiàng)目贖回權(quán)，而在鑫苑置業(yè)接手之前，前任業(yè)主已經(jīng)為項(xiàng)目投入約800萬(wàn)美元，并完成了一定地基工程，這不僅降低了鑫苑置業(yè)的收購(gòu)成本，同時(shí)免去了繁瑣的項(xiàng)目前期審批程序，可以在較短時(shí)間內(nèi)開(kāi)工。”

“美國(guó)政府對(duì)于中國(guó)開(kāi)發(fā)商前來(lái)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有政策上的障礙。”Omer Ozden介紹，不僅如此，該項(xiàng)目還從紐約政府那里爭(zhēng)取到相當(dāng)優(yōu)惠的稅收條件——10年的免稅期外加5年的減稅期。

早期在河南從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的鑫苑置業(yè)，2007年底登陸美國(guó)資本市場(chǎng)，是第一家在紐交所上市的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。鑫苑置業(yè)目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要分布在國(guó)內(nèi)7座二線城市，就在買下紐約土地后不久，又以10.3億元人民幣買下北京一幅面積約5.8萬(wàn)平方米的土地。

最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，鑫苑置業(yè)今年上半年合約銷售金額為4.2億美元(約26億元人民幣)。截至上半年，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物共6.047億美元，短期及長(zhǎng)期債務(wù)為2.289億美元。

集體出海

面對(duì)國(guó)內(nèi)持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，“出海”拿地造房正被越來(lái)越多中國(guó)開(kāi)發(fā)商納入議事日程，而類似的實(shí)際行動(dòng)也已展開(kāi)。

去年底，碧桂園(02007.HK)曾宣布入股一家馬來(lái)西亞公司，在馬來(lái)西亞從事土地收購(gòu)，開(kāi)發(fā)住宅以及商業(yè)物業(yè)。

根據(jù)香港地政總署公布的消息，今年4月中國(guó)中冶曾參與了香港屯門一幅豪宅土地地皮的競(jìng)標(biāo)。而在韓國(guó)濟(jì)州島，近年更是聚集了眾多中國(guó)開(kāi)發(fā)商，包括綠地集團(tuán)、光耀集團(tuán)、沈陽(yáng)百順達(dá)公司、北京天倫之樂(lè)投資有限公司和中國(guó)百通集團(tuán)等公司。

但在紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)，中資企業(yè)的身影并不罕見(jiàn)。今年初海航集團(tuán)曾以1.26億美元收購(gòu)位于曼哈頓的Cassa Hotel and Residence四星級(jí)酒店。去年6月，海航還曾斥資2.6億美元收購(gòu)了位于曼哈頓第六大道的一幢辦公大樓的90%股份。

前述匿名人士透露，在此次紐約購(gòu)地之前，鑫苑置業(yè)在美國(guó)曾有過(guò)兩次小規(guī)模投資，均發(fā)生在美國(guó)西海岸，一次是土地的買賣，另一次是住宅項(xiàng)目的買賣。

Omer Ozden透露，鑫苑置業(yè)因?yàn)榭吹街袊?guó)買家在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)的熱情持續(xù)升溫而萌生在美國(guó)買地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的想法，并在去年開(kāi)始著手此事。

根據(jù)美國(guó)National Association of Realtors 6月發(fā)布的報(bào)告，2011年3月至2012年3月這12個(gè)月期間，國(guó)際買家在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的總金額為825億美元，其中，中國(guó)買家占11%，約90億美元，僅次于來(lái)自加拿大的購(gòu)房者。而2009年，中國(guó)買家在國(guó)際買家中的比重還只有5%，增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。

Omer Ozden還透露，鑫苑置業(yè)將組建一個(gè)團(tuán)隊(duì)獨(dú)立開(kāi)發(fā)紐約項(xiàng)目，項(xiàng)目潛在的買家同時(shí)包括紐約當(dāng)?shù)鼐用褚约爸袊?guó)買家，兩類買家的比例預(yù)計(jì)分別占60%和40%，“鑫苑置業(yè)屆時(shí)會(huì)向它在中國(guó)各地項(xiàng)目的業(yè)主推銷這一項(xiàng)目。”

出海爭(zhēng)議

中國(guó)開(kāi)發(fā)商參與海外房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大幕已經(jīng)拉起，但是圍繞此話題的爭(zhēng)議也一直存在。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)開(kāi)發(fā)商對(duì)于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏了解，因此面臨比國(guó)內(nèi)更大的風(fēng)險(xiǎn)。協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛(ài)明在近期接受媒體采訪時(shí)就表示，房地產(chǎn)是一個(gè)很本土化的行業(yè)，即使是在中國(guó)，廣東和北方市場(chǎng)都存在差異，中國(guó)市場(chǎng)與國(guó)外市場(chǎng)的差別則更大，“(去海外開(kāi)發(fā))有點(diǎn)嘩眾取寵的味道。”

Omer Ozden則認(rèn)為，雖然很多中國(guó)房產(chǎn)公司對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直抱有極大興趣，但是中國(guó)投資者往往缺乏美國(guó)本土市場(chǎng)廣泛的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，這就導(dǎo)致他們所能接觸到的大部分項(xiàng)目是早已被美國(guó)本土房產(chǎn)商否定的，又或者缺少美國(guó)本土專家指導(dǎo)和操作此類房產(chǎn)交易。

“能否拿到優(yōu)質(zhì)的土地以及進(jìn)入的時(shí)機(jī)至關(guān)重要”Omer Ozden說(shuō)，“對(duì)于中國(guó)開(kāi)發(fā)商而言，將錢分散投資于不同的市場(chǎng)仍然是有助于減小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的，而美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在復(fù)蘇，這也將提供一定機(jī)遇。”