我國(guó)需要改造的老舊小區(qū)投資總額達(dá)4萬(wàn)億，存量空間改造已成為城市發(fā)展的新趨勢(shì)

張曉蘭
原標(biāo)題：16萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)期待“舊貌換新顏”

　　勁松小區(qū)始建于上世紀(jì)70年代，樓齡已40余年，經(jīng)過(guò)改造后，面目一新。

　　改造后的圖片。新京報(bào)記者 張曉蘭 攝

　　改造前的圖片。資料圖片

　　隨著目前一二線城市增量土地供應(yīng)的短缺，以存量空間改造為主的內(nèi)涵式增長(zhǎng)成為城市發(fā)展新趨勢(shì)。其中，老舊住宅區(qū)改造是城市品質(zhì)提升過(guò)程中的一項(xiàng)重要工作。

　　目前，不少企業(yè)積極參與到老舊小區(qū)改造中，不過(guò)，業(yè)內(nèi)表示，老舊小區(qū)改造中，還存在規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚不完備的地方，還需要政府、企業(yè)、居民多方努力。

　　老舊小區(qū)改造提升城市品質(zhì)

　　早在2015年，中央城市工作會(huì)議上，就要求加快老舊小區(qū)改造，不斷完善城市管理和服務(wù)，徹底改變粗放型管理方式。

　　2016年2月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》提出，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　今年政府工作報(bào)告指出，我國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)、無(wú)障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。

　　在此背景下，6月19日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件，明確要求推動(dòng)建立小區(qū)后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制，并將老舊小區(qū)的改造工作上升到國(guó)家的高度。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，老舊小區(qū)改造，承載著人們對(duì)美好生活的向往，也是城市品質(zhì)提升過(guò)程中的一項(xiàng)重要工作。

　　不僅如此，對(duì)于房地產(chǎn)而言，老舊小區(qū)改造也可謂意義深遠(yuǎn)，即通過(guò)住房改造工程，可以更高效地改善居民生活質(zhì)量，同時(shí)不過(guò)分刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，提前透支需求。此外，老舊小區(qū)業(yè)主的換房需求可能會(huì)延后，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　改造投資將達(dá)4萬(wàn)億

　　記者了解到，老舊小區(qū)是指建成于2000年以前、公共設(shè)施落后，影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的，且未納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的住宅小區(qū)。

　　目前老舊小區(qū)在三大問(wèn)題上較為突出：一是管網(wǎng)破舊，上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖設(shè)施要么缺失，要么老化嚴(yán)重；二是公共服務(wù)缺失。由于這些小區(qū)建造時(shí)間較早，在養(yǎng)老、撫幼、物業(yè)，以及文化娛樂(lè)、健身、機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)的存放等問(wèn)題較為凸顯。尤其是對(duì)電梯等設(shè)施的呼吁較為強(qiáng)烈；三是沒(méi)有物業(yè)管理，公共環(huán)境普遍比較差，這些問(wèn)題直接關(guān)系到小區(qū)居民的生活品質(zhì)。

　　在第十一屆全國(guó)既有建筑改造大會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波介紹，我國(guó)2000年前老舊居住小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米。

　　而在投資規(guī)模上，來(lái)自方正證券的一份研究報(bào)告指出，根據(jù)已經(jīng)公布改造計(jì)劃的省份或城市來(lái)看，平均每平米需要投入的資金約為138到623元/平方米（安徽省合肥市）。將老舊小區(qū)的改造分為三部分：樓本體、小區(qū)公共區(qū)域、完善小區(qū)環(huán)境。這三部分的改造成本估算分別為400、200、100元/平方米，合計(jì)改造一個(gè)小區(qū)的成本約為700元/平方米。由此計(jì)算，整個(gè)老舊小區(qū)改造的成本大約為2.8萬(wàn)億元。若再加上企業(yè)方利潤(rùn)，保障在3%利潤(rùn)+2%管理費(fèi)，以及對(duì)社區(qū)服務(wù)方面的建設(shè)投入，總投資會(huì)更高些。

　　實(shí)際上，2019年3月，國(guó)務(wù)院參事仇保興撰文披露稱(chēng)，據(jù)初步估算，我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達(dá)4萬(wàn)億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

　　企業(yè)助力實(shí)現(xiàn)雙贏

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院趙秀池教授認(rèn)為，老舊小區(qū)改造與棚改一樣，需要資金量巨大，既需要政府投資，也需要社會(huì)力量參與。

　　記者了解到，目前已有不少企業(yè)參與老舊小區(qū)的改造中。不久前，石景山區(qū)政府與首開(kāi)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將通過(guò)“政企合作”的方式，推進(jìn)首開(kāi)集團(tuán)在石景山區(qū)管理的近50萬(wàn)平方米的老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理。

　　愿景明德資產(chǎn)管理公司也參與到勁松老舊小區(qū)升級(jí)改造的民生工程中。據(jù)悉，愿景明德資產(chǎn)管理公司以勁松一區(qū)、二區(qū)為試點(diǎn)，探索通過(guò)黨建引領(lǐng)、居民參與、政府把關(guān)，統(tǒng)籌投資、一體規(guī)劃設(shè)計(jì)、全面優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施、整體配套物業(yè)服務(wù)、新增便民服務(wù)等辦法，系統(tǒng)推進(jìn)其提質(zhì)升級(jí)，并著力形成社會(huì)資本參與老舊社區(qū)有機(jī)更新的新模式。

　　在其他城市，也不乏企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的案例。今年4月中旬，嘉興中心城區(qū)老舊住宅區(qū)改造與房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)合作簽約儀式在嘉興市住建局舉行，南湖置業(yè)、中房、佳源、綠城、萬(wàn)科等7家品牌房地產(chǎn)企業(yè)與7個(gè)老舊住宅區(qū)結(jié)對(duì)。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，老舊小區(qū)改造的利潤(rùn)空間相對(duì)增量開(kāi)發(fā)要小很多，但是由于規(guī)模較大，整體利潤(rùn)額還比較可期。

　　方正證券認(rèn)為，同一個(gè)城市的改造，可能僅有個(gè)別幾家公司來(lái)實(shí)施，并以當(dāng)?shù)貒?guó)企為主。因此，直接從施工改造方面受益的房企并不多。但是由于老舊小區(qū)改造后，整體區(qū)域價(jià)值得到提升，在周邊擁有較多資源的房企能夠間接受益。

　　實(shí)際上，老舊小區(qū)改造后，對(duì)小區(qū)的價(jià)值會(huì)有明顯的提升作用。方正證券的研究報(bào)告表示，根據(jù)之前上海徐匯、楊浦區(qū)的小區(qū)改造后市價(jià)來(lái)看，平均提升5000元/平米。

　　值得一提的是，大部分的老舊小區(qū)并沒(méi)有規(guī)范化的物業(yè)管理公司，有的小區(qū)甚至沒(méi)有。當(dāng)這些小區(qū)改造完成后，都必須聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的物管公司來(lái)管理，這對(duì)于物管公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)較大的增量市場(chǎng)。

　　改造內(nèi)容及程序亟待標(biāo)準(zhǔn)

　　不過(guò)，目前企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，還存在一定的難度和挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)指出，從當(dāng)前來(lái)看，老舊小區(qū)改造內(nèi)容、改造標(biāo)準(zhǔn)、改造程序、資金管理等方面的規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚不完備。

　　愿景明德資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)陶紅兵指出，在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中，政府可以做市政配套與消防治理，但很多內(nèi)容還是需要企業(yè)投資。

　　“每一寸土地、每一個(gè)設(shè)施都是為小區(qū)的居民所服務(wù)的，如果在現(xiàn)在的條件下，能改變一些它的功能，為居民服務(wù)，是非常好的一件事。這不僅需要企業(yè)做很多工作，也需要政府給予政策支持來(lái)突破困境。”陶紅兵強(qiáng)調(diào)，做好老舊小區(qū)的改造，需要政府、企業(yè)和居民三方付出努力，無(wú)論社會(huì)責(zé)任模式創(chuàng)新，還是平臺(tái)化合作，都需要從城市運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)操作。

　　北京安馨天工城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)黃小宏亦表示，在老舊小區(qū)改造中，單獨(dú)用工程的方式，恐怕很難做好，“老舊小區(qū)改造，涉及資本、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)一體化等問(wèn)題，單靠一家單位很難完成，并要用一個(gè)好的策略切入。”

　　“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，估計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多企業(yè)參與進(jìn)來(lái)。何時(shí)投資，關(guān)鍵要看后續(xù)各地的市場(chǎng)摸底和配套政策出臺(tái)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。